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Epargne retraite : comment optimiser sa constitution de rentes via les SCPI ? Etude d’un cas concret avec la SCPI CORUM ORIGIN

Comment optimiser sa constitution de rentes via les SCPI ? © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
En anticipant la chute de leurs revenus dès leur prise de retraite, de nombreux Français cherchent à se procurer des revenus réguliers, assimilés à des rentes, via des investissements immobiliers. Investir dans des parts de SCPI peut être une solution.

Publié le


Les SCPI ont le vent en poupe, le nouveau record de versements en 2022 devrait tutoyer les 10 milliards d’euros. Alors que le marché immobilier résidentiel est promis à une atonie certaine dès 2023, le marché de l’immobilier d’entreprise, celui visé essentiellement par les SCPI, ne montre aucun signe de faiblesse. Ce point renforce ainsi l’attractivité des investissements en parts de SCPI. Cet article concerne les épargnants disposant d’un capital disponible conséquent, propriétaire de leur résidence principale, à la recherche d’une stratégie optimale afin de se constituer de revenus réguliers (assimilés à des "rentes immobilières") via la pierre-papier (SCPI).

 Rentes immobilières, une fiscalité pesante

Le gouvernement a fait des "rentes immobilières" une lutte politique en renforçant fortement l’imposition aussi bien des loyers perçus que ceux portant sur les droits de propriété des biens. La pression fiscale sur les "rentes immobilières" sont telles que la stratégie de détention d’un logement pour le mettre en location n’est plus pertinente. Le rendement est devenu trop faible. La fiscalité sur les loyers, l’envolée de la taxe foncière et le plafonnement des loyers appliqué dans davantage de villes d’années en années, poussent logiquement les épargnants avisés vers la pierre-papier. Investir dans des parts de SCPI permet de percevoir un rendement plus attractif, sans avoir les inconvénients d’une détention d’un bien immobilier en direct. Toutefois, là encore, la fiscalité portant sur les revenus distribués des SCPI reste forte. C’est pourquoi des optimisations restent possibles, notamment lors de la phase de constitution de son portefeuille de SCPI.

SCPI Européennes : une fiscalité attractive

Fiscalité des revenus de SCPI

En France, les revenus issus de SCPI dont le patrimoine immobilier est situé en France sont imposés et soumis aux prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2%. Les revenus de SCPI tirés de patrimoines immobiliers hors de France, au sein de l’Europe, bénéficient d’un double effet fiscal avantageux : l’application de la fiscalité locale du pays et l’absence de l’application des prélèvements sociaux français. En effet, au sein de l’UE, il n’existe pas de double imposition. Des conventions fiscales entre les différents pays membres permettent soit d’appliquer la méthode du crédit d’impôt (cas avec l’Allemagne, l’Espagne, ou encore l’Italie), ou soit l’application de la méthode du taux effectif (cas avec la Belgique, le Portugal, la Finlande, l’Irlande ou encore les Pays-Bas). Par exemple, le taux d’imposition des revenus immobiliers pour l’Allemagne est 15,825%. Le crédit d’impôt équivalent viendra donc abaisser d’autant la fiscalité portant sur les SCPI investies en Allemagne pour un contribuable français. Le rendement global net fiscal s’en trouve ainsi augmenté, d’autant plus que, dans ce cas, ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

 SCPI : différentes stratégies

Les SCPI sont des investissements de long terme. L’investisseur souscrit des parts pour les conserver, et en tirer des revenus réguliers, pouvant être assimilés à une rente, via les revenus distribués par les SCPI. Toutefois, l’épargnant a le choix de son mode de détention de ses parts. Il peut soit investir en direct, et détenir ainsi ses parts de SCPI sur un compte-titres, ou bien investir sur des parts de SCPI via un produit financier, de type Assurance-Vie ou PER. Ces derniers offrent des avantages liés à leur propre fiscalité, en apportant cependant quelques limitations.

