Placement immobilier : investir dans l’immobilier est un placement financier à long terme. Le placement immobilier peut s’accompagner de dispositifs fiscaux permettant de réduire l’imposition sur les revenus. Tous les détails sur le placement immobilier...
Un investissement immobilier peut prendre plusieurs formes : un investissement dans un bien physique, détenu en direct, totalement, en pleine propriété, ou en partie seulement (via le démembrement), ou indirectement, via des produits financiers. Ces deniers peuvent être multiples, de la gestion collective de biens, telles que les SCPI, ou des actions de sociétés foncières cotées.
Le prix de l'immobilier neuf est trop élevé, l'investissement dans l'ancien avec travaux reste le meilleur placement immobilier, sous réserves de ne pas acheter trop cher le bien. Attention au seuil de l'IFI. Fiscalité des revenus locatifs à optimiser avec le déficit foncier lié aux travaux.
Sans conteste le meilleur investissement immobilier. L'emplacement vaut le placement, comme pour tout projet immobilier. Baux de location d'une durée d'une année. Possibilité d'opter pour des charges forfaitaires, gestion locative à effectuer soi-même pour booster de rendement. Attention, dans certaines villes (Paris, Lille, Lyon, Grenoble, etc.) l'encadrement des loyers est mis en place.
Immobilier neuf surcoté de l'ordre de 20%. Dispositif Pinel reconduit jusqu'en 2023. La réduction directe d'impôt contrebalance la fiscalité excessive des revenus locatifs.
Dispositif Denormandie étendu. La notion de centre-ville pour les communes éligibles (245) est supprimée. Une bonne nouvelle. Dispositif prorogé jusqu'à fin 2022. Dispositif identique au Pinel, mais dans l'ancien avec travaux (au moins 25% du prix d'achat) dans une liste de communes spécifiques.
Acquisition immobilière hors assiette d'imposition de l'IFI. Nécessite un effort d'épargne mensuel important pour le financement du bien immobilier, sans perception du moindre revenu durant toute la période de démembrement.
Rendements 2020 en baisse, mais toujours supérieurs à 4% brut. Évitez les SCPI spécialisée dans le tourisme à court terme, compte-tenu de la crise sanitaire. Les SCPI de Bureaux semblent tenir bon, pour le moment. Attention, aux baisses de prix des parts. En cas de retournement de marché, les risques de non possibilité de revente des parts augmentent (marché secondaire non suffisamment liquide), méfiance. Préférez les SCPI en assurance-vie, éliminez ainsi le risque de ne pas pouvoir revendre vos parts.
Plus souples et moins risquées qu'un Pinel en direct, les SCPI Pinel permettent de choisir un montant d'investissement adapté à l'investisseur. Frais importants.
Présentés comme étant une alternative à toutes ces SCPI trop vieillissantes, ces OPCI n'apportent qu'une potentielle exposition supplémentaire aux marchés financiers. A consommer avec modération.
Des frais trop élevés. La rentabilité est faible, essentiellement liée à la réduction d'impôt. Faire le tour des autres niches fiscales avant d'opter pour ces offres. Risque additionnel pour le marché de l'immobilier en 2019.
Des rendements supérieurs aux fonds euros classiques, via l'immobilier, mais attention, des conditions de souscription obligeant à investir sur des unités de compte à risque. Se méfier d'un potentiel retournement du marché de l'immobilier en 2021.
Rendements 2020 en baisse, mais toujours supérieurs à 4% brut. Des secteurs immobiliers à éviter. Investir via l'assurance-vie ou des PER assurances permettent d'éviter le risque de ne pas pouvoir revendre ses parts en cas du retournement du marché de l'immobilier.
(1) : Echelle du niveau moyen de risque pour ce type de placement (échelle de 0 (sans risque, aucune barre rouge) à 5 (Placement à très haut risque, 5 barres rouges) ). Le niveau de risque peut varier largement pour un placement donné, en fonction du choix des supports d'investissement (ex: un contrat d'assurance-vie placé 100% en unités de compte sera risqué, versus un contrat placé à 100% en fonds euros sera sans risque)
(2) : Espérance de rendement moyen, sur une échelle de 0 à 5 étoiles (0 étoile : aucun rendement, à 5 étoiles : Très haut rendement). Rappel : une espérance de rendement élevé sans niveau de risque élevé ne peut pas exister.
