SCPI : ces rendements au-delà des 10%, faut-il vraiment s’y intéresser ?
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Les jeunes SCPI affichent souvent des performances élevées les premières années, et puis leurs rendements s’effondrent au fil du temps. Les investisseurs doivent tenir compte de cet effet et ne pas surestimer les performances futures. Détails.
Sommaire de l'article
En 2025, le nouvel indicateur de la performance, la PGA pour Performance Globale Annuelle, a fait de nouveau son retour : la performance globale, tenant compte à la fois des revenus versés et de la variation du prix des parts. De notre côté, dans nos différents comparatifs, nous avons toujours publié cet indicateur de performance global, puisque pour l’investisseur, c’est le rendement global qui compte, et non pas seulement le taux de distribution de revenus au cours de l’année.
| TOP | SCPI | Souscription ouverte | Taux Distribution 2025 | Variation prix de la part 2025 | Rendement total (PGA)(*) 2025 | Avis épargnants (**) | Eligibilité Assurance-Vie |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 🥇1 | WEMO ONE | ✅ | 15.270 % | 0,00% | 15,27% | Aucun avis | ❌ |
| 🥈2 | SOFIDYNAMIC | ✅ | 9.040 % | 5,00% | 14,04% | 2.98/5 (1 avis) | ✅ |
| 🥉3 | REASON | ✅ | 12.900 % | 1,00% | 13,90% | 3.97/5 (1 avis) | ❌ |
| 4 | PIERRE SELECTION | ✅ | 7.980 % | 3,23% | 11,21% | Aucun avis | ❌ |
| 5 | COMÈTE | ✅ | 9.000 % | 0,00% | 9,00% | 2.98/5 (1 avis) | ❌ |
| PGA pour une SCPI à capital variable : Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à variable : il est tenu compte du dividende et de la variation du prix public de souscription, entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1, selon la formule suivante :Dividende brut de l’année N + (prix de souscription au 1er janvier de l’année N+1 - prix de souscription au 1er janvier de l’année N) / prix de souscription au 1er janvier de l’année N PGA pour une SCPI à capital fixe : Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à capital fixe : Il est tenu compte du dividende et du prix de part acquéreur moyen entre l’année N-1 et l’année N, pour les SCPI à capital fixe, selon la formule suivante :Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA)Dividende brut de l’année N + (prix de part acquéreur moyen de l’année N – prix de part acquéreur moyen de l’année N-1) / prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 Taux de distribution (TD)Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé25, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par :- le prix de souscription au 1er janvier de l’année N pour les SCPI à capital variable- le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 pour les SCPI à capital fixe (*) : Le rendement total (ou rendement réel brut) est le taux de distribution (TD) ajouté du taux de variation du prix de la part pour l'année considérée. Performances brutes de fiscalité et des potentiels frais de gestion (selon leur mode de détention, des frais supplémentaires pouvant être appliqués dans le cadre de détention en unités de compte via des contrats d'assurance-vie, brutes de fiscalité et bruts des prélevements sociaux, pour des titres en détention via un compte-titres (en nominatif pur ou via un compte-titres personnel). (**) : Avis des lecteurs du Guide épargne. N'indique en rien la qualité intrinséque de chaque support. Purement indicatif, cf politique de collecte des avis des lecteurs. Liste non exhaustive des offres de marché. Informations publiées à titre indicatif uniquement. | |||||||
Un effet momentum
Les jeunes SCPI profitent ainsi des opportunités immobilières qui leur sont offertes en France comme sur le marché européen, avec des stratégies majoritairement diversifiées. Pour une jeune SCPI, publier une performance élevée les premières années n’est pas si difficile. Ce qui est plus délicat est de maintenir ce rendement sur le long terme, avec des encours augmentant au fil des années.
L’effet relutif
Un autre facteur joue en faveur des SCPI jeunes : l’effet relutif. Ces jeunes SCPI collectent rapidement, via notamment des périodes durant lesquelles les prix de parts sont réduits, mais tout en appliquant des délais de jouissance importants. Pendant cette phase, la SCPI engrange déjà des revenus, qu’elle ne redistribue pas aux investisseurs, faisant ainsi grimper artificiellement son rendement. Au final, c’est bien l’investisseur qui paie ce rendement. Une fois le délai de jouissance terminé, le rendement va chuter de fait, le ramenant proche de l’objectif de rendement annuel annoncé par la société de gestion, soit, pour Wemo One, par exemple, jusqu’à diviser le rendement par deux.
SCPI : un podium qui ne veut plus rien dire...
