Immobilier/Espagne : acheter un bien immobilier en Espagne

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L’immobilier espagnol a le vent en poupe auprès des investisseurs Français. En cause, des prix au m², défiants toute concurrence. Toutefois, il est prudent de ne pas bâcler les étapes d’acquisitions...
Immobilier/Espagne : acheter un bien immobilier en Espagne
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Immobilier/Espagne : les prix au m² en chute libre

La situation économique difficile en Espagne a eu des répercussions rapides sur le marché immobilier. En 4 ans, les prix immobiliers ont enregistré une chute de près de 30% selon les chiffres de l’OCDE.

Et cela pourrait se prolonger, si la conjoncture ne s’améliore pas rapidement.

Alors que d’autres misent sur les avantages fiscaux sur l’immobilier de certains pays, de plus en plus de Français se laissent tenter par les côtes ibériques pour y acquérir une résidence secondaire et y faire de l’investissement locatif. L’avantage principal d’un achat immobilier en Espagne, est bien sûr le prix, mais aussi l’offre très vaste.

De nombreux biens attendent preneurs depuis souvent plusieurs mois et les prix sont régulièrement revus à la baisse. Si cela vous tente, soyez prudents, achetez à l’étranger demande une organisation complexe qu’il vaut mieux gérer avec l’aide de professionnels.

Face à la demande grandissante, quelques agences immobilières françaises travaillent actuellement avec l’Espagne afin de vous aider à trouver la perle rare. Sinon il faudra se rendre sur place et traiter avec les agences immobilières locales, assisté si besoin d’un avocat ou d’un "gestor".

Immobilier/ Espagne : les étapes de l’acquisition immobilière

  • Obtenir son NEI : avant de commencer les recherches il faut faire une demande de NEI (Numero d’Identité des étrangers). Ce numéro est obligatoire pour tous les étrangers qui veulent acheter ou vendre une propriété en Espagne. Pour l’obtenir, il faut se rendre au Département d’Etrangers (extranjeros) ou au Bureau de Police National, muni d’un passeport en règle et de sa photocopie ainsi que d’une photo d’identité récente (sans lunette ni bijoux). Un conseil, prévoir d’y aller très tôt le matin !

  • Effectuer toutes les vérifications nécessaires : Une fois le bien idéal déniché, il est important de demander au vendeur de fournir une « Nota Simple » (extrait du registre des propriétés). Ce document indique le propriétaire légal, s’il y a lieu, les hypothèques, saisies, etc.

Exiger également une copie de la dernière taxe foncière locale, ainsi que des preuves de règlements des charges liées au bien (gaz, l’eau, l’électricité, le téléphone, charges communes...).

  • Faire une offre : Comme en France, il est possible de négocier le prix d’un bien immobilier. Il ne faut pas hésiter à le faire, actuellement l’offre supplante la demande et le vendeur n’est pas en position de force.
  • Trouver son crédit : le financement du bien immobilier pourra être effectué soit auprès d’une banque française, soit auprès d’une banque espagnole. Il est important de savoir que la majorité des prêts immobiliers obtenus en Espagne sont à taux révisables. Il faut comparer les offres pour trouver le meilleur crédit immobilier.
  • Réserver le bien : Il est parfois possible de signer un contrat de réservation afin de mettre en place l’administratif en vue de la vente effective. Un acompte est généralement demandé.
  • La signature du contrat de vente : une fois le prix final défini, un contrat privé sera établi, stipulant l’ensemble des informations nécessaires : prix, coordonnées des deux parties, description précise du bien (éventuellement saisie dettes...), date limite de l’enregistrement de la vente...

Il sera alors demandé un acompte de 5 à 10% à l’acheteur, qu’il perdra en cas de non respect de ses engagements. Si le vendeur déroge aux siens, il sera redevable du double de ce montant à titre de dédommagement.

  • L’enregistrement de la vente : une fois actée la vente doit être intégrée au registre de propriété. C’est à dire par la signature en présence d’un notaire du document officiel "l’Escritura" qui sera ensuite enregistré dans le "Registro de Propriedad". cela prend entre 2 et 4 mois.

Immobilier/Espagne : frais et imposition

  • Frais de notaires : les frais d’actes sont partagés entre le vendeur et l’acheteur, par contre les frais d’inscription sont sauf cas contraire à la charge de l’acquéreur.

  • Droits de mutation : les droits de mutation ou droits d’enregistrements sont de 6 à 8% du prix du bien. Il sont à régler par l’acquéreur.
  • Imposition revenus locatifs : Les propriétaires Français sont redevables de l’impôt des non-résidents au taux de 24 % sur leurs recettes locatives nettes. La déduction des frais (entretiens, travaux, impôts fonciers...) est plafonnée aux revenus bruts et est reportable sur 4 ans.
  • Taxe foncière : tout propriétaire au 1er janvier est redevable d’une taxe foncière. Son taux est fixé par la commune (de 0,4 % à 1,1 % en zone urbaine et de 0,3 % à 0,9 % en zone rurale). Attention, l’avis d’imposition est envoyé à l’adresse du bien, il est donc important de faire suivre son courrier, afin d’éviter un retard de règlement.
  • Plus-values à la revente : En Espagne les plus-valus sont imposées a hauteur de 19%.
  • isf : En Espagne l’ISF a été supprimé depuis 2008, toutefois les propriétaires concernés sont susceptibles d’êtres assujettis sur le territoire français.

Les taxes payées aux fisc espagnol ne sont pas imputables sur l’impôt sur le revenu français.

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