Devenir rentier ? Combien faut-il pour le devenir ?

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Devenir rentier ? Combien de capital faut-il pour vivre aisément ? Ce simulateur vous permet de constater que le capital optimal n’est pas si élevé que vous pouviez le penser. Encore faut-il avoir un train de vie adapté... Et un patrimoine réparti avec pertinence, il faut impérativement lever le pied sur l’immobilier pour pouvoir espérer vivre sereinement de ses rentes, IFI oblige !

Devenir rentier ? Qui ne s’est jamais posé cette question ? Combien faut-il pour le devenir ? Petits calculs théoriques entre amis. D’après un calcul précédent, en 2018, sans tenir compte de l’année fiscale blanche sur les revenus, pour vivre de ses rentes il suffirait d’avoir un capital de 2.280.000 euros afin de pouvoir sereinement percevoir 2.385€ net par mois de façon perpétuelle (ie, un abondement doit être reversé au capital placé afin de compenser l’érosion de l’inflation de 1.20%)... Mais sous plusieurs conditions, évidemment.

A vous de jouer ! : Renseignez votre capital (en utilisant le curseur ou en saisissant directement le montant dans la case capital) dans le simulateur ci-dessous et vous découvrirez combien vous pouvez percevoir net d'impôt chaque mois !

Devenir rentier : Simulations

Combien faut-il pour devenir rentier ?
Données financières de votre situation
capital
Capital financier détenu productif, utilisable pour devenir rentier. Ce capital sera placé, tout en limitant l'exposition aux risques, et abondé chaque année pour annuler l'effet de l'inflation
capital immobilier
Montant de vos avoirs immobiliers, biens physiques ou pierre-papier (SCPI,SCI,OPCI inclus). Cette information permet uniquement de calculer votre imposition à l'IFI. Pensez à déduire 30% de votre résidence principale.
capital immobilier
Montant de vos revenus (traitements et salaires) actuels. Notez qu'un rentier vit de ses rentes et ne travaille plus. A terme, ce poste devra donc être à 0 !
parts fiscales
Utile uniquement pour le calcul du montant de l'IR.
inflation
Dernier taux de l'inflation annuel connu. Chaque l'inflation vient diminuer la valeur du capital placé. Il faut donc versé une somme équivalente à cette dépréciation de valeur pour conserver un capital intact.
%
rendement
Rendement moyen réel net de tous frais (avant application de la fiscalité), inflation déduite, de vos différents actifs financiers ou immobiliers.
%
Revenus bruts issus du placement
Application de la fiscalité 2018 sur le patrimoine et les éventuels revenus
PFU / Flat Tax
Flat Tax
Application de la Flat Tax (PFU) sur les produits des placements financiers.
IR - Impôts 2018 sur les Revenus
IR
Imposition des traitements et salaires. Le "vrai rentier" ne travaille pas et n'a donc pas de revenus imposables sur les traitements et salaires.
IFI - Impôt Fortune Immobilière
IR
IFI : Votre patrimoine immobilier ne sera pas imposable à l'IFI tant que tous vos avoirs immobiliers (physique, mais aussi financiers (SCPI,SCI,OPCI)) ne dépasse pas 1.3 million d'euros. Les biens immobiliers professionnels ne sont pas concernés.
Augmentation de capital (lutte contre la dépréciation)
rendement
Montant de l'abondement à effectuer sur le capital de départ afin de le préserver de l'inflation. Sans cette action, le capital initial n'est pas préservé, la situation de rente n'est pas perpétuelle.
Total des charges
revenus
Montant total des prélèvements à effectuer sur les produits du patrimoine, à savoir : les éventuels IR, IFI, ainsi que la Flat Tax sur les produits financiers ainsi que l'éventuel abondement du capital pour annuler l'inflation.
Taux de taxation global
Taux total des prélèvements (fiscalité, inflation, abondement pour reconstituerr le capital) sur les revenus tirés du capital productif.
%
Revenus du rentier
revenus
Rente mensuelle, net de toute fiscalité et d'inflation. Vous pouvez fixer le montant souhaité, le simulateur va calculer le capital nécessaire, si les paramètres choisis le permettent.

Trouver un rendement sans risque de 3.50%, est-ce vraiment possible ?

Pas facile, mais c’est possible ! Il suffit de placer sur des fonds euros performants, accessibles sur des contrats d’assurance-vie sans frais sur les versements. Mais ces fonds euros performants sont soumis à des conditions de versement, obligeant à prendre des risques sur les marchés financiers. Le rentier doit donc couvrir sa position par d’autres placements peu sensibles aux variations des places boursières. Les placements en parts de SCPI, certes des placements à risques, mais limités. Les rendements des meilleures SCPI sont de 6% brut, même en 2017 ! L’inconvénient étant, pour ce dernier type d’actif, son imposition à l’IFI. En assurance-vie, les profils de gestion permettent également potentiellement de percevoir un rendement plus élevé, sous toutefois avoir à gérer soi-même son exposition aux risques. L’assurance-vie permet de percevoir les produits avec une fiscalité moindre, permettant ainsi un rendement global net appréciable. Il faut donc jouer sur tous les tableaux. La répartition des actifs est essentielle.

Fiscalité 2018, bien plus favorable aux rentiers !

La fiscalité 2018 change tout. Fini l’ISF portant sur l’ensemble du patrimoine du rentier. Ainsi, avec l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), mis en place depuis le 1er janvier 2018, en lieu et place de l’ISF, les rentiers peuvent optimiser leur fiscalité, puisqu’il suffit de réduire sa part d’actifs investis dans l’immibilier en direct ou via la pierre-papier. Le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1.3 million d’euros.

