Investissement immobilier / SCPI à crédit : qui est certain de gagner gros ?

Investissement immobilier 2021 : vous reprendrez bien un peu de SCPI à crédit ? © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
D’ores et déjà gavés d’immobilier (71% de leur patrimoine), les Français restent friands d’investissements immobiliers. Ainsi, vous êtes sensible aux appels de pied de votre intermédiaire financier concernant le financement à crédit de parts de SCPI. Entre effet de levier et coup de bâton, vous hésitez. Laissez donc de côté ceux qui pensent qu’il suffit de faire la différence entre le rendement des SCPI et du TAEG du crédit pour estimer votre gain. Petite erreur.

Publié le , mis à jour le

Notifications FranceTransactions.com
Pour ne rien rater de l'actualité des placements épargne, inscrivez-vous à nos notifications.

L’on voit encore de nombreuses réclames concernant l’acquisition de parts de SCPI à crédit. Bigre. Les investisseurs n’auraient donc toujours pas fait une indigestion d’actifs immobiliers.

Un coût du crédit toujours attractif : 2.5%

Vous n’allez pas financer des parts de SCPI avec un crédit immobilier, mais avec un crédit à la consommation. En effet, souscrire des parts de SCPI revient à investir dans un placement financier lié à l’immobilier (d’où le nom, SCPI pour société civile de placement immobilier). Investir dans une SCPI n’est donc pas un investissement immobilier, mais financier. Une différence subtile dont le plus grand nombre des investisseurs en SCPI se moque éperdument. Et pourtant. C’est pourquoi vous n’aurez pas droit à des taux d’emprunt super avantageux pour le financement de vos parts de SCPI. Le crédit à la consommation est obligatoire, et vous serez donc limité à un emprunt maximal de 75.000€. Une chance que les taux pratiqués actuellement n’ont pas véritablement bougé depuis plusieurs années. Mais pour un taux de 2.5%, vous pourrez financer l’acquisition de vos parts de SCPI.

Un œil sur les rendements historiques des SCPI ?

Voici à quoi ressemble l’évolution des rendements des SCPI sur ces 8 dernières années (source IEIF). Vous vous apprêtez à emprunter sur 8 à 10 ans pour financer vos parts, le TAEG de votre financement est de 2.5% (avec assurances). Vous êtes donc serein. "Je suis large.... Le rendement des SCPI n’a baisse que de -20.67% sur les 8 dernières années. Il peut baisser encore autant, mon investissement sera toujours rentable...". En fait, vous n’en savez strictement rien. Rappel, les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir. Les rendements des SCPI peuvent donc aller dans les deux sens, à la hausse ou à la baisse. Pour le choix du scénario, vous êtes le seul juge. N’oubliez pas qu’en cas de retournement du marché de l’immobilier, le prix des parts de SCPI peut baisser (cf liste des SCPI dont le prix de la part a baissé en 2020).

Une souscription de parts en nue-propriété ?

Vous commencez alors à avoir quelques craintes. C’est alors que votre "conseiller" va vous proposer l’arme secrète. L’acquisition de vos parts de SCPI en démembrement, en nue-propriété. L’arme absolue. Vous allez acheter vos parts près de 30% moins cher ! Voire plus ! Des prix de parts décotées ! Sauf que, c’est totalement faux.
N’espérez pas faire une bonne affaire avec le démembrement, car aucune bonne affaire ne peut exister avec le démembrement. La légende étant que souscrire des parts en nue-propriété permettrait de les acquérir à un prix avantageux. C’est stupide et illusoire. Vous pensez vraiment que l’usufruitier est un demeuré qui accepte avec sourire de se faire arnaquer ? En nue-propriété, vous ne percevrez aucun revenu, puisque vous n’avez pas l’usufruit de ces parts. Vous achèterez donc ces parts à leur prix, ni plus, ni moins. La clé de répartition permet de garantir une équité entre l’usufruiter et le nu-propriétaire. Il n’y a ni gagnant ni perdant. Votre capital investi, durant toute la durée du portage du démembrement ne produit rien. Qui plus est, il peut subir l’inflation, ou pis encore, la baisse de la valeur des parts de votre SCPI. Effectivement, penser que les parts de SCPI ne peuvent que grimper, par exemple sur 8 années, c’est prendre un pari. Vous n’en savez strictement rien. L’achat de parts de SCPI en démembrement n’a d’intérêt que pour des questions de répartition patrimoniale, ou de temporisation IFI.

