Dispositif Denormandie (Pinel dans l’ancien avec travaux) : les décrets d’application publiés au Journal Officiel

Dispositif Denormandie

Le Journal Officiel n° 0073 du 27 mars 2019 a publié 3 décrets concernant directement le dispositif Denormandie. Ce dispositif d’incitation fiscale, bénéficiant des mêmes impacts pour la fiscalité des investisseurs que le dispositif Pinel, mais dans des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux, est une révolution pour l’immobilier locatif. Les investisseurs pourront en bénéficier sous plusieurs conditions :

• des travaux doivent être effectués à hauteur de 25% du prix d’acquisition du bien (le fisc demandera les factures),
• le bien immobilier situé dans l’une des 222 villes du plan action Cœur de ville.

Attention : les logements anciens acquis avant le 1er janvier 2019 ne sont pas éligibles au Denormandie. Ainsi, l’article 199 novovicies du CGI est clair : Au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret, ainsi qu’au local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement. Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Ce que précisent les décrets publiés

Les 3 décrets publiés précisent, sans surprise, la liste des communes concernées par le dispositif, les travaux éligibles, ainsi que les documents à fournir afin de justifier de l’investissement auprès des services des impôts.

Une liste de communes allongée prochainement...

Ce ne sont donc pas uniquement les 222 centre-villes des communes concernées par le programme de revitalisation Cœur de Ville qui sont concernées par le Denormandie. D’autres centre-ville pourront être ajoutés. Des communes d’Ile-de-France et de grandes métropoles pourraient ainsi prochainement devenir éligibles à la loi Denormandie. Le ministère confirme d’ailleurs que le processus sera facilité pour toutes les villes qui font l’objet d’une politique prioritaire de la ville, qu’elles soient reconnues comme ayant un quartier ancien dégradé (zone PNRQAD), ou une zone de renouvellement urbain (NPNRU). Nice, Toulouse, Montreuil, Bagnolet, Clichy ou encore Nanterre pourraient être concernées dans les mois qui viennent, mais attention, rien n’est validé pour le moment.

Les travaux éligibles à la loi Denormandie

• Tous types de travaux

La description des travaux éligibles est très large : « la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes. »

• Agrandissements, extensions, utilisation des combles, possibles

La transformation de surfaces annexes en habitation ouvre également droit à la réduction d’impôts (par exemple les combles ou les garages dans le cas des maisons individuelles). Les habitations qui sont issues de la transformation de bureaux en logements sont également éligibles.

• Contrainte de performance énergétique impérative

La rénovation du bien immobilier est soumise à une contrainte de performance énergétique. Les propriétaires devront justifier que les travaux ont permis une réduction de 30% des consommations pour les maisons et de 20% pour les appartements. Ces économies seront appréciées pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le rafraîchissement.
Par ailleurs, les consommations d’énergie dite « primaire » devront être inférieures au seuil de 331 kWh/m2/an. A titre de comparaison, les immeubles neufs doivent respecter un plafond de seulement 50kwh/m2/an.

Justificatifs à fournir au Fisc

Pour démontrer l’éligibilité de leurs travaux à la loi Denormandie, les particuliers qui procèdent à un investissement locatif devront pouvoir fournir à l’administration fiscale certains documents, dont notamment :

• 2 diagnostics de performance énergétique (DPE), l’un avant travaux et l’autre après travaux, démontrant la réduction des consommations d’énergie. Ceux-ci seront établis par des professionnels.
• Les factures des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance prévus par le présent arrêté. Le montant total des travaux doit être au minimum égal à 25% du prix d’acquisition du bien (frais de notaire inclus).

Achat d’un bien auprès d’un promoteur

Dans le cas d’un achat immobilier en loi Denormandie auprès d’un promoteur immobilier, c’est ce dernier qui devra vous fournir les documents justificatifs. Mais si vous procédez vous-même à la rénovation, assurez-vous de bien conserver les documents en votre possession.

jcgaSources officielles :

• Décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 relatif aux conditions d’application de la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts,
• Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts,
• Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif prévue à l’article 199 novovicies du code général des impôts, pris pour l’application du 3° de l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe III du même codejcga