Quelles SCPI choisir pour investir en Allemagne ?

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De plus en plus de SCPI se tournent vers l’Allemagne pour effectuer leurs investissements. Le marché de l’immobilier outre-Rhin est bien moins cher, avec des niveaux de loyers aussi élevés qu’en France. La rentabilité est donc plus attractive.

L’économie allemande est plus vigoureuse qu’en France, les loyers aussi élevés, mais pour un prix de l’immobilier moindre. L’intérêt est immédiat.

De plus en plus de SCPI se tournent vers l’Allemagne

L’Allemagne est le pays leader en Europe. Son taux de chômage est faible et son économie performante et concurrentielle. Le marché immobilier allemand est spécifique, à tous les points. Le prix de l’immobilier allemand reste faible comparativement à celui de la France. Sur le marché de l’immobilier des particuliers, par exemple, les Allemands préfèrent en majorité être locataires plutôt que propriétaires. Le recours aux crédits immobiliers en Allemagne n’est pas dans la culture des citoyens, évitant ainsi la hausse irrationnelle des prix.

Côté entreprise, c’est forcément encore plus flagrant. Les biens immobiliers professionnels sont moins chers qu’en France et d’un autre côté, les loyers sont à des niveaux similaires de la France, la demande locative étant très forte.

Liste des SCPI françaises investissant en partie ou totalement en Allemagne

SCPI Gestionnaires Rendements (*)
(Année)
Eligibilité Assurance-Vie
ALTIXIA CADENCE XIIALTIXIA REIMNC
Oui
CORUM ORIGINCORUM AM7.28 %
(2018)
Non
EUROPIMMO MARKETLA FRANCAISE AM4.03 %
(2018)
Non
EUROVALYSADVENIS4.50 %
(2018)
Non
IMMORENTESOFIDY4.70 %
(2018)
Oui
NOVAPIERRE ALLEMAGNEPAREF GESTION4.99 %
(2018)
Oui
OPUS REALBNP PARIBAS REIM1.59 %
(2018)
Non
(*) : TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Fiscalité non appliquée. Informations fournies à titre indicatif uniquement.

Les volumes d’investissement en Allemagne ont logiquement progressé de 50% en 2015 !

Sur le marché de l’investissement d’entreprise , les volumes ont atteint près de 38,2 mds € en Allemagne sur les 9 premiers mois de l’année soit une « hausse de 50 % par rapport à la même période de 2014, déjà excellente » confirme Piotre Bienkowsk, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory Allemagne.

Les investisseurs étrangers investissent en Allemagne

Les investisseurs étrangers réalisent toujours plus de la moitié du volume de transactions avec 51 % du total. De plus, Les bureaux se sont inscrits en tête des actifs privilégiés (41 % de l’ensemble des investissements). Les locaux commerciaux ont pratiquement atteint 37 % du volume total. Et les ventes d’hôtels arrivent en troisième place ( 7 %, 2,6 mds €), en hausse de 25 % par rapport à leur record historique de l’an dernier.

Les principales villes allemandes (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich) ont attiré 52 % des investissements ( 20 mds €, +52 %) montrant encore une fois « la diversité de l’intérêt des investisseurs ». Enfin, « la solidité des marchés associée à la rude concurrence pour acquérir les meilleurs biens se retrouve dans l’évolution des prix et explique que les taux de rendement se sont à nouveau compressés au troisième trimestre », ajoute Piotre Bienkowski. Avec un rendement initial de 3,85 %, Munich reste la première ville allemande, suivie par Berlin (4,10 %) et Hambourg (4,25 %), alors que Francfort affiche 4,30 %, Düsseldorf 4,40 % et Cologne 4,50 %.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strcitement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l'immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque d'illiquité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.

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5 commentaires

  • Bonjour, Quelle est la fiscalité qui s’applique à ces SCPI qui investisse en Allemagne ? Merci.

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    • Bonjour,

      Un exemple avec la SCPI Novapierre Allemagne : En vertu de la Convention fiscale franco allemande du 21 juillet 1959, modifiée le 1er janvier 2016, les revenus locatifs perçus par la SCPI NOVAPIERRE Allemagne ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. Pour les personnes physiques, les revenus provenant des loyers d’immeuble situés en Allemagne, la SCPI se trouve directement soumise à l’impôt sur la société Allemande au taux local de 15,825 %. Cet impôt est supporté par les associés, au prorata des droits et de la jouissance de leurs parts. Afin d’éviter une double imposition et en application de ladite convention internationale, les revenus locatifs de source allemande sont partiellement exonérés d’impôt sur le revenu en France. Cette exonération est réalisée par la soumission à l’impôt sur le revenu sachant que le contribuable français a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt sur le revenu français dont il est redevable. Ce crédit d’impôt est équivalent au taux moyen d’imposition du contribuable, soit, pour une TMI de 30%, un crédit d’impôt de 18.47%. La charge fiscale française sera donc de 11.53%.

      - Exonération des prélèvements sociaux de 17.20%

      Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application des conventions fiscales.

      En savoir plus sur https://www.francetransactions.com/actus/immobilier/marche-immo/scpi-novapierre-allemagne-la-pepite-de-la-pierre-papier.html

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  • s’agissant de Corum il m’a été dit que cette société a une stratégie pouvant être assimilée à de la spéculation puisqu’elle revend à prix fort des biens achetés pour pas cher ? si oui cela n’est pas un facteur de risque aggravé ?

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    • Quelles SCPI choisir pour investir en Allemagne ?

      Bonjour,

      Oui, acheter pas cher pour revendre plus cher, il me semble que c’est quand même bien le but de toutes les SCPI à terme. Maintenant, si vous regardez les rendements locatifs des actifs immobiliers de Corum, vous verrez que cela n’a rien de coups immobiliers, pour avoir des rendements locatifs élevés, il faut acheter des biens pas chers. Maintenant, les SCPI sont des placements à risques… Un jour ou l’autre, elles plongeront de nouveau. Il faudra être alors dans les premiers à revendre.

      Cdt

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      • Quelles SCPI choisir pour investir en Allemagne ?

        Bonjour,

        Pour compléter le précédent message même s’il date quelque peu, les SCPI sont des fonds qui peuvent acheter et vendre des biens. Toutefois, la législation les contraint sur le volume de ventes à l’année qu’elles peuvent réaliser en fonction de la taille de leur patrimoine (de mémoire 5% max par an). Ce qui réduit l’impact d’un comportement type marchand de biens.

        Et pour ce qui est de la SCPI Corum, il est clair que la SCPI étant récente, les TDVM sont bons et même très bons. La difficulté étant de prévoir comment tout ceci peut se comporter sur la durée d’investissement conseillé d’une SCPI qui est de minimum 10 ans.

        L’autre difficulté est d’investir pour "chasser" une prime à la fiscalité qui n’est pas sur de durée dans le temps... Peut-on être certains que l’inventivité fiscale française ne viendra pas surtaxer les investissements à l’étranger ? Or, si vous avez investit sur 10 ans, il me semble compliqué d’anticiper cette dimension là ....

        Bon investissement

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