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Devenir rentier ? Combien faut-il pour le devenir ?

Devenir rentier ? Combien de capital faut-il pour vivre aisément ? Ce simulateur vous permet de constater que le capital optimal n’est pas si élevé que vous pouviez le penser. Encore faut-il avoir un train de vie adapté... Et un patrimoine réparti avec pertinence, il faut impérativement lever le pied sur l’immobilier pour pouvoir espérer vivre sereinement de ses rentes, IFI oblige !

Devenir rentier ? Une activité convoitée, mais nécessitant un capital de départ suffisamment important... © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le
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Devenir rentier ?

Qui ne s’est jamais posé cette question ? Être rentier, c’est vivre de ses rentes, sans revenus additionnels. Il faut donc se constituer un capital suffisamment important afin que les revenus tirés des placements effectués suffisent, à la fois à préserver le capital (lutte contre l’inflation) mais évidemment à produire suffisamment de revenus pour régler taxes fiscales et prélèvements sociaux, ainsi que la rente au rentier que vous escomptez devenir. Alors combien faut-il pour le devenir ? Petits calculs théoriques entre amis. D’après un calcul précédent, en 2018, sans tenir compte de l’année fiscale blanche sur les revenus, pour vivre de ses rentes il suffirait d’avoir un capital de 2.280.000 euros afin de pouvoir sereinement percevoir 2.385€ net par mois de façon perpétuelle (ie, un abondement doit être reversé au capital placé afin de compenser l’érosion de l’inflation de 1.20%)... Mais sous plusieurs conditions, évidemment.

Pour 2022, quel effet ?

L’inflation fait son grand retour. Il faudra donc lutter efficacement contre l’érosion de votre capital. En revanche, c’est la bonne nouvelle, la pression fiscale ne sera pas en hausse. Ainsi, avec un même capital de 2,28 millions d’euros, le revenu perpétuel estimé passe à 3.135€/mois au lieu de 2.385€. Mais attention, il devient de plus en plus difficile de percevoir un rendement de 3.50% sans être trop exposé aux risques de marché. Ainsi, il faut revoir les hypothèses de la simulation. Le rendement des fonds euros, tout comme ceux des SCPI étant en baisse... Il convient de revoir à la baisse le rendement espéré. Ainsi, en appliquant un rendement espéré de 3% (au lieu de 3.50%), tout comme une inflation au niveau de 1% (au lieu de 0.80%), c’est le plongeon. Le rendement perpétuel tombe à 2.090€/mois. Encore viable, mais en cas de hausse de l’inflation, cela ne sera plus jouable...

A vous de jouer ! : Renseignez votre capital (en utilisant le curseur ou en saisissant directement le montant dans la case capital) dans le simulateur ci-dessous et vous découvrirez combien vous pouvez percevoir net d'impôt chaque mois !

Devenir rentier en 2024 : simulations

Combien faut-il de capital pour devenir rentier en 2024?
1️⃣ Votre situation : données financières hypothétiques
Capital financier détenu productif, utilisable pour devenir rentier. Ce capital sera placé, tout en limitant l'exposition aux risques, et abondé chaque année pour annuler l'effet de l'inflation
Montant de vos avoirs immobiliers, biens physiques ou pierre-papier (SCPI,SCI,OPCI inclus, détenus en direct). Cette information permet uniquement de calculer votre imposition à l'IFI. Pensez à déduire 30% de votre résidence principale.
Montant de vos revenus (traitements et salaires) actuels. Notez qu'un rentier vit de ses rentes et ne travaille plus. A terme, ce poste devra donc être à 0 !
Utile uniquement pour le calcul du montant de l'IR.
Par défaut s'affiche la dernière valeur annuelle de l'inflation. Ce qui compte est le taux d'inflation à venir, et non le taux passé. Chaque année l'inflation vient diminuer la valeur du capital placé d'autant. Il faut donc versé une somme équivalente à cette dépréciation de valeur pour conserver un capital intact.
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Rendement moyen réel net de tous frais (avant application de la fiscalité), inflation déduite, de vos différents actifs financiers ou immobiliers.
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2️⃣ Revenus bruts issus du placement
Total des revenus bruts issus des placements effectués
Application de la fiscalité 2024 sur les revenus
Application de la Flat Tax (PFU) sur les produits des placements financiers.
Flat Tax
Imposition des traitements et salaires. Le rentier ne travaille pas et n'a donc pas, à priori, de revenus imposables sur les traitements et salaires.
IR - Impôts 2024 sur les Revenus
IFI : Votre patrimoine immobilier ne sera pas imposable à l'IFI tant que tous vos avoirs immobiliers (physique, mais aussi financiers (SCPI,SCI,OPCI)) ne dépasse pas 1.3 million d'euros. Les biens immobiliers professionnels ne sont pas concernés.
IFI - Impôt Fortune Immobilière
3️⃣ Augmentation de capital (lutte contre la dépréciation)
Montant de l'abondement à effectuer sur le capital de départ afin de le préserver de l'inflation. Sans cette action, le capital initial n'est pas préservé, la situation de rente n'est pas perpétuelle.
4️⃣ Total des charges
Montant total des prélèvements à effectuer sur les produits du patrimoine, à savoir : les éventuels IR, IFI, ainsi que la Flat Tax sur les produits financiers ainsi que l'éventuel abondement du capital pour annuler l'inflation.
Taux total des prélèvements (fiscalité, inflation, abondement pour reconstituerr le capital) sur les revenus tirés du capital productif.
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5️⃣ Revenus du rentier
Total des revenus annuels nets du rentier, en tenant compte des hypothèses de la simulation
Rente mensuelle, net de toute fiscalité et d'inflation. Vous pouvez fixer le montant souhaité, le simulateur va calculer le capital nécessaire, si les paramètres choisis le permettent.

