Crédit immobilier : de nouvelles conditions en vue, afin de préserver les banques

Le HCSF s’inquiète pour l’avenir des banques. Cet environnement de taux négatifs semble être durable, et la faiblesse des taux de crédits immobiliers octroyés pourrait avoir un effet dévastateur en cas de retournement du marché de l’immobilier, dans quelques années.
Crédit immobilier : de nouvelles conditions en vue, afin de préserver les banques
Crédit immobilier, nouvelles conditions en vue ©FranceTransactions.com/stock.adobe.com

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Le HCSF multiplie les alertes, mais rien n’y fait. L’autorité souhaite agir prochainement, car le marché des crédits immobiliers semble tourner tourner à plein régime, poussant toujours les prix de l’immobilier encore plus haut. Le HCSF a lancé une consultation auprès des professionnels du secteur afin de connaître leurs avis concernant la mise en place de conditions d’encadrement des crédits immobiliers. En ligne de mire, limiter le surendettement des emprunteurs et préserver le modèle économique des banques. Le retournement du marché de l’immobilier, d’ici quelques années, pourrait être plus complexe que prévu à gérer.

L’inquiétude grandit pour les banques

Nous affrontons des conditions de marché jamais rencontrées. Cette politique de taux négatifs de la part de la BCE n’a pas que des bienfaits. La bulle immobilière constatée dans les grandes villes françaises sera l’origine d’une crise majeure dans quelques années, une fois les taux d’intérêts redevenus positifs. Les prix grimpent actuellement en grande partie par l’augmentation mécanique du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs. Sur des secteurs où l’immobilier n’est pas fortement recherché, comme en zone rural, les prix de l’immobilier sont en chute, de près de -10% sur une année. Seules les grandes villes font l’objet de spéculations immobilières. Le moindre ralentissement du marché de l’immobilier en zone tendue, et tout le système deviendra grippé, avant une forte baisse des prix, tant cette hausse est irrationnelle. Les banques de leur côté verront les demandes de crédits chuter également, alors que les taux d’intérêts pourraient se redresser. Un mauvais alignement des planètes pour les prêteurs, mais également pour les emprunteurs.

Le taux d’endettement de 33% peu respecté, des ménages surendettés

Près de 25% des crédits immobiliers octroyés dépassent le taux d’endettement de 33% des emprunteurs. Mais plus dommageable encore, c’est le coût relatif du crédit qui ne cesse de grimper. Ainsi, paradoxalement, alors que les taux sont au plus bas, jamais les emprunteurs n’ont payé aussi cher leurs crédits immobiliers. Le coût moyen des crédits immobiliers en 2018 dépasse les 5 années de revenus. Ce coût n’étant que de 3 années de salaire avant la vague baisse des taux d’intérêts. En effet, en souscrivant sur des durées d’emprunts de plus en plus longues (moyenne 19.9 années en 2018), les emprunteurs s’engagent à rembourser un montant d’intérêts davantage conséquent. Le risque ? En cas de retournement ou de stagnation du marché de l’immobilier, lors de la revente du bien, des moins-values seront doublement inévitables (prix d’acquisition trop élevé + montant des intérêts conséquent).

De nouvelles limitations imposées sur les crédits immobiliers ?

Aucune décision n’est pour l’heure prise, puisque les consultations des professionnels sont toujours en cours. Voici les différentes pistes évoquées :

  • définition d’un taux de crédit immobilier plancher, pour l’ensemble du marché. certains pays appliquent déjà cette règle, ce qui a pour effet de limiter l’effet de bulle immobilière,
  • application d’un taux d’effort (ou taux d’endettement) stricte, aujourd’hui, aucune contrainte réglementaire n’existe sur ce point, les banques jouant avec ce taux afin d’accorder ou de refuser une demande de crédit,
  • augmenter le plafond des indemnités en cas de rachat de crédit immobilier, au-delà de 3% du capital restant ou de 6 mois d’intérêt, le but visé étant que les emprunteurs ne puissent plus renégocier leurs crédits comme à ce jour (ce qui n’arrangerait en rien la limitation du surendettement des emprunteurs),
  • relever le taux d’usure, afin que les banques puissent proposer des taux de crédits immobiliers plus élevés (ce qui n’arrangerait en rien la limitation du surendettement des emprunteurs). Le taux d’usure étant considéré comme une limitation par les professionnels du crédit.

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