Résidences meublées touristiques (Pierre et Vacances, Odalys, Appart’City, Belambra) : ont-elles le droit de suspendre le paiement des loyers ?

Investissement immobilier locatif : les risques pris par les particuliers sont trop importants © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
Pierre et Vacances est attaqué en justice par un collectif de propriétaires, mécontents de ne pas percevoir pleinement leurs loyers durant toute l’année 2020. Une bataille juridique s’annonce afin de déterminer si la cas de force majeure, invoqué par Pierre et Vacances, est applicable dans ce cadre. Les risques de l’investissement immobilier se rappellent soudainement aux investisseurs.

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Attirés par la réduction fiscale Censi-Bouvard, et un rendement brut partiellement garanti selon les résidences, ce sont pas moins de 130.000 particuliers en France qui ont investi dans un bien d’une ces résidences meublées de tourisme (Pierre et Vacances, Appart’City, Odalys, Lagrange, Belambra, etc.). Aujourd’hui, avec la crise sanitaire et surtout les périodes de confinement, cet investissement tourne au cauchemar pour bon nombre d’eux. Ces entreprises n’ayant, pour la plupart, n’escomptant pas verser l’intégralité des loyers de l’année 2020. Rappelant ainsi plus sombres heures des investissements du dispositif d’incitation fiscale dans l’immobilier neuf : De Robien, Pinel et les autres. Quand aucun locataire ne paie le loyer, financé par un crédit, ce type d’investissement tourne rapidement au cauchemar.

Des dizaines de milliers d’investisseurs redécouvrent les risques de l’immobilier

Si certains propriétaires comprennent bien que les périodes de confinement ne permettent pas de louer leurs biens immobiliers, d’autres, le plus souvent soumis à des pressions financières pour rembourser leur achat à crédit, entendent bien obtenir réparation financière par le biais de la justice. Ainsi, parmi les 20.000 propriétaires Pierre et Vacances concernés par la suspension du paiement des loyers durant la période du premier confinement, plusieurs centaines sont à l’origine d’une action collective en justice à l’encontre de leur partenaire bailleur. Ce dernier, étant en situation financière périlleuse, accuse une chute de son chiffre d’affaires de -22.4% de 1,298 milliard d’euros.

Pierre et Vacances, Appart’City, Odalys, Lagrange, Belambra...

Si Pierre et Vacances fait la une de l’actualité, ce n’est pas la seule entreprise concernée par cette action en justice. Toutes les entreprises proposant aux particuliers de devenir propriétaires d’un bien dans leurs résidences meublées touristiques sont concernées. Cette dernière devra trancher afin de définir sur ces périodes inédites de confinement, et d’interdiction de louer, sont des cas de force majeure ou pas.

Une perte de revenus pas seulement limitée au premier confinement

Selon le réseau Provence Avocats, « la plupart des gestionnaires a informé ses bailleurs qu’il proposera une franchise totale des loyers pendant toute la période d’état d’urgence sanitaire et d’un paiement des loyers au pourcentage du chiffre d’affaires pendant une période allant de 12 à 18 mois  ». Il ne s’agit donc pas uniquement d’une perte d’un à deux mois de loyers, mais cela pourrait être encore plus conséquent.

Le loyer garanti ne l’est plus en cas de force majeure...

Pour Pierre et Vacances, la situation est claire et semble être compréhensible : « Les résidences de tourisme ont été directement touchées par les impératifs de santé publique et sont devenues indisponibles à leur destination touristique, ce qui a pour effet de suspendre l’objet du bail et les obligations essentielles des deux parties ». Mais du côté des particuliers, la situation n’est pas un cas de force majeur. Le paiement du loyer est sensé être garanti. Ce sera donc à la justice de trancher, mais il est probable qu’un compromis entre les deux serait idéal. Ces entreprises n’ayant pas une grande latitude financière, les conduire au dépôt de bilan ne résoudrait rien pour les particuliers investisseurs. Ce serait même la pire des situations.

Quels recours pour les investisseurs ? Un défaut de conseil

Outre le recours devant la justice pour l’invalidation de ce cas de force majeure, les intermédiaires financiers ayant commercialisé ce type d’investissement auprès des investisseurs plus précaires semblent être en partie responsables. Sous couvert de rendements bruts attractifs, d’une potentielle défiscalisation, récupération de la TVA, nombre de particuliers se retrouvent, à ce jour, dans une situation financière difficile, car ils ont trop emprunté par rapport à leurs ressources financières. De toute évidence, ils ont été mal conseillés. Il est anormal qu’un investisseur se retrouve en situation financière délicate dès lors que des revenus escomptés de ses investissements ne lui parviennent plus pendant quelques mois. Il s’agit de toute évidence d’un défaut de conseil et les investisseurs pourraient donc, en second recours, également se retourner contre leurs conseillers financiers.

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