(3) : Indication de nos préférences pour 2022, sur une échelle de 5 graduations, de à éviter, à fortement privilégier.
Placement en immobilier physique
Le placement immobilier permet d’investir dans des biens (habitations, logements commerciaux). Un rendement est attendu sur cet investissement, du fait de sa mise en location. A long terme, une plus-value potentielle est attendue, lors la revente.
Rentabilité moyenne d’un placement immobilier : la rentabilité des placements immobiliers se base sur les revenus issus de la location des biens, charges déduites. Avec un financement via un crédit, la rentabilité de biens immobiliers reste faible. Les plus-values lors de la revente sont effectivement le principal attrait de ce type de placement.
Les rendements de l’immobilier locatif sont en baisse ces dernières années, entre 1,5 et 3% pour de l’immobilier d’habitation.
Pour les particuliers investisseurs, le placement dans l’immobilier s’accompagne de dispositifs d’incitations fiscales, permettant de réduire, voir de supprimer dans certains cas, l’imposition sur les revenus de l’investisseur. Dans l’immobilier neuf, il s’agit du pinel, jusqu’en 2021. Dans l’immobilier ancien, le dispositif Denormandie permet également de bénéficier des mêmes avantages jusqu’en 2021.
Dans une approche patrimoniale pertinente, aucun investissement dans l’immobilier ne peut se justifier par le recours à un dispositif d’incitation fiscale. Le calcul de rendement d’un bien immobilier ne doit jamais prendre en compte la réduction fiscale obtenue. Cette dernière n’est jamais acquise et peut être remise en question, car résultant d’une décision politique, et donc, non pérenne dans le temps.
Acheter de l’immobilier en direct, c’est investir un capital conséquent. Pour les épargnants souhaitant investir progressivement ou réduire les risques locatifs, acheter de l’immobilier via des parts de SCPI est pertinent. Avec un capital de quelques milliers d’euros (financés à crédit ou pas !), l’investisseur peut alors détenir des parts sur les différents secteur de l’immobilier (bureaux, habitation, duflot, malraux, etc).
SCPI
Gestionnaires
DVM (rendement) (*) 2021
IROKO ZEN
IROKO
7.100 %
CORUM ORIGIN
CORUM AM
7.030 %
NEO
NOVAXIA INVESTISSEMENT
6.490 %
COEUR DE REGIONS
SOGENIAL IMMOBILIER
6.430 %
CORUM EURION
CORUM AM
6.120 %
CAPIFORCE PIERRE
PAREF GESTION
6.060 %
ACTIVIMMO
ALDERAN
6.020 %
KYANEOS PIERRE
KYANEOS AM
5.940 %
VENDOME REGIONS
NORMA CAPITAL
5.910 %
CORUM XL
CORUM AM
5.840 %
(*) : DVM : Depuis le le 1er juillet 2012, la notion de rendement de SCPI est remplacée par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de lââ¢année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n.
Classement effectué sur la base des SCPI référencées sur notre site. Liste non exhaustive des offres du marché.
La loi pinel, mise en application depuis le 1er septembre 2014, permet de réduire son impôt direct à payer, dans la limite de 6 000 € par an. La déduction d’une partie de ses revenus fonciers peut être effectuée via le déficit foncier, comme pour tout investissement immobilier locatif. Le dispositif pinel impose un investissement locatif dans le neuf, sous plusieurs contraintes, dont certaines sont fortes (loyers soumis à un barème, etc.).
En savoir plus sur la loi pinel ? Le site Loi Pinel traite exclusivement de cette thématique d’investissement immobilier locatif dans le neuf.
Malraux
Rénover l’immobilier de qualité. Le dispositif malraux échappe au plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif permet de déduire de ses revenus imposables une quote-part du montant des travaux réalisés dans de l’immobilier classé.
Déduction des intérêts d’emprunt : Ce n’est pas une niche fiscale !
Souvent confondu avec les dispositifs fiscaux tel que le pinel, le fait de pouvoir déduire ses intérêts bancaires liés au crédit immobilier de ses revenus (dans la limite de l’abattement de 10 700 €), est totalement indépendant des dispositifs d’incitation fiscale. Il s’agit d’un droit fiscal, qui n’est aucunement lié à une niche fiscale. De ce fait, cet avantage fiscal ne rentre pas en ligne de compte du plafonnement des niches fiscales mis en place depuis quelques années.
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