Comme toutes ces dernières années, les SCPI affichant la performance la plus élevée du marché sont des jeunes SCPI, lancées récemment. Réglementairement, il faut une année entière d’activité afin d’avoir le droit de publier la Performance Globale Annuelle. Ces podiums et palmarès de SCPI, tels que nous les publions également, ne veulent plus rien dire, puisque afficher un rendement élevé est aisé pour les jeunes SCPI.
Sur le podium, Wemo One (15,27%) et Sofi dynamic (14,04%), toutes deux créées en 2024, devancent Reason (13,90%), également très récente (créée en 2024). Et la dynamique se prolonge juste derrière : Iroko Atlas (9,41%) et MomenTime (9,25%), lancées en 2025, figurent dans le haut du classement. À l’inverse, les surperformances peuvent être que de courte durée à l’instar de Comète, dont le rendement a chuté de près de 20% en une année.
Des objectifs de rendements réels bien plus faibles...
Les jeunes SCPI indiquent leurs objectifs de rendement, de 5% à 7.5% brut. Rien à voir donc avec les performances publiées. Ces objectifs de rendement, non garantis, donnent une réelle indication aux investisseurs, car c’est bien le rendement qui sera effectif au fil des années. C’est pourquoi les simulations effectuées, avant investissement, doivent tenir compte des objectifs de rendements à terme, et non pas des performances passées publiées.
Ce tableau des meilleures SCPI 2026 liste les 50 rendements (PGA) les plus élevés, publiés au titre de l’année 2025, parmi les 231 SCPI référencées dans notre guide (liste non exhaustive des offres de SCPI du marché).
| TOP | SCPI | Souscription ouverte | Taux Distribution 2025 | Variation prix de la part 2025 | Performance Globale Annuelle (*) 2025 | Avis épargnants (**) | Eligibilité Assurance-Vie |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 🥇1 | WEMO ONE | ✅ | 15.270 % | 0,00 % | 15,27% | Aucun avis | ❌ |
| 🥈2 | SOFIDYNAMIC | ✅ | 9.040 % | +5,00 % | 14,04% | 2.98/5 (1 avis) | ✅ |
| 🥉3 | REASON | ✅ | 12.900 % | +1,00 % | 13,90% | 3.97/5 (1 avis) | ❌ |
| 4 | PIERRE SELECTION | ✅ | 7.980 % | +3,23 % | 11,21% | Aucun avis | ❌ |
| 5 | IROKO ATLAS | ✅ | 9.410 % | 0,00 % | 9,41% | 4.39/5 (64 avis) | ✅ Liste contrats |
| 6 | MOMENTIME | ✅ | 9.250 % | 0,00 % | 9,25% | Aucun avis | ✅ Liste contrats |
| 7 | COMÈTE | ✅ | 9.000 % | 0,00 % | 9,00% | 2.98/5 (1 avis) | ❌ |
| 8 | EDMOND DE ROTHSCHILD EUROPA | ✅ | 8.750 % | 0,00 % | 8,75% | Aucun avis | ❌ |
| 9 | UPEKA | ✅ | 5.710 % | +3,00 % | 8,71% | Aucun avis | ❌ |
| 10 | TRANSITIONS EUROPE | ✅ | 7.600 % | +1,00 % | 8,60% | 4.38/5 (112 avis) | ❌ |
SCPI : Performance Globale Annuelle :Depuis novembre 2025, les rendements des SCPI doivent être publiés sous la forme d’un taux de Performance Globale Annuelle (PGA), accompagnés de leur Taux de Distribution (TD). SCPI à capital variableFormule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à variable : il est tenu compte du dividende et de la variation du prix public de souscription, entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1, selon la formule suivante : Dividende brut de l’année N + (prix de souscription au 1er janvier de l’année N+1 - prix de souscription au 1er janvier de l’année N) / prix de souscription au 1er janvier de l’année N SCPI à capital fixeFormule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à capital fixe : Il est tenu compte du dividende et du prix de part acquéreur moyen entre l’année N-1 et l’année N, pour les SCPI à capital fixe, selon la formule suivante : Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA)Dividende brut de l’année N + (prix de part acquéreur moyen de l’année N – prix de part acquéreur moyen de l’année N-1) / prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 Taux de distribution (TD)Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par :
(**) : Avis des lecteurs du Guide épargne. N'indique en rien la qualité intrinséque de chaque support. Purement indicatif, cf politique de collecte des avis des lecteurs. Liste non exhaustive des offres de marché. Informations publiées à titre indicatif uniquement. | |||||||
Les performances passées ne préjugent en rien des performances à venir. L’investissement sur les SCPI est un placement à risque de perte en capital.
Immobilier de bureaux : les prix continuent de dévisser de 12% au 1er trimestre 2026
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
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