 Différents modes de détentions des parts

Stratégies immobilièresAvantagesInconvénients
Investir sur des parts de SCPI en direct (compte-titres) en pleine propriété Large choix de SCPI, financement via le crédit possible Intégration à l’assiette imposable de l’IFI, risque de non liquidité en cas de souhait de revente rapide des parts.
Investir sur des parts de SCPI via l’assurance-vie ou PER Suppression du risque de non liquidité des parts, choix réduit de SCPI éligible, absence de recours au crédit Frais de souscription plus élevés qu’en direct et/ou revenus moindres (commissions de l’assureur) selon les assureurs, sauf exception (1)
Investir sur des parts de SCPI en nue-propriété pour viser une pleine propriété en retraite Recours au crédit possible, effet tunnel IFI (durant le démembrement temporaire) Choix de SCPI réduit, aucun revenu perçu durant toute la durée de la nue-propriété, obligation de conserver ses parts jusqu’à la fin du démembrement temporaire, détention des parts via assurance-vie/PER très difficile
(*) Avantages et inconvénients des différents modes de détention et non pas des SCPI.
(1) : CORUM LIFE est un contrat d’assurance-vie permettant d’investir sur des parts de SCPI aux mêmes conditions qu’une détention des parts en direct (frais de souscription identiques et 100% des reversements des revenus des parts). Il n’y a pas de frais liés au contrat, pas de frais d’entrée, ni d’arbitrage de gestion ou de sortie.).
Le saviez-vous ? Contrairement aux idées reçues, les frais de souscription de parts de SCPI, tout comme le niveau de revenus reversés à l’assuré (assurance-vie/PER) ne sont pas forcément différents de ceux appliqués lors d’une souscription de parts de SCPI en directe.

 Étude d’un cas concret

Denis, 55 ans, est indépendant (TNS). Epargnant averti, il a déjà mis en place une épargne retraite via un PER. Il est assujetti à l’IR à la tranche marginale de 30%. Denis possède un capital de 120.000€, issu d’une vente d’un bien immobilier locatif. Cette vente faite suite à sa revue de la rentabilité réelle de son investissement, qui était moribond (proche des 2%). L’envolée de la taxe foncière, ainsi que le plafonnement du loyer l’a conforté dans sa décision de se séparer de la détention en direct de tout bien immobilier locatif. Se pose la question de l’usage d’une partie de ce capital disponible, soit 100.000 euros. Souhaitant prendre sa retraite dans 9 ans, Denis a effectué les simulations fournies par info-retraire.fr concernant sa future pension. Peu rassuré par le résultat obtenu, il souhaite que ce capital soit exploité afin de lui servir des revenus réguliers, une "rente immobilière" en quelque sorte. Toutefois, il ne souhaite pas aliéner son capital, et n’est pas favorable à la perception d’une rente viagère versée via un produit assurantiel (rente PER ou assurance-vie par exemple). Ce capital de 100.000 euros ne lui procurait qu’une rente mensuelle de 280 euros brut via une rente viagère. Il préfère donc étudier les pistes d’un investissement en parts de SCPI et ainsi pouvoir transmettre ce capital à son décès à ses héritiers.

 SCPI CORUM ORIGIN

Denis opte pour la SCPI CORUM ORIGIN. Son choix, purement personnel et arbitraire, s’est forgé sur l’historique des performances de cette SCPI. Figurant parmi les plus rentables du marché sur ces 10 dernières années, le rendement 2022 pourrait dépasser son objectif de 6% (non garanti) net de frais de souscription et gestion.

Le saviez-vous ? Les revenus de la SCPI CORUM ORIGIN sont issus à 95% de revenus locatifs de biens situés hors de France, en Europe. La SCPI CORUM ORIGIN bénéfice de l’attrait des SCPI européennes, et de la double réduction fiscale. Ainsi, ce ne seront que 5% des revenus de la SCPI CORUM ORIGIN qui resteront intégralement soumis à la fiscalité française et à l’application des prélèvements sociaux.

L’épargnant sait que les performances passées ne présagent rien de celles à venir, mais CORUM L’EPARGNE 🅿 ayant montré une transparence remarquable sur la situation économique de ses SCPI lors de la crise sanitaire 2020/2021 réconforte cet épargnant sur la capacité de CORUM AM à traverser les potentielles nouvelles crises à venir.

 Quelle mode de détention choisir ?

Pour Denis, compte-tenu de son objectif principal, percevoir une rente immobilière une fois sa prise de retraite effectuée, bénéficier de revenus durant ses dernières années de vie active ne servirait à rien. En effet, de par son niveau d’imposition, les revenus issus de parts de SCPI seraient imposés au taux de 30% + 17.2% soit 47.2%. Peu d’intérêt.

 Démembrement en nue-propriété

En revanche, si Denis investit sur des parts de SCPI CORUM ORIGIN en nue-propriété temporaire sur une durée de 9 années, cette optimisation sera bénéfique à plus d’un titre. En effet, compte-tenu des clés de répartition nue-propriété/usufruit portant sur la SCPI CORUM ORIGIN, pour un capital de 100.000 euros en nue-propriété, cet épargnant pourra souscrire davantage de parts, soit 127 parts au lieu de 88 parts en pleine propriété au prix actuel de la part.

La SCPI CORUM ORIGIN est accessible en démembrement temporaire. Le prix d'une part de la SCPI CORUM ORIGIN, en pleine propriété, est actuellement de 1 135,00 €.
Démembrement temporaire SCPI CORUM ORIGIN
Durée du démembrement (années) Clé de répartition en Nue-Propriété (%) Prix part en Nue-Propriété Remise/décote en €/part
3 85.00 % 964.75 € 170,25 €
4 82.00 % 930.70 € 204,30 €
5 78.00 % 885.30 € 249,70 €
6 76.00 % 862.60 € 272,40 €
7 73.00 % 828.55 € 306,45 €
8 71.00 % 805.85 € 329,15 €
9 69.00 % 783.15 € 351,85 €
10 67.00 % 760.45 € 374,55 €
11 65.00 % 737.75 € 397,25 €
12 63.00 % 715.05 € 419,95 €
13 62.00 % 703.70 € 431,30 €
14 61.00 % 692.35 € 442,65 €
15 60.00 % 681.00 € 454,00 €
16 59.00 % 669.65 € 465,35 €
17 58.00 % 658.30 € 476,70 €
18 57.00 % 646.95 € 488,05 €
19 56.50 % 641.28 € 493,73 €
20 55.00 % 624.25 € 510,75 €

Pourquoi un démembrement sur 9 ans ? Cet épargnant souhaite prendre sa retraite à l’âge de 64 ans, et étant âgé de 55 ans, l’effet "tunnel" à mettre en place est donc de 9 années. Il ne doit recevoir la pleine propriété de ses parts qu’une fois sa retraite prise. Ainsi, les revenus de ces parts lui seront versés et sa "rente" sera mise en place.

Pour un capital disponible de 100 000 euros, l'épargnant peut souscrire 127 parts de la SCPI CORUM ORIGIN en nue-propriété via un démembrement temporaire de 9 années. Le montant exact de sa souscription sera lors de 99 460,05 euros. La valeur équivalente de ces 127 parts en pleine propriété est de 144 145,00 euros. La clé de répartition, pour un démembrement temporaire sur 9 ans étant de 69.00%. Le total de la décote (ou remise) est donc de 44 684,95 euros, en contrepartie de l'absence de perception de revenus durant ces 9 années. Au bout des 9 années, l'épargnant recevra la pleine propriété des parts et commencera à percevoir les revenus versés de ses parts.

 127 parts au lieu de 88

Une fois la prise de retraire effectuée, avec ses 127 parts, l’épargnant pourra ainsi espérer obtenir un rendement de 6% net de frais de souscription et gestion annuel (objectif de la SCPI), ce qui fait 7.200 euros brut de "rente immobilière" par an, soit 600 euros brut par mois. Ce montant est à mettre en regard avec les 280 euros bruts versés par une rente viagère. Attention toutefois aux comparaisons hâtives. Une rente viagère bénéficie d’une garantie à vie qui n’existe aucunement dans le cadre de mise en place de revenus réguliers via les SCPI.

Il convient également de remarquer que le choix de la SCPI est important. Il est rappelé par ailleurs que multiplier les lignes de SCPI n’est aucunement un facteur de réduction des risques. Cette dernière n’est effective que via la réduction du montant investi sur chacune des lignes.

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Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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