SCPI à crédit ?

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Sur le papier, le jeu en vaut la chandelle. Des taux de crédits proches de 2%, des rendements des parts de SCPI autour des 4.70% bruts. L’écart est suffisamment significatif pour que ce montage soit rentable. Décryptage.

Une inflation à 2%, un taux de crédit de 2%, un rendement brut des SCPI de l’ordre de 4.50%, à priori, le montage financier consistant à financer des parts de SCPI à crédit est possible sur le papier. Mais attention, les risques sont importants. Ce type d’investissement n’est réservé qu’aux épargnants acceptant une perte potentielle importante de leur capital.

Acquérir ses parts de SCPI à crédit

Comme pour l’achat d’un bien immobilier en direct, l’achat de parts de SCPI peut-être réalisé à crédit. Dans ce cas, les parts sont nécessairement détenues en direct (pas via un contrat d’assurance-vie), au nominatif le compte-titres du dépositaire. Cela permet d’investir et de se constituer un patrimoine avec une mise de départ faible en bénéficiant de plusieurs avantages :

- Obtenir un rendement supérieur au taux de crédit : un crédit au taux plus faible que le rendement du ou des SCPI choisie(s) permet de réaliser une opération financière bénéficiaire sur la durée totale de l’investissement,
- Bénéficier de l’effet de levier fiscal : les intérêts d’emprunt liés au financement des parts de SCPI peuvent être déductibles et ainsi venir réduire l’assiette d’imposition de revenus fonciers encaissés par ailleurs,
- Disponibilité de l’épargne : un achat à crédit permet de conserver son épargne tout en diversifiant son patrimoine.

SCPI à Crédit, pour quels épargnants ?

L’immobilier est un marché à risques. Les épargnants ayant un profil de risque de type sécuritaire ne doivent pas investir sur des SCPI. Les profils de risque prudent ne doivent pas souscrire des parts de SCPI à crédit. Seuls les investisseurs ayant un profil de risque acceptant des pertes financières de plus de 10% de leur capital peuvent étudier l’opportunité d’un tel montage.

Souscrire un crédit afin de financer un investissement financier est réservé aux épargnants possédant des ressources financières suffisantes afin de pouvoir rembourser le crédit sans percevoir le moindre revenu issu de l’investissement financé, tout en acceptant de réaliser une perte conséquente sur le prix de leurs parts souscrites, sans que cela nuise à leur train de vie. En effet, il est important de comprendre que s’endetter pour miser sur un actif financier n’est jamais une bonne idée lorsque que l’on possède pas de quoi solder le crédit en cas de mauvaise orientation des marchés. Ainsi, en cas de retournement des marchés de l’immobilier, les parts de SCPI seront invendables, les revenus vont chuter, et le crédit, lui, sera toujours à rembourser. Un investissement à perte de capital. Seuls les épargnants capables rembourser le crédit rapidement, et d’accepter de réaliser des pertes en capital sur le prix de leurs parts pourront éviter de traverser le plus dur de la crise. La dernière ayant duré plus de 10 années...

Simulateur financement de parts de SCPI à crédit

Un exemple de financement de parts de la SCPI Corum Convictions, une des meilleures du marché.

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SCPI : délai de jouissance des parts

Cette calculette reste très théorique. Il n’est pas tenu compte du délai de jouissance portant sur les parts de SCPI. Pour l’exemple en question, le délai de jouissance est le 1er jour du 6e mois. Il faut donc considérer que la première année d’investissement le rendement escompté sera divisé par 2.

SCPI : Les solutions de crédit

Rares sont les établissements proposant des crédits pour le financement de parts de SCPI. Généralement, les établissements bancaires réservent ce service à leurs meilleurs clients uniquement.

L’effet de levier du financement à crédit est souvent évoqué, mais il convient également d’évoquer son contraire, le retour du coup de bâton.

SCPI à crédit : un placement à risques !

Il est évident de rappeler que le placement en parts de SCPI est à risques, déjà pour des parts souscrites en cash. En optant pour un financement à crédit, l’investisseur (et non l’épargnant, subtile différence), prend un risque supplémentaire important. En cas de baisse du marché de l’immobilier, non seulement, cet investisseur n’aura plus les revenus suffisants, émanant de ses parts de SCPI, pour rembourser son emprunt, mais son capital fondera comme neige au soleil. Ses parts seront alors invendables et il ne pourra que constater ses pertes financières. L’achat de SCPI à crédit est donc réservé aux investisseurs fortunés, pouvant faire face au remboursement de leur crédit, en puisant dans leurs réserves financières.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strcitement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l'immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque d'illiquité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.

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2 commentaires

  • SCPI à crédit ?

    22 juin 12:23, par Sarfati

    Bonjour,

    Je n’arrive pas à reproduire votre calcul concernant la simulation d’achat de parts de SCPI Corum à crédit sur 12 ans.

    Au niveau du déficit foncier, j’ai :
    - Intérêts du crédit amortissable de 75KE en année 1 : 1521 euros
    - Intérêts du crédit amortissable de 75KE en année 12 : 80 euros

    Loyers perçus en année 1 à 12 : 3848 euros

    Du coup, je ne suis jamais en déficit foncier. J’ai toujours des impots à payer : sur 2327 euros la 1ère année. sur 3768 euros en année 12.

    Où me suis je trompé dans mon calcul ?

    Pourriez vous expliciter votre calcul s’il vous plait ?

    Vous remerciant par avance.

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    • SCPI à crédit ?

      Bonjour,

      Je comprends pleinement votre étonnement. Investir à crédit n’a jamais été, et ne sera jamais un outil de défiscalisation. Ce que vous ne donnez pas au fisc est donné à la banque.

      J’ai repris et ai modifié cette calculette, pour le moins erronée. Cette nouvelle version, tenant compte des prélèvements sociaux au taux actuel, et de la fiscalité applicable donne des résultats bien plus réalistes.

      Bien à vous

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