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SCPI : mieux que des SCPI à frais réduits, optez pour des SCPI sans frais !

Les frais de souscription sur les parts de SCPI sont élevés, 8.85% en moyenne selon FranceTransactions.com. Mais depuis quelques années déjà, certaines nouvelles SCPI ont cassé cette pratique, ces parts sont accessibles sans frais de souscription. Aux investisseurs d’en profiter !

SCPI : mieux que des SCPI à frais réduits, optez pour des SCPI sans frais ! © FranceTransactions.com

Publié le , mis à jour le
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Les SCPI séduisent... Mais sont lourdement chargées en frais

L’immobilier est le placement de long terme préféré des Français. Les SCPI sont, à juste titre, un investissement privilégié par les épargnants. Toutefois, le prix de la part masque le niveau des frais de souscription. Ces derniers étant inclus dans le prix de la part, bon nombre d’épargnants ne réalisent pas qu’en souscrivant une part de SCPI à 100 euros, seulement 91.15% du capital investi ne leur rapportera un rendement (pour des frais de souscription de 8.85%, moyenne des frais de souscription pratiqués). Les gestionnaires d’actifs justifient ces frais élevés par ceux que les particuliers peuvent rencontrer lors d’investissements en direct dans l’immobilier (frais de mutation, ou plus communément appelés frais de notaire ainsi que tous les autres frais afférents au changement de propriété de biens immobiliers). Les frais de gestion, récurrents, présents sur toutes les SCPI, de leur côté, ne viennent en rien retrancher le capital versé par l’épargnant, puisqu’ils sont prélevés par le gestionnaire de la SCPI avant détermination du rendement.

Des SCPI sans frais de souscription

Toutefois, depuis quelques années maintenant, de nouvelles sociétés de gestion ont décidé de changer cette fatalité. Ce n’est pas un changement de modèle économique, mais une plus grande transparence sur les frais. Ainsi ces SCPI ne prélèvent aucuns frais de souscription sur le prix des parts, l’intégralité du capital versé est bien investi. En retour, puisqu’il faut bien que le gestionnaire d’actifs s’y retrouve, les frais de gestion sont plus élevés. Certains pouvaient penser que les rendements affichés par ces SCPI sans frais de souscription seraient moindres que leurs concurrentes, chargées en frais. Et bien, pour le moment, il n’en est rien.

SCPI, derniers rendements publiés
SCPI Souscription ouverte Taux Distribution 2024 Variation prix de la part 2024 Performance Globale Annuelle (*)
2024		 Avis épargnants (**) Eligibilité Assurance-Vie
EDEN
✅
NC 0,00 %NCAucun avis
❌
IROKO ATLAS
✅
NC 0,00 %NC
4.39/5
(64 avis)
❌
IROKO ZEN
✅
7.320 % +1,00 % 8,32%
3.87/5
(30 avis)
✅
Liste contrats
MISTRAL SELECTION
✅
NC 0,00 %NCAucun avis
✅
Liste contrats
NEO
✅
6.010 % 0,00 %6,01%
3.61/5
(18 avis)
❌
REMAKE LIVE
✅
7.500 % 0,00 %7,50%
4.4/5
(145 avis)
✅
Liste contrats
UPEKA
✅
7.960 % 0,00 %7,96%Aucun avis
❌

SCPI : Performance Globale Annuelle

Depuis novembre 2025, les rendements des SCPI doivent être publiés sous la forme d’un taux de Performance Globale Annuelle (PGA), accompagnés de leur Taux de Distribution (TD).

SCPI à capital variable

Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à variable : il est tenu compte du dividende et de la variation du prix public de souscription, entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1, selon la formule suivante :

Dividende brut de l’année N + (prix de souscription au 1er janvier de l’année N+1 - prix de souscription au 1er janvier de l’année N) / prix de souscription au 1er janvier de l’année N

SCPI à capital fixe

Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à capital fixe : Il est tenu compte du dividende et du prix de part acquéreur moyen entre l’année N-1 et l’année N, pour les SCPI à capital fixe, selon la formule suivante :

Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA)Dividende brut de l’année N + (prix de part acquéreur moyen de l’année N – prix de part acquéreur moyen de l’année N-1) / prix de part acquéreur moyen de l’année N-1

Taux de distribution (TD)

Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par :

  • le prix de souscription au 1er janvier de l’année N pour les SCPI à capital variable,
  • le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 pour les SCPI à capital fixe.
(1) : Frais de souscription inclus dans le prix d'une part.
(2) : Frais de gestion interne au fonds. Ne concerne pas les frais de gestion des contrats d'assurance-vie par exemple.
(*) : Performances brutes de fiscalité et des potentiels frais de gestion (selon leur mode de détention, des frais supplémentaires pouvant être appliqués dans le cadre de détention en unités de compte via des contrats d'assurance-vie, brutes de fiscalité et bruts des prélevements sociaux, pour des titres en détention via un compte-titres (en nominatif pur ou via un compte-titres personnel).
(**) : Avis des lecteurs du Guide épargne. N'indique en rien la qualité intrinséque de chaque support. Purement indicatif, cf politique de collecte des avis des lecteurs.
Liste non exhaustive des offres de marché. Informations publiées à titre indicatif uniquement.

SCPI à placer en assurance-vie

Il ne sera jamais suffisamment rappelé qu’investir sur des parts de SCPI via l’assurance-vie est un gage de sécurité supplémentaire, puisque le porteur de parts est l’assureur. Ainsi, en cas de retournement du marché de l’immobilier, l’épargnant pourra céder ses parts, via un arbitrage, sans souci d’illiquidité de ses parts.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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