Immobilier : Investir dans un bien à l’étranger peut-il être intéressant ?

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En France, l’imposition sur les résidences secondaires est lourde et réduit considérablement les retombées financières des investissements immobiliers. Certains pays appliquent des taxes bien plus modérées. Acheter un bien immobilier à l’étranger, une bonne solution ?

Immobilier : Acheter à l’étranger est fiscalement avantageux !

Actuellement, un investisseur français paye jusqu’à 34.50% d’impôts sur les plus-values d’une résidence secondaire, il lui faudra attendre 22 années avant que la cession ne soit totalement exonérée d’impôts. Les conditions fiscales françaises ont de quoi refroidir nombre d’investisseurs qui pourraient être tentés de regarder ce qu’il se passe chez nos voisins.

Les pays européens ont eux aussi durci leur imposition sur les plus-values immobilières, mais ils ont ont eu la main moins lourde que l’Etat Français :

  • Suisse : exonération,
  • Italie : 12.5% exonération au bout de 5 ans,
  • Belgique : 16.5%, exonération au bout de 5 ans,
  • Espagne : 19 à 21%,
  • Portugal : 20%,
  • Allemagne : 26.375% retenu à la source, exonération au bout de 10 ans,
  • France : 34,50%, exonération au bout de 22 ans.

Autres éléments à prendre en compte :

  • les prix au m²,
  • l’imposition des revenus fonciers : faibles en Hongrie et exonérée au Maroc,
  • les impôts locaux : faibles dans de nombreux pays,
  • l’impôt sur la fortune : inexistante au Maroc par exemple,
  • les règles de successions...
Exemple :

Les avantages d’un investissement locatif sur Bruxelles :

  • les prix sont plus bas qu’à Paris
  • les taxes sur les loyers sont faibles
  • la taxe plus-values est faible et rapidement exonérée

Investissement immobilier à l’étranger : Déclarer une partie de ses revenus fonciers en France

L’état Français est en droit de réclamer son dû concernant vos gains immobilier à l’étranger. Mais les contribuables bénéficient du "splitting system" un principe complexe qui consiste à répartir les revenus entre plusieurs pays. Au final votre imposition sera bien plus faible que pour la détention de biens en France. En réalité les revenus fonciers étrangers échappent bien souvent au fisc français car bien trop complexes à vérifier pour les contrôleurs.

Les contribuables assujettis à l’isf sont tenus de déclarer leur patrimoine mondiale à l’Etat Français, mais la valeur réelle du bien est quasiment invérifiable par le fisc français. Les contribuables ont donc tendance à minorer la valeur de leurs biens.

Concernant la taxation du bien lui même (impôts locaux, impôts sur les plus-values, droits de succession...) c’est la fiscalité du pays ou est situé le bien qui est appliquée.

Si l’idée vous séduit, éviter de vous lancer sans l’aide d’un professionnel. Outre la forte implication personnelle pour se lancer dans un investissement à l ’étranger, il faut également être sérieusement conseillé. Votre notaire est le meilleur interlocuteur pour ce genre d’opération complexe.

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