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Fiscalité / imposition des SCPI 2024 : comment déclarer ses revenus et ses plus-values ?

Les SCPI, détenues en direct, sont soumises à la fiscalité, sur les revenus fonciers perçus, les éventuels revenus financiers, mais également sur les plus-values réalisée lors de la revente des parts. Régime micro-foncier ou régime réel, deux options mises à disposition du contribuable.

Fiscalité des SCPI © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le
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En dehors des SCPI fiscales, dont la spécificité de chacune est liée à une niche fiscale (Pinel, malraux, déficit foncier, besson, périssol, robien, girardin, demessine, LMP, LMNP, censi bouvard), la fiscalité des SCPI est identique à celle de l’immobilier classique. Chaque associé est imposé sur les loyers qu’il reçoit, tout comme sur l’éventuelle plus-value qu’il réalise lors de la revente de ses parts. Plus rare, certaines SCPI placent leurs liquidités, et conduisent alors les porteurs de parts à déclarer également des revenus financiers (et non fonciers). Ces revenus financiers sont alors imposés comme tout autre placement financier, à l’IR (fiscalité des intérêts).

A noter : les parts de SCPI détenues via l’assurance-vie sont fiscalisées dans le cadre avantageux de l’Assurance-Vie et ne sont donc pas concernées par la fiscalité portant sur les revenus fonciers. En revanche, le capital investi, via l’assurance-vie, sur des parts de SCPI, OPCI, etc. rentrent en ligne de compte pour l’assiette IFI.
  • Des SCPI qui préparent grandement la déclaration de vos revenus
    Les SCPI envoient aux associés des éléments de déclaration, en période de déclaration des revenus. Généralement bien réalisés, il faut cependant ne pas se précipiter pour effectuer sa déclaration, les erreurs sont fréquentes, et des mises à jour sont envoyées par les SCPI deux ou trois semaines après le 1er envoi.
  • Imposition des revenus financiers issus des SCPI
    Les revenus issus des SCPI sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (IR). Au choix du contribuable, et selon sa situation, ce premier peut opter soit pour le régime micro-foncier, soit pour le régime réel.

Micro-foncier : L’option pour le régime du micro foncier est possible à la condition que l’associé dispose de revenus fonciers sur des immeubles détenus en direct non soumis à un régime particulier (meublés, pinel, duflot, robien etc) et que son revenu foncier annuel brut n’excède pas 15.000 €. En revanche, si l’associé n’a que des revenus fonciers en provenance de parts de SCPI, il ne peut pas choisir le régime du micro foncier.

En micro-foncier, le fisc appliquera un abattement de 30% sur le montant déclaré. Aucune autre déduction n’est possible.

Régime réel : Obligatoire si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000€ par an. Optionnel si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 € par an en lieu et place du régime micro-foncier (CGI, art. 32-4). L’option est alors exercée de manière irrévocable pour une durée de trois ans.

Seul l’investisseur ayant acheté ses parts de SCPI à crédit et dont le montant des intérêts d’emprunt est supérieur à l’abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier a intérêt à changer de régime.

  • Déficit foncier, un cas particulier

C’est un cas plus rare, mais certains investisseurs se retrouvent en déficit foncier via des placements en SCPI (en dehors de souscription de SCPI fiscales déficit foncier). Le déficit foncier est identique à une acquisition immobilière classique, mais reste uniquement applicable sur les revenus fonciers. En cas d’achat des parts de SCPI à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles par le contribuable de ses revenus fonciers et viennent donc diminuer l’imposition des revenus fonciers. Il est important de comprendre que ce déficit foncier ne vient en déduction que des revenus fonciers, et non des autres revenus du contribuable. L’effet défiscalisant de ce montage est donc très limité. En cas de dépassement de l’abattement de 10.000€, la fraction non imputée est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

  • Imposition des plus-values sur les cessions de parts de SCPI

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value correspond à la différence entre la somme provenant du produit de la vente et le prix d’acquisition des parts. Tout comme pour la fiscalité des biens détenus en direct, il faut tenir compte de l’abattement progressif qui s’appliquera comme suit :

  • 6% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
  • 4% d’abattement entre la 22ème année

En ce qui concerne les prélèvement sociaux l’exonération n’a lieu qu’à partir de 30 ans de détention. Avant cette date, les porteurs de parts bénéficient des abattement suivants :

  • 1.65% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
  • 1.6% d’abattement entre la 22ème année
  • 9% d’abattement entre la 23ème et la 30ème année

Le taux d’imposition sur la plus-value est de 34.50% (prélèvements sociaux inclus).

Le montant de l’impôt sur la plus value est nul au delà de 30 années de détention.

On peut de plus bénéficier d’un abattement exceptionnel de 25 % sur les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Il s’applique, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention, aux cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Cet abattement est applicable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières. Il sera également appliqué à la surtaxe sur les plus-values élevées.

  • Plus de 50.000€ de plus-value, attention à la surtaxe !

Le gouvernement a ajouté via la loi de Finance rectificative pour 2012, une surtaxe selon le montant de la plus-value immobilière. Cette surtaxe est applicable aux plus values immobilières jusqu’au 31/12/2015 et est mise en place à partir d’un montant de plus values immobilières supérieures à 50 000€.

Impact IFI

La société de gestion édite pour chacune de ses SCPI une valeur IFI. Pour les SCPI à capital fixe la valeur IFI à déclarer correspond au prix de retrait. Pour les SCPI à capital variable, la valeur IFI retient le prix d’exécution.

Barème IFI

Barème 2024 de l'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), applicable au 1er janvier 2024.
Valeur nette du patrimoine immobilier soumis à l'IFI Taux d'imposition IFI
Valeur au-delà de laquelle l'IFI est activé : 1.300.000,00 €
Jusqu'à 799 999 € 0,00 %
De 800 000 € à 1 300 000 € 0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 € 0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 € 1,00 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 € 1,25 %
A partir de 10 000 001 € 1,50 %
Une réduction de 30% sur la valeur de la résidence principale est applicable.

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