Investissement immobilier 2018 : Les opportunités du crowdfunding

Un bilan 2017 positif

On peut noter une hausse des montants collectés dans le financement participatif immobilier entre 2016 et 2017. En 2016, 62 millions d’euros ont été prêtés contre plus de 100 millions en 2017. L’atteinte de ce cap atteste de la puissance actuelle de ce type de placement. Ces prêts sont pérennisés par une augmentation des remboursements, qui s’est vu multipliée par 3 depuis 2016.

Une nouvelle fiscalité en faveur de l’investissement dans l’économie réelle

Depuis le 1er Janvier de cette année, des réformes ont été mises en place par le nouveau gouvernement. Des mesures concernant notamment le secteur de l’immobilier, et affectant directement les placements dans ce domaine.

Tout d’abord l’ISF a été supprimé, au profit de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ce dernier peut en premier lieu inquiéter. Cependant, il ne prend plus en compte les revenus mobiliers dans son assiette de calcul. C’est-à-dire que les titres financiers correspondant à des financements de promotion immobilière par exemple, ne seront pas soumis à cet impôt, car ils proposent des investissements immobiliers dont les plus-values et revenus sont mobiliers, au contraire de l’investissement locatif, qui propose des revenus immobiliers ou fonciers. Par conséquent, cela représente une vraie opportunité pour investir.

De plus, dans cette volonté d’alléger la fiscalité du capital, le gouvernement a instauré début janvier 2018 le principe d’une imposition plus simple, et unique applicable à l’ensemble des intérêts, dividendes, et plus-values de cession de valeurs mobilières. L’arrivée de cette Flat Tax, appelée également Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), rabat à 30% l’imposition, et ce, quel que soit le revenu de l’investisseur. Cet impôt de 30% inclut 12,8% d’impôt sur les revenus et 17,2% de CSG (en augmentation de 1,7%). Cette nouvelle formule permet aux investisseurs disposant d’un revenu élevé d’investir sans être taxé plus. D’autre part, ceux qui ne sont pas imposables sur le revenu peuvent passer outre cette Flat Tax, qui est optionnelle, et donc ne subissent que l’augmentation de 1,7% des prélèvements sociaux.

L’importance du rapport rendement/risque

En investissant via le crowdfunding immobilier, un risque est omniprésent : celui de perte partielle ou totale de l’investissement. Les investisseurs doivent donc être vigilants quant au projet dans lequel ils prévoient de mettre de l’argent. Pour analyser ce dernier, il leur faut se référer aux informations relatives au projet, présentes sur les plateformes où ils sont inscrits.

Certains privilégient l’investissement via des SCPI, afin d’obtenir un placement plus sécuritaire, quitte à avoir un rendement nettement plus faible et attendre plus longtemps pour récupérer leur investissement (8 ans minimum en SCPI contre 1 à 3 ans avec le crowdfunding).

Le rapport risque/rendement semble donc être le facteur le plus important à étudier. C’est pourquoi certains sites préfèrent proposer des projets à partir d’un certain seuil. Par exemple, la plateforme Homunity met à disposition de ses utilisateurs des projets immobiliers une fois que certaines conditions sont remplies : 50% de précommercialisation effectuée, une analyse des projets et promoteurs réalisée en interne puis validée par un comité d’expert externe, un permis de construire purgé. Ces garanties visent à sécuriser au maximum l’investissement, et leur permet par conséquent d’assurer un taux de défaillance de 0 depuis leur création. Il revient donc à chaque investisseur le devoir de bien se renseigner sur l’investissement envisagé et de prendre connaissance des bonnes pratiques à suivre pour le choix de la plateforme.