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Investissement immobilier : les nouvelles règles du Pinel+ applicables à compter du 1er janvier 2023

Investissement immobilier : les nouvelles règles du Pinel+ applicables à compter du 1er janvier 2023
Pinel+ 2023 : des réductions d’impôts revus à la baisse © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
Dès 2023, le dispositif Pinel sera largement modifié. L’alléchant Super Pinel est renvoyé aux calendes grecques, en attendant la mise en place du Pinel+ dès le 1er janvier 2023. Un Pinel+ qui porte évidemment mal son nom, car il s’agit du Pinel actuel, soumis à davantage de contraintes. Le Pinel "classique" devenant un Pinel-, encore moins avantageux.

Publié le

Investissement immobilier locatif : un marché dopé aux réductions fiscales

Particularité du marché immobilier français, le dopage aux aides de l’Etat tous azimuts. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt pour la mise en location d’un bien immobilier, sous contraintes multiples. Le bien immobilier peut être neuf ou ancien, les dispositifs existent dans tous les cas, du Pinel au Denormandie. Les investisseurs représentent plus de 50% des acquisitions de biens immobiliers dans le neuf, soutenant ainsi les prix élevés, au détriment des primo-accédants, payant le prix fort pour acquérir leur première résidence principale dans le neuf. Si le PTZ a été renouvelé jusqu’en 2023, le Pinel actuel sera revu dès les 1er janvier 2023. Afin de bénéficier des taux de réductions d’impôts Pinel actuellement en vigueur, il faudra bien choisir le bien immobilier, et donc, probablement en payer le prix fort.

Exit le super Pinel, le Pinel+ entre en action le 1er janvier 2023

Tout n’est pas encore définitivement fixé, puisque l’élection présidentielle de 2022 peut tout remettre en cause, comme vous le savez. Les Français sont rompus aux techniques de tricotage/détricotage lors d’élections majeures et de changement de cap politique. Le Super Pinel, annoncé médiatiquement, ne verra certainement jamais le jour. Son nouveau nom marketing serait le Pinel+. En fait, le Pinel actuel, dont une version dégradée sera proposée aux investisseurs n’acceptant de payer une fortune les biens éligibles au Pinel+. Les gouvernements successifs n’arrivant pas à se sortir de ce marché subventionné de l’immobilier neuf. Le lobbying immobilier étant plus que puissant.

Réductions Pinel actuelles reconduites sous de nouvelles conditions

Attention : le dispositif pinel actuel (version Pinel 2021) sera maintenu à l’identique en 2023 et 2024, uniquement dans deux cas :

  1. investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (autrement dit là où personne ne souhaite investir en temps normal),
  2. investir dans un logement ultra vert, respectant une norme encore plus exigeante que la RE2020 dont l’application ne débute que le 1er janvier 2022, respectant les conditions de surfaces minimales (cf ci-dessous), disposant d’un espace extérieur privatif et bénéficiant d’une double exposition à partir du T3 (donc parmi les biens les plus chers). Inutile de dire que personne ne pourra dénicher de tels logements en 2023, alors que les exigences dépassant la norme RE2020 ne sont toujours pas publiées à ce jour.

Surfaces minimales en mètres carrés pour bénéficier du Pinel+ en 2023 (ie Pinel version 2022)

Type de logementSurfaces minimales à respecter
T1
28 m2
T2
45 m2
T3
62 m2
T4
79 m2
T5
96 m2

Ces biens immobiliers seront donc parmi les plus chers des programmes, et comme les ressources des locataires sont plafonnés afin de bénéficier du Pinel, vous comprendrez aisément où le gouvernement veut en venir.

A lire aussi : Pinel 2022

Pinel 2023-2024 : les nouvelles règles

Le Pinel+ reste donc le Pinel actuel. Le Pinel "classique" sera bien moins généreux en réduction d’impôts. Ainsi, la volonté affichée est de tenter de réduire l’attrait fiscal pour l’investissement en immobilier locatif, fortement décrié. Toutefois, ces tentatives ont été effectuées par le passé et se sont toutes soldées par un échec. Qui n’essaie rien n’a rien.

Réduction d'impôts accordées par le dispositif Pinel mis en place en 2023
Loi Pinel 2023
Durée de mise en location Réduction directe d'impôt
pendant 6 ans 1.75% par an, soit 10.5% au total sur 6 ans
pendant 9 ans 1.75 % pendant 6 ans puis 1.50% pendant 3 ans, soit 15% au total sur 9 ans
prorogation de 3 annés 0.75% par an, sur les 3 dernières années, soit 15% pour 9 ans, ou 17.25% pour 12 ans.

Réduction d'impôts accordées par le dispositif Pinel mis en place en 2024
Loi Pinel 2024
Durée de mise en location Réduction directe d'impôt
pendant 6 ans 1.5% par an, soit 9% au total sur 6 ans
pendant 9 ans 1.5% par an pendant 6 ans, puis 1% par an, soit 12% au total sur 9 ans
prorogation de 3 annés 0.5% par an, sur les 3 dernières années, soit 12% pour 9 ans, ou 13.5% pour 12 ans.

Caractéristiques du dispositif Pinel
Loi Pinel
Caractéristiques Contraintes
Obligation de louer pendant une durée minimale, au choix de l'investisseur de 6 ou 9 ans Oui
En fin de période d'engagement (6 ou 9 ans), possibilité de proroger pendant 3 années supplémentaires Oui
Location interdite à un ascendant ou descendant Non
Plafond du montant global de l'investissement immobilier considéré par le Fisc 300.000€ / an
Limitation du nombre de biens immobilier soumis au dispositif Pinel par foyer fiscal 2 par an
Obligation d'investissement dans un bien immobilier neuf Oui
Investissement en zone sectorielle spécifique Oui
Plafond de loyers sectoriels à respecter Oui
Plafond de ressources du locataire à respecter Oui
Plafond pris en compte par le fisc pour le prix d'achat au mètre carré 5.500 €

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