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Investissement immobilier locatif : le Pinel va évoluer dès 2022, avant de muter définitivement en 2024

Le dispositif d’incitation fiscale Pinel, dont la fin a été plusieurs fois repoussée, devrait cette fois-ci, muter dès 2022 avant de s’éteindre en 2024. Le marché immobilier neuf français est dopé aux aides fiscales depuis trop longtemps et ne pourrait se maintenir sans un coup de pouce fiscale. Les propositions de remplacement du Pinel se précisent, entre exonération de la taxe foncière et ouverture du marché aux investisseurs professionnels.

Publié le , mis à jour le
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Le dispositif pinel reconduit déjà plusieurs fois, jusqu’à fin 2021, avant sa première mutation en 2022, puis son extinction prévue pour 2024. Cette décision sera prise lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2022. Les conclusions de la commission Rebsamen, chargée de plancher sur les freins à la délivrance de permis de construire, seront sans doute également un élément pris en compte.

Réduction d'impôts accordées par le dispositif Pinel mis en place en 2023
Loi Pinel 2023
Durée de mise en location Réduction directe d'impôt
pendant 6 ans 1.75% par an, soit 10.5% au total sur 6 ans
pendant 9 ans 1.75 % pendant 6 ans puis 1.50% pendant 3 ans, soit 15% au total sur 9 ans
prorogation de 3 annés 0.75% par an, sur les 3 dernières années, soit 15% pour 9 ans, ou 17.25% pour 12 ans.

Un besoin de logements intermédiaires jamais comblé

Les dispositifs d’incitation fiscale se sont succédés, mais aucun n’a réussi à atteindre son objectif. Le besoin de construction de logements n’a jamais été comblé. Ce besoin est évalué entre 180.000 et 420.000 logements sur dix ans. Entre 320.000 et 560.000 ménages seraient, au niveau national, en attente d’un logement intermédiaire. Dont la moitié en Ile-de-France. Pour répondre aux besoins, il faudrait donc être capable d’en produire entre 180.000 et 420.000 sur dix ans - ce qui équivaut à un financement en capital compris entre 2 et 4,5 milliards.

Phase transitoire du Pinel de 2022 à 2024

Le marché de l’immobilier en France est dopé aux aides financières de l’État. Une drogue dure, aucun sevrage ne semble possible. C’est pourquoi à chaque élection présidentielle, de nouvelles mesures immobilières sortent du chapeau. Le dispositif Pinel actuel, permettant d’obtenir un crédit d’impôt, en contrepartie d’un engagement de mise en location sous contraintes (plafonds de loyers, plafonds de ressources du locataire) vit ses dernières années. Ce dispositif coûte 1,2 milliard à l’État, c’est beaucoup, pour un pays qui manque cruellement de logements. Critiqué à de maintes reprises par la Cour des Comptes pour son manque d’efficacité, ce dispositif Pinel pourrait donc être revu de fond en comble. Les élections présidentielles de 2022 permettront-elles de repartir sur de nouvelles bases pour la politique immobilière en France ? En attendant les élections, les rapports sur le sujet Pinel se multiplient.

Immobilier : l’après-Pinel, taxe foncière et institutionnels

Le crédit d’impôt Pinel vit sans doute ses dernières années. Une idée récurrente consiste à proposer en lieu et place du crédit d’impôt, l’exonération de la taxe foncière. Compte-tenu de sa forte augmentation (revalorisation depuis 1970), cet argument pourrait prendre de l’ampleur. Mais ce n’est pas tout. Si les particuliers ne suffisent pas à porter le marché du neuf, les professionnels pourraient également participer. Ainsi, un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), remis en juin 2021 au Parlement, plaide, en lieu et place du crédit d’impôt Pinel aux particuliers, pour une implication accrue des investisseurs institutionnels dans le financement de programmes neufs de logements intermédiaires. «  Les acteurs rencontrés tendent à considérer que le marché pourrait financer 50.000 logements intermédiaires par an sous réserve de capacités de production adéquates », assure le texte. Sachant que pour répondre aux besoins, il faudrait être capable d’en produire entre 18.000 et 42.000 par an pendant dix ans.

Exonération de taxe foncière pendant 20 ans, dès 2022 ?

L’exonération de la taxe foncière suffira-t-elle à fournir un rendement suffisamment élevé pour ce type d’investissement immobilier ? Généralement estimé à un mois de loyer, cette taxe foncière peut être somme toute très variable selon les secteurs. Ainsi, le rapport précise que « des emprises foncières constructibles à un prix compatible avec le loyer de sortie, le rendement attendu par les investisseurs et les coûts de production ». Il s’agit également de vaincre les réticences des communes qui rechignent à renoncer à des recettes fiscales - les logements intermédiaires étant exonérés de taxe foncière pendant vingt ans.

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Simulation Pinel en libre accès / Calculette PINEL © FranceTransactions.com/Stock.adobe.com
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Suppression de la contrainte de 25% de logements sociaux

Afin de séduire les élus locaux, le plus souvent encombrés par cette obligation de 25% de logements sociaux, les biais des résidences seniors et/ou étudiantes étant un large recours (chaque chambre étant comptabilisée comme un logement social), cette contrainte serait levée en contrepartie d’atteinte du quota SRU de logements intermédiaires.

Des OPCI Grand Public spécifiques

Afin d’orienter les épargnants vers ce nouveau type d’investissement, des OPCI pourraient naître, spécifiquement orientées vers le financement de logements intermédiaires. Évidemment, comme tout OPCI, aucun avantage fiscal, ni détention en direct de biens immobiliers. « Avec le Pinel, si l’épargnant recherchait avant tout le bénéfice fiscal, il était in fine propriétaire de son logement. L’investissement dans un OPCI ne permet pas un tel lien de propriété avec un bien », reconnaît le rapport.

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