Trouver un rendement sans risque de 3.50%, est-ce vraiment possible ?

De moins en moins facile, sans s’exposer aux risques de marché évidemment ! C’est pourquoi, nous avons abaissé à 3% l’hypothèse de rendement du portefeuille. Entre un bon fonds euros à 2% et des SCPI à 4.50% sur 2022, cela peut donner un rendement global de 3%. Mais il faut donc placer sur des fonds euros performants, accessibles sur des contrats d’assurance-vie sans frais sur les versements. Mais ces fonds euros performants sont soumis à des conditions de versement, obligeant à prendre des risques sur les marchés financiers. Le rentier doit donc couvrir sa position par d’autres placements peu sensibles aux variations des places boursières. Les placements en parts de SCPI, certes des placements à risques, mais limités. Les rendements des meilleures SCPI sont proches des 5% brut ! L’inconvénient étant, pour ce dernier type d’actif, son imposition à l’IFI. En assurance-vie, les profils de gestion permettent également potentiellement de percevoir un rendement plus élevé, sous toutefois avoir à gérer soi-même son exposition aux risques. L’assurance-vie permet de percevoir les produits avec une fiscalité moindre, permettant ainsi un rendement global net appréciable. Il faut donc jouer sur tous les tableaux. La répartition des actifs est essentielle.

Fiscalité, bien plus favorable aux rentiers !

Avec l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), mis en place depuis le 1er janvier 2018, en lieu et place de l’ISF, les rentiers peuvent optimiser leur fiscalité, puisqu’il suffit de réduire sa part d’actifs investis dans l’immobilier en direct ou via la pierre-papier. Le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1.3 million d’euros.

Devenir rentier : réduire son exposition à l’immobilier sera souvent crucial

Ce paraît surprenant, mais il existe un plafond de verre, au-delà duquel, compte-tenu de l’exposition du patrimoine à l’IFI, le rentier devient perdant à terme. En augmentant son patrimoine immobilier en montant, sans en augmenter le rendement, le rentier voit son patrimoine global, net d’inflation, diminuer. Le rentier serait largement gagnant en réduisant alors son exposition à l’immobilier. Dans les graphes ci-dessous, l’hypothèse prise étant que le rentier possède une répartition à 50% de son patrimoine en immobilier. Dans la vraie vie, les Français ont en moyenne une exposition à 71% de leurs avoirs en immobilier.

Comment font les vrais rentiers ?

Un rentier ne vit pas d’un capital placé, mais a placé son capital, et ce, dans des actifs qui rapportent plus qu’un rendement épargne sans risque : principalement dans des sociétés. Par ailleurs, en effectuant une réelle gestion de ses actifs, au-delà des rendements issus de l’immobilier, le rentier dégage d’importantes plus-values, en revendant une partie de ses biens, pour en racheter d’autres. De plus, les rentiers ne subissent évidemment pas cette fiscalité théorique. Leurs avocats fiscalistes se chargent d’optimiser leurs investissements financiers.

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