Immobilier / DPE : explosion des mises en vente des biens classés E, F et G, les prix vont dégringoler !

Bonne nouvelle pour les primo-accédants !

Les primo-accédants, pratiquement exclus du marché de l’immobilier en cette fin 2021, peuvent reprendre espoir. Ce sera certes des biens avec travaux, mais les prix de ces biens anciens mal classés (classes E, F et G au DPE) devraient voir leur prix fondre dans les mois à venir. Un vent de panique souffle auprès des propriétaires bailleurs ne souhaitant pas se retrouver "collés" avec un bien immobilier locatif ne pouvant être loué.

Big bang immobilier

Le marché de l’immobilier va devoir faire face à un big bang. Les propriétaires bailleurs qui n’ont pas les ressources financières suffisantes pour faire réaliser les travaux nécessaires au reclassement de leurs biens dans les catégories allant de A à D, sont contraints de vendre. Les dispositifs d’aides mis en place (MaPrimeRénov’ et autres) ne suffisent évidemment pas pour effectuer des travaux, le plus souvent conséquents (plus de 50.000€). Ainsi, un afflux de mise en vente de biens en classes E, F et G est constaté par les professionnels de l’immobilier. Les prix de ces biens sont attendus en forte baisse, au fil des mois.

À cela s’ajoute évidemment la remontée des taux d’intérêts, le changement des conditions de crédits immobiliers au 1er janvier 2022 et une inflation galopante qui va durer. Un cocktail pour le moins explosif pour le marché de l’immobilier.

DPE / Loi climat : 10% du parc immobilier français concerné

Les seuils d’une classe énergétique F sont particulièrement élevées et seuls les biens notés G sont plus énergivores ou consommateurs de gaz à effet de serre. Selon une étude du ministère de la Transition écologique publiée en 2020, les logements de classe F représentent 10,8 % du parc résidentiel français, soit près de 4 millions de logements.

Gel du loyer des passoires énergétiques dès 2022

Dès la 24 août 2022, les propriétaires de passoires thermiques (classes F et G) seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement en location. Il s’agit d’un premier signal important avant l’entrée en vigueur des interdictions de mise en location des logements les plus consommateurs d’énergie.

Interdiction de locations des biens classés E, F et G

Selon un horizon échelonné, les biens immobiliers classés E, F et G vont voir leur valeur chuter au fil des années. En effet, leur valeur locative sera réduite à zéro à partir de 2025 pour les biens classés G, respectivement 2028 pour les biens classés F et 2034 pour les biens classés en E.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : nouvelle formule à compter du 1er juillet 2021

Une refonte du Diagnostic de performance énergétique (DPE) reposant sur une nouvelle méthode de calcul entre en vigueur le 1er juillet pour les logements à la location ou à la vente dans le cadre de la lutte contre les passoires énergétiques.

Travaux : comptez au minimum 50.000€ pour passer de G à D

Le coût des travaux est exorbitant pour changer de classe énergétique. Une moyenne citée par plusieurs professionnels serait de l’ordre de 50.000€ pour passer de G à D. Et encore, avec l’inflation galopante actuelle et le manque de matériaux, la facture ne cesse de grimper au fil des mois. C’est pourquoi de nombreux propriétaires préfèrent mettre en vente, pendant que les prix de l’immobilier ne se sont pas encore effondrés.

Explosion du nombre de mises en ventes

Les sites d’annonces immobilières le confirment, à l’instar de SeLoger. Dans plus de la moitié des 40 villes étudiées, les annonces de vente de biens mal classés explose. Le nombre de passoires énergétiques mises sur le marché progresse fortement dans 23 d’entre elles. Avec la plupart du temps, des évolutions à deux chiffres. Rennes arrive en tête des plus fortes évolutions. Entre septembre 2020 et octobre 2021, le nombre d’annonces de vente de passoires énergétiques a bondi de 74 % par rapport à la période courant entre septembre 2019 et octobre 2020. Juste derrière, Paris talonne la ville bretonne avec une hausse de 72 % de biens proposés à la vente sur la même période, suivi de près par Nantes (+ 70 %).

Ce phénomène touche tous les territoires et tous les types de villes. Au Nord, le marché lillois voit les passoires énergétiques bondir de 41% sur le marché de l’acquisition. A l’Est, les logements étiquetés E, F et G progressent de 10 % à Strasbourg. A Lyon, ils augmentent de 43 % et à Bordeaux, le nombre de ces logements proposés à la vente progresse de 27 %, tout comme à Aix-en-Provence. A côté de ces métropoles, des villes dites « de report », connaissent le même phénomène. C’est le cas de Boulogne-Billancourt (+ 38 %), de Villeurbanne (+ 32 %) ou encore d’Argenteuil (+ 56 %).

Chute des prix ? de 15% à 50% ?

Tout dépend évidemment du bien, de sa surface, de son attractivité locative, mais compte-tenu du coût des travaux, il est probable qu’un bien valant 200.000€ en 2020, avant la promulgation de la loi, ne trouve pas preneur avant d’avoir atteint les 130 à 150.000€, soit une baisse de 25% à 35%. Son prix devrait du reste chuter rapidement, dans les mois à venir, dès 2022.