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SCI 2025 : classement des meilleures SCI et des pires...

Classement des SCI et des SC selon leurs performances 2024.

Les meilleures et pires SCI et SC, sur la base des rendements 2024 © stock.adobe.com

SC (Société Civile) patrimoniale SCI (support immobilier)

Publié le mercredi 12 février 2025 par Denis Lapalus , mis à jour le vendredi 6 mars 2026 à 09 h 32

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SCI, moins de frais, moins de contraintes, mais pas vraiment davantage de rendements !

Les SCI avaient encore le vent en poupe au sein des contrats d’assurance-vie avant la crise immobilière débutée en 2022/2023, avec la forte remontée des taux d’intérêts. Les SCI sont largement moins chargées en frais que la grande majorité des SCPI. Les SCI connaissent toutefois sensiblement davantage de volatilité dans leurs rendements. Certains SCI s’écroulent, tout comme certaines SCPI. Du côté des SC, le recours aux produits financiers permet le plus souvent de sauver les meubles.

Comparatif des rendements 2024 des SCI
TOP	SCI Gestionnaire	Performance 2024⁽¹⁾	Performance 2023⁽¹⁾	Variation 2024 vs 2023 en %	Frais de gestion interne SCI	Assurance-Vie/PER proposant la SCI
1 🥇	ASSUR IMMEUBLE AEW PATRIMOINE	7.330 %	-	-	3.00 %	Aucun contrat référencé.
2 🥈	IROKO NEXT IROKO	6.210 %	5.480 %	+13,32 %	2.16 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : RYTMO VALVIE III VALVIE INVEST PATRIMOINE (VIP) EVOLUVIE HORIZEO 2 QUINTESSA 2 UNEP EVOLUTION
3 🥉	TERRITOIRES AVENIR ARKEA REIM	4.580 %	5.650 %	-18,94 %	1.92 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : FORTUNEO VIE NEXITY LIFE
4	IROKO IMPACT IROKO	4.140 %	-	-	2.70 %	Aucun contrat référencé.
5	VIAGENERATIONS TURGOT ASSET MANAGEMENT	3.950 %	3.460 %	+14,16 %	1.92 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : BOURSE DIRECT VIE INTENCIAL LIBERALYS VIE LINXEA ZEN PRIVILEGE GESTION ACTIVE
6	SILVER AVENIR ARKEA REIM	3.640 %	6.120 %	-40,52 %	1.92 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : DIGITAL VIE PRIME ETHIC VIE FORTUNEO VIE LINXEA AVENIR LINXEA AVENIR 2 PLACEMENT VIE MES PLACEMENTS AVENIR NEXITY LIFE PUISSANCE AVENIR PER : SURAVENIR PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
7	NOVAXIA R NOVAXIA INVESTISSEMENT	3.160 %	2.060 %	+53,40 %	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : BOURSE DIRECT VIE CROISSANCE AVENIR FORTUNEO VIE LINXEA AVENIR LINXEA AVENIR 2 PLACEMENT VIE MON PETIT PLACEMENT VIE NETLIFE NETLIFE 2 NEXITY LIFE PATRIMEA NETLIFE PUISSANCE AVENIR PER : SURAVENIR PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
8	ALLIANZ IMMOBILIER DURABLE ALLIANZ IMMOVALOR	2.750 %	-	-	3.00 %	Aucun contrat référencé.
9	CARAC PERSPECTIVES IMMO ISR ATREAM	2.620 %	1.130 %	+131,86 %	1.62 %	Aucun contrat référencé.
10	ÉCO RÉSID AMPERE GESTION	2.330 %	-	-	1.65 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : BOURSE DIRECT VIE INTENCIAL LIBERALYS VIE LINXEA ZEN
11	OSMO VALEUR II MATA CAPITAL IM	2.270 %	4.620 %	-50,87 %	1.82 %	Aucun contrat référencé.
12	OSMO VALEUR I MATA CAPITAL IM	2.020 %	4.610 %	-56,18 %	1.50 %	Aucun contrat référencé.
13	ATREAM EURO HOSPITALITY ATREAM	1.260 %	3.120 %	-59,62 %	1.50 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : ESPACE INVEST 5 HIMALIA INTENCIAL LIBERALYS VIE KOMPOZ LINXEA ZEN MYPGA OCTUOR PER : LINXEA PER MA SOLUTION PER MEILLEURTAUX PER P-PER PER ZEN
14	CARDIMMO CARDIF	0.740 %	-6.050 %	-	nc	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : CARDIF MULTI-PLUS 3I CARDIF MULTIPLUS PERSPECTIVE
15	GF PIERRE GENERALI REAL ESTATE	0.380 %	-13.950 %	-	1.03 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : ALTAPROFITS VIE GENERALI EPARGNE HIMALIA GENERALI PHI PLACEMENT-DIRECT ESSENTIEL LINXEA VIE ALLOCATION VIE MES PLACEMENTS VIE PUISSANCE SELECTION PER : E-PER GENERALI
16	REGARD IMMOBILIER LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	0.290 %	-0.800 %	-	nc	Aucun contrat référencé.
17	PYTHAGORE THEOREIM	0.020 %	-11.850 %	-	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : BOURSE DIRECT VIE LUCYA ABEILLE (EX EVOLUTION VIE) LINXEA AVENIR LINXEA AVENIR 2 LINXEA ZEN PLACEMENT VIE PER : LUCYA ABEILLE PER