Devenir rentier : réduire son exposition à l’immobilier sera souvent crucial

Ce paraît surprenant, mais il existe un plafond de verre, au-delà duquel, compte-tenu de l’exposition du patrimoine à l’IFI, le rentier devient perdant à terme. En augmentant son patrimoine immobilier en montant, sans en augmenter le rendement, le rentier voit son patrimoine global, net d’inflation, diminuer. Le rentier serait largement gagnant en réduisant alors son exposition à l’immobilier. Dans les graphes ci-dessous, l’hypothèse prise étant que le rentier possède une répartition à 50% de son patrimoine en immobilier. Dans la vraie vie, les Français ont en moyenne une exposition à 71% de leurs avoirs en immobiiier.

Exposition du patrimoine global à 50% en imobilier, une machine à perdre...

Hypothèses de la simulation
Inflation considérée2.3%
Rendement capital3.5%
Répartition patrimoine en immobilier50%
Parts fiscales IR1
Capital optimal400000€
Devenir rentier - Evolution des revenus mensuels nets

Evolution des revenus mensuels nets (toutes fiscalités déduites, barèmes IR et IFI 2018 et inflation compensée) possibles à partir d'un capital financier placé au taux de 3.5% net d'inflation, avec une revalorisation du capital au niveau de l'inflation soit 2.3% annuel. Hypothèse prise : 50% du patrimoine du rentier est investi dans l'immobilier soumis à l'IFI.

Exposition du patrimoine global à 30% en immobilier

Hypothèses de la simulation
Inflation considérée2.3%
Rendement capital3.5%
Répartition patrimoine en immobilier30%
Parts fiscales IR1
Capital optimal400000€
Devenir rentier - Evolution des revenus mensuels nets

Evolution des revenus mensuels nets (toutes fiscalités déduites, barèmes IR et IFI 2018 et inflation compensée) possibles à partir d'un capital financier placé au taux de 3.5% net d'inflation, avec une revalorisation du capital au niveau de l'inflation soit 2.3% annuel. Hypothèse prise : 30% du patrimoine du rentier est investi dans l'immobilier soumis à l'IFI.

Exposition du patrimoine global à 20% en immobilier

Hypothèses de la simulation
Inflation considérée2.3%
Rendement capital3.5%
Répartition patrimoine en immobilier20%
Parts fiscales IR1
Capital optimal400000€
Devenir rentier - Evolution des revenus mensuels nets

Evolution des revenus mensuels nets (toutes fiscalités déduites, barèmes IR et IFI 2018 et inflation compensée) possibles à partir d'un capital financier placé au taux de 3.5% net d'inflation, avec une revalorisation du capital au niveau de l'inflation soit 2.3% annuel. Hypothèse prise : 20% du patrimoine du rentier est investi dans l'immobilier soumis à l'IFI.

Comment font les vrais rentiers ?

Un rentier ne vit pas d’un capital placé, mais a placé son capital, et ce, dans des actifs qui rapportent plus qu’un rendement épargne sans risque : principalement dans des sociétés. Par ailleurs, en effectuant une réelle gestion de ses actifs, au-delà des rendements issus de l’immobilier, le rentier dégage d’importantes plus-values, en revendant une partie de ses biens, pour en racheter d’autres. De plus, les rentiers ne subissent évidemment pas cette fiscalité théorique. Leurs avocats fiscalistes se chargent d’optimiser leurs investissements financiers.

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7 commentaires

  • Devenir rentier ? Combien faut-il pour le devenir ?

    28 décembre 2017 15:07, par Chamaret

    Dans la calculette pour avoir une rapide évaluation du revenu net ?
    Les frais des investissements placement en banque spécialisée sont ils compris ( si par exemple le capital est gérer par des organismes spécialisé).
    Faut ’il enlever les impôts supplémentaire dues a la gestions d’appartement d’investissement privé.

    Répondre à ce message

    • Devenir rentier ? Combien faut-il pour le devenir ?

      Bonjour,

      Non, il suffit d’indiquer un rendement net des frais de gestion de la banque privée ou autre. La calculette effectue le calcul des impôts.
      Mais de toute façon cette calculette doit être modifiée, car l’ISF disparaît en 2018 et donc les calculs effectués ne tiennent plus. Il devrait être plus facile d’être rentier en 2018, si son capital n’est pas investi dans l’immobilier et/ou la pierre-papier.

      Bien à vous

      Répondre à ce message

    • Dans la calculette pour avoir une rapide évaluation du revenu net ?
      Les frais des investissements placements en banque spécialisée sont ils compris ( si par exemple le capital est gérer par des organismes spécialisé d’investissements).
      Faut ’il enlever les impôts supplémentaire dues à la gestions d’appartement d’investissement privé.
      En fait le revenu annuel et mensuel de votre calculette est il net de tout impôts.

      Répondre à ce message

  • Dans votre démonstration vous partez du principe que le rendement foncier et équivalent au rendement d’un placement.
    Or je pense que le rendement foncier est supérieur (6 à 7 %) avant impôt.
    (Il y a des villes a rendement brut entre 9 et 10% ce qui fait un rendement net entre 6et 7 %) De plus en réduisant ses charges (avec investissement dans des immeubles cela devient encore plus intéressant (pas de frais de syndic, moins cher au m2,..) et donc on peut avoir de très bon rendement net sans dépasser l’IFI.

    De ce fait cela change la donne, et donc l’IFI peut être compensé.

    Pouvons nous avoir une calculette tenant compte du fait que placement foncier et investissement financier n’ont pas la valeur ?

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