Un cas d’école, bon plan de SCPI démembrées, un mythe décrypté. Monsieur X me confie qu’il a trouvé une parade afin de réaliser un bon investissement. Sa SARL, dont il est actionnaire majoritaire, investit une partie de sa trésorerie dans des parts de SCPI en usufruit. Monsieur X, à titre personnel cette fois-ci, achète ces mêmes parts en nue-propriété. Le démembrement temporaire est de 7 ans. Le gestionnaire fournit les clés de répartition. Monsieur X tente de négocier un avantage en sa faveur. Le gestionnaire évoque alors de vagues notions d’abus de biens sociaux. Bref, Monsieur X se plie à la clé de répartition fournie par le gestionnaire. Monsieur X pense, qu’au terme des 7 ans, il aura réalisé un transfert de capital de sa SARL vers son patrimoine personnel, de façon légale et sans aucune fiscalité, puisqu’il se trouvera alors pleinement propriétaire des parts de SCPI. Sauf que... Si ce montage est bien légal, et qu’une aucune fiscalité ne s’applique, il n’y a absolument aucun transfert de capital entre la SARL et le patrimoine personnel de notre investisseur masqué. En fait, Monsieur X n’a pas compris que le démembrement de droits ne peut apporter le moindre avantage financier. Sa SARL aura alors reconstitué sa trésorerie sur la base des revenus de la SCPI détenue en usufruit. Monsieur X aura subit une immobilisation de son capital pendant 7 ans, sans le moindre revenu, ce qui a un coût (évalué du reste selon la clé de répartition). Aucun avantage de part et d’autre. Le seul avantage étant que l’expert comptable a pu facturé des heures de traitement de dossier, car il se sera planté 3 ou 4 fois dans la prise en compte de ce montage financier. Les intermédiaires auront pris leurs commissions au passage. Voici les seuls réels impacts.

Pourquoi est-ce stupide ?

Mais certains n’ont peur de rien et vont financer à crédit l’acquisition de parts de SCPI en démembrement. C’est le pompon ! Votre intermédiaire financier ne doit vous autoriser à souscrire des parts de SCPI à crédit que si vous avez la surface financière suffisante pour couper votre investissement à tout moment (ie. revendre vos parts et racheter votre crédit). Si cela n’est pas le cas, il s’agit d’un défaut de conseil. Un particulier ne peut pas investir à crédit sur un placement à risque sans avoir la capacité de couper son investissement. Cela a une importance en cas de retournement du marché de l’immobilier par exemple. Et donc si vous avez le capital disponible, pourquoi payer 2.5% chaque année ? Vous avez trouvé un placement sans risque rémunérant 2.5% par an pour les 10 prochaines années ?

Mais alors qui est certain de gagner gros dans cette affaire ?

Votre intermédiaire ! Lui, il va s’en mettre plein les poches. Sur votre crédit, il empochera sa commission. Même si nous sommes pas dans le cadre d’un crédit immobilier, la commission étant alors de 1% du capital emprunté, il aura tout de même une commission dont il doit vous indiquer le montant (MIF 2). Mais votre conseiller percevra également une commission sur la souscription de vos parts de SCPI. Selon cette dernière, le montant des commissions varient de 2% à 6%. Enfin, il peut avoir également des commissions de rétrocessions sur vos encours. Bref, tout ceci sans prendre le moindre risque, puisque c’est vous qui les prenez tous. Pas belle la vie ? Vous comprenez maintenant pourquoi les réclames concernant les SCPI à crédit sont si nombreuses.

Une question, un commentaire?

Réagir à cet article Investissement immobilier (...) : Publiez un commentaire ou posez votre question...

Sur le même sujet

A lire également