18	LINASENS PRIMONIAL REIM	0.020 %	6.040 %	-99,67 %	nc	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 LINXEA SPIRIT LINXEA SPIRIT 2 LIBERTE VIE NETLIFE PATRIMEA NETLIFE VERSION ABSOLUE
19	CONVICTIONS IMMOBILIERES SOFIDY	-0.850 %	-0.410 %	-	1.40 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : BOURSE DIRECT VIE DARJEELING DIGITAL VIE PRIME M RETRAITE VIE NEXITY LIFE PATRIMEA PREMIUM UNEP EVOLUTION PER : VERSION ABSOLUE RETRAITE
20	PERIAL EURO CARBONE PERIAL	-1.050 %	-10.740 %	-	1.40 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION 2 ETHIC VIE NETLIFE 2 NEXITY LIFE PER : P-PER SURAVENIR PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
21	FRUCTIFONCIER AEW PATRIMOINE	-1.100 %	-9.400 %	-	3.00 %	Aucun contrat référencé.
22	TANGRAM AMUNDI IMMOBILIER	-1.830 %	-12.970 %	-	0.85 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 LUCYA ABEILLE (EX EVOLUTION VIE) LINXEA AVENIR LINXEA AVENIR 2 LINXEA SPIRIT LINXEA SPIRIT 2 M RETRAITE VIE LIBERTE VIE PLACEMENT VIE NETLIFE NETLIFE 2 PATRIMEA NETLIFE PUISSANCE AVENIR PER : LINXEA SPIRIT PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
23	AFER IMMO ABEILLE ASSET MANAGEMENT	-1.900 %	-13.200 %	-	2.20 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : AFER MULTISUPPORT
24	IMMO TREND PRIME LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	-2.030 %	3.110 %	-	1.30 %	Aucun contrat référencé.
25	PM IMMO TREND LA RANCAISE REM	-2.110 %	3.200 %	-	nc	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : HIMALIA NETLIFE 2 NORTIA PANTHEA PRIVATE VIE VERSION ABSOLUE PER : PER GENERALI PATRIMOINE VERSION ABSOLUE RETRAITE
26	AFER IMMO 2 ABEILLE ASSET MANAGEMENT	-2.700 %	-11.400 %	-	2.20 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : AFER MULTISUPPORT
27	AMUNDI IMMO DOMIPIERRE AMUNDI IMMOBILIER	-2.960 %	-4.450 %	-	1.52 %	Aucun contrat référencé.
28	NOVAXIA VISTA NOVAXIA INVESTISSEMENT	-3.430 %	-10.430 %	-	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : NEXITY LIFE
29	SMA IMMO LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	-3.850 %	3.670 %	-	nc	Aucun contrat référencé.
30	CAP SANTÉ (BY CAPIMMO) PRAEMIA REIM FRANCE	-5.880 %	6.570 %	-	3.10 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 PRIMONIAL TARGET +
31	ALLIANZ INVEST PIERRE ALLIANZ IMMOVALOR	-6.620 %	-0.050 %	-	0.96 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : VIE FIDELITE EPARGNE RETRAITE 2 PLUS FIDELISSIMO GAIPARE SELECT F SELECTISSIMO PER : ALLIANZ PER HORIZON
32	OFI INVEST IMMO SELECTION ABEILLE ASSET MANAGEMENT	-7.240 %	-16.890 %	-	2.50 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : LUCYA ABEILLE (EX EVOLUTION VIE)
33	QUALIMMO LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	-13.160 %	-0.090 %	-	nc	Aucun contrat référencé.
34	CAPIMMO PRAEMIA REIM FRANCE	-13.560 %	-11.570 %	-	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : ALTAPROFITS VIE BOURSE DIRECT VIE CARDIF MULTI-PLUS 3I CARDIF MULTIPLUS PERSPECTIVE CONCORDANCES 4 CROISSANCE AVENIR DARJEELING DIGITAL VIE PRIME EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 ETHIC VIE FORTUNEO VIE FUTURA VIE HIMALIA GRISBEE VIE HEDIOS LIFE PLACEMENT-DIRECT ESSENTIEL LINXEA AVENIR 2 LINXEA SPIRIT LINXEA SPIRIT 2 LINXEA AVENIR LIBERTE VIE PLACEMENT VIE MES PLACEMENTS VIE NELIA VIE NETLIFE NETLIFE 2 ONEY NORTIA PANTHEA PATRIMEA PREMIUM SERENIPIERRE PUISSANCE AVENIR PUISSANCE SELECTION SWISSLIFE STRATEGIC PREMIUM PRIMONIAL TARGET + VERSION ABSOLUE PER : E-PER GENERALI LINXEA SPIRIT PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
35	PERENNITE PIERRE ACMN VIE	-14.580 %	-8.630 %	-	0.50 %	Aucun contrat référencé.
36	ALLIANZ VALUE PIERRE ALLIANZ IMMOVALOR	-16.260 %	-9.990 %	-	1.80 %	Aucun contrat référencé.
37	SCP PHILOSOPHALE 2 LA FRANCAISE AM	-22.310 %	-5.720 %	-	1.08 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : CROISSANCE AVENIR DARJEELING EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 EPARGNE EVOLUTION 2 FUTURA VIE NELIA VIE PATRIMEA PREMIUM PUISSANCE AVENIR PER : VERSION ABSOLUE RETRAITE VERSION ABSOLUE RETRAITE
38	LF MULTIMMO (LF PHILOSOPHALE 2) LA FRANCAISE AM	-22.320 %	5.750 %	-	1.00 %	Aucun contrat référencé.
39	LF MULTIMMO (PART LF UNICIMMO) LA FRANