Investissement immobilier : Les murs de boutique, très rentables !

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Investissement immobilier : Alternative à l’immobilier locatif d’habitation, il est possible d’investir dans des murs d’une boutique. Le commerçant possédant le fonds de commerce en est locataire. Ce type de location offre un rendement supérieur au locatif d’habitation. Zoom sur un placement très attractif...

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Immobilier : les murs de boutique

Les murs de boutique font partie de l’immobilier de commerce, désignés sous différentes expressions : murs de Boutique, murs de Magasin, murs de Commerce. Il s’agit des locaux aux pieds des immeubles, qui abritent des commerces divers : Pharmacie, Presse, Tabac, Boulangerie, Restaurants, Pret-à-Porter, Coiffeur, Franchise diverses, etc…

Contrairement à l’immobilier de bureau, le marché des murs de boutiques est accessible aux particuliers.

Dans l’immobilier de commerce de proximité, il faut différencier les murs et le fonds de commerce :

  • Le fonds de commerce : il s’agit de l’affaire commerciale exploitée par le commerçant qui occupe les murs,
  • Les murs : il s’agit du bien immobilier qui abrite le fonds de commerce.

Le propriétaire du fonds de commerce et des murs sont généralement deux personnes physiques ou morales distinctes. Les murs ne sont libres que lorsque le commerçant est propriétaire des murs ou qu’il n’a plus de locataire en activité. Bien souvent, l’achat des murs se fait alors que le bien est occupé.

Murs de boutique : quelle rentabilité ?

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Ces dernières années, les prix de l’immobilier d’habitation ont flambé, notamment dans les grandes villes et dans les quartiers dynamiques. La hausse des prix a été bien plus modérée en ce qui concerne les murs de magasins. Il y a de très bonnes affaires à réaliser, et pour ce faire, inutile de viser les très grandes agglomérations souvent très chères.

Dans la capitale, l’offre étant très rare dans certains quartiers parisiens, les prix ne sont pas à la portée des petits investisseurs privés (+ de 20 000 € le m² sur les Champs-Elysées).

Une boutique de 50m² sur Aix en Provence peut se trouver pour 115 000€, ce qui est tout à fait raisonnable pour une ville universitaire, très dynamique. Il est possible d’acquérir des murs de magasins dans des villes plus petites, si les conditions pour une bonne rentabilité sont réunies. Toutefois il est plus prudent de privilégier les agglomérations d’au moins 30 000 habitants.

C’est d’ailleurs dans les villes moyennes que la rentabilité est la plus forte, pouvant atteindre 10% !

Murs de boutique : comment faire le bon choix ?

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Pour ce type de bien la démarche de recherche est très différente de celle d’un bien d’habitation, il faut prendre en compte différents facteurs, pour s’assurer un maximum de rentabilité :

  • L’emplacement : La ou nombreux chercheraient un quartier calme pour y vivre, pour les murs de magasins, le bruit, le passage et l’agitation sont bienvenue.

Bien choisir l’emplacement est primordial pour ce type d’investissement. un quartier dynamique qui offre une bonne rentabilité au commerce, permet d’une part de conserver son locataire sur la durée et de proposer un loyer en corrélation avec l’opportunité de rendement pour le commerçant.

  • logement occupé ou libre : choisir un logement occupé est très avantageux, le commerçant en place posséde déjà sa clientèle et n’a pas vraiment intérêt à déménager son fonds de commerce. La rentabilité ne souffre d’aucune carence locative puisque la perception des loyers est immédiate. La grande majorité des murs de magasins sont déjà occupés et sont très prisés par les investisseurs.
  • placement direct ou indirect : les murs de boutique peuvent être acquis en direct ou plus simplement via la souscription d’une SCPI spécialisée. Un bon moyen de profiter de la rentabilité des murs de magasins, sans en assumer les risques. De plus cela permet à l’épargnant d’acquérir des parts, dans des murs de boutiques qu’il n’aurait jamais eu les moyens de s’offrir en direct.

SCPI Murs de Magasins : Pour profiter du rendement sans en subir les contraintes

Investir dans des parts de SCPI, dédiée aux investissements Murs de Magasin permet d’investir sur le marché des murs de commerce, sans se soucier de la gestion en directe. Les inconvénients sont dans ce cas, des frais de gestion sur les parts de SCPI plus importants, et donc des rendements potentiellement moindres qu’en direct.

SCPI GestionnairesDVM (rendement) (*)
2020
EURIONCORUM AM10.390 %
IROKO ZENIROKO7.560 %
COEUR DE REGIONSSOGENIAL IMMOBILIER6.300 %
PF HOSPITALITE EUROPEPERIAL6.250 %
KYANEOS PIERREKYANEOS AM 6.100 %
ACTIVIMMOALDERAN6.050 %
VENDOME REGIONSNORMA CAPITAL6.020 %
CORUM ORIGINCORUM AM6.000 %
NEONOVAXIA INVESTISSEMENT6.000 %
CORUM XLCORUM AM5.660 %
CAP FONCIERES ET TERRITOIRESFONCIERES ET TERRITOIRES5.630 %
UFIFRANCE IMMOBILIERPRIMONIAL REIM5.520 %
OPTIMALECONSULTIM AM5.520 %
CAPIFORCE PIERREPAREF GESTION5.500 %
EPARGNE PIERREVOISIN5.360 %
COEUR DE VILLESOGENIAL IMMOBILIER5.300 %
ALTIXIA CADENCE XIIALTIXIA REIM5.130 %
PRIMOPIERREPRIMONIAL REIM5.040 %
ALTIXIA COMMERCESALTIXIA REIM5.030 %
PIERVAL SANTEEURYALE4.950 %
(*) : DVM : Depuis le le 1er juillet 2012, la notion de rendement de SCPI est remplacée par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n.

Classement effectué sur la base des SCPI référencées sur notre site. Liste non exhaustive des offres du marché.

DVM bruts.

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