Performances 2022 des SCPI : vers la fin du TDVM, retour du Taux de Distribution et généralisation du TRI ?

Le marché des SCPI se cherche encore quant à la présentation des rendements, après plus de 50 ans d’existence. Il faut dire que ce n’est pas facile de tenir compte à la fois des revenus versés, mais également de la variation, à la hausse, comme à la baisse, du prix des parts. En 2022, la présentation des rendements des SCPI pourrait être revue.
Performances 2022 des SCPI : vers la fin du TDVM, retour du Taux de Distribution et généralisation du TRI ?
De nouveaux indicateurs de rendement publiés pour les SCPI dès 2022 ? © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

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SCPI : le taux de rendement reste un facteur déterminant de souscription

C’est toujours le même biais, les épargnants scrutent en premier lieu les rendements passés afin d’établir leur sélection de SCPI. Et pourtant les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir. Une petite phrase réglementaire à laquelle bien peu d’épargnants accordent visiblement du crédit. Les gestionnaires d’actifs, afin de réussir des collectes généreuses, se doivent donc de publier des rendements attractifs. Afin de limiter les dérives, la publication des rendements est encadrée. Ainsi ce TDVM, actuellement en vigueur, pour le moins incompris, devrait être abandonner... Faute de lisibilité. Le magazine Capital s’est fait l’écho de cette refonte de la publication des taux de rendement des SCPI.

Qu’est-ce que le TDVM ? TDVM veut dire Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Ce taux de distribution sur valeur de marché de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire, versé au titre de l’année N, par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

TDVM : une usine à gaz à abandonner...

Un constat d’échec. La réforme de la présentation des performances des SCPI, via le TDVM est un véritable fiasco. Peu d’épargnants peuvent clairement indiquer à quelle grandeur correspond ce taux. Et pour cause, il est pratiquement impossible à recalculer par l’épargnant lui-même. Afin que ces derniers donnent du crédit à un performance, ils doivent pouvoir vérifier par eux-mêmes son calcul. Par ailleurs si ce TDVM tenait compte de la variation du prix de la part, la moyenne du prix de la part sur l’année ne correspond, au final, à rien pour l’épargnant.

SCPI : Mais pourquoi avoir introduit cette notion de moyenne de valeur de la part ?

C’est pourtant simple. Quand une SCPI, ayant une part valant 100 euros, verse un revenu de 5 euros, son rendement est de 5%. Mais si cette SCPI verse ses revenus de 5 euros, après son augmentation du prix de sa part, par exemple de 2 euros, soit 102 euros, son rendement ne serait plus que 4.9%. Et pourtant, cette seconde SCPI est davantage performante pour l’épargnant. Davantage performante mais affichant un taux de performance inférieur, ce n’est pas intuitif... D’où cette brillante idée de tenir compte de la valeur moyenne du prix de la part. Sauf que cette grandeur ne correspond à rien de concret pour l’épargnant.

SCPI : tenir compte des revenus ET de la variation du prix de la part

Ce que souhaite les épargnants n’est pas seulement de connaître le montant des revenus versés de la SCPI en proportion du prix de la part, mais bien l’ensemble : la variation du prix de la part cumulée avec les revenus, un taux de rendement global sur une année civile. Point barre. Pas de moyenne de valeur de la part ou d’autres fonctions mathématiques. C’est d’ailleurs ce qui nous a été demandé sur le Guide épargne, ne publier que la somme de ces deux rendements potentiels. D’autant que certaines SCPI ne versent que très peu de revenus, mais augmentent de façon régulière le prix de leurs parts ou inversement.

L’Aspim propose, l’AMF dispose

Le Taux de Distribution est de retour. L’Aspim se fait force de proposition en la matière et a proposé de revenir à la notion de Taux de Distribution simple. Cette notion était déjà en vigueur avant l’apparition du TDVM et a également ses biais. Décrié jusqu’alors, l’Aspim souhaite au final revenir sur cette notion de Taux de Distribution. Il s’agit là uniquement de calculer le quotient entre les dividendes bruts versés au cours de l’année par le prix de la part au 1er janvier de l’année. Exit le souci de l’augmentation du prix de la part en cours d’année.

Mais ce Taux de Distribution fait la part belle un biais majeur : la baisse du prix de la part de la SCPI en cours d’année. Or, si le marché de l’immobilier venait à s’essouffler davantage, et la bulle immobilière se dégonfler, la baisse du prix des parts pourrait devenir plus fréquente qu’actuellement. Moins d’une dizaine de SCPI (sur plus de 220) voient chaque leur prix de part baisser. Certains prêteront à l’Aspim de mauvaises intentions, en préparant le marché de la pierre-papier à une crise inéluctable, mais cela semble tout de même fortement pessimiste.

Les SCPI européennes mises à l’index

Là encore, une décision pour le moins discutable. L’Aspim propose que les SCPI Européennes affichent leur taux de distribution brut, avant imposition locale. Actuellement, le TDVM affiché est net d’impôt pour les SCPI européennes, puisque la fiscalité est appliquée localement, sans double imposition pour l’épargnant. Afin que tous les Taux de Distribution soient publiés sur la même base, la volonté serait donc de publier le dividende brut, avant impôt. Décision discutable, car encore une fois, la fiscalité allemande par exemple est plus favorable aux épargnants que la fiscalité française. Le même dividende brut versé en Allemagne rapporte plus à l’épargnant que celui du même montant obtenu en France. Le Taux de Dividende sera pourtant identique. Un biais existera donc toujours.

L’AMF impose le TRI (Taux de Rendement Interne)

Les autorités de contrôle préfèrent la transparence totale. Ainsi, bien que non calculable facilement par les épargnants, la publication du TRI (Taux de Rendement Interne) des SCPI, sur différents horizons de temps, semble faire consensus. Ce serait le véritable indicateur de performance des SCPI. En tenant compte de l’endettement, des actifs sous gestion, et de l’ensemble des coûts, le TRI permet d’avoir une vue plus réaliste de la situation de la SCPI. Seul bémol, le TRI, portant sur des horizons de temps différents, 3 ans, 5 ans, 10 ans, n’est qu’un taux de performance établit dans le passé. Il ne peut donner une performance annuelle à court terme. Ce qui fait sens, compte-tenu que les SCPI sont des placements de long terme. S’intéresser aux rendements sur le court terme n’a donc que peu de sens.

Les jeunes SCPI ne pourront plus gonfler leurs rendements

Biais bien connu, les jeunes SCPI abusaient sensiblement du système en publiant un taux de rendement annualisé, alors que leur exercice annuel n’avait été effectué. Avec 6 mois d’exercice, certaines publiaient tout de même un rendement annuel, avec des petites mentions indiquant taux annualisé. Et bien ce ne sera plus possible. Les jeunes SCPI n’ayant pas un exercice complet ne pourront pas publier de taux de distribution, autrement que sous une forme littérale : versement de 3 euros pour un prix de part de 100%. Donc adieu les 6% de performance annualisée pour 6 mois d’exercice.

À noter : L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, L’ASPIM est une association à but non lucratif, qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Mais attention, tous les gestionnaires d’actifs ne sont pas forcément adhérents de l’ASPIM.
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l'immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque d'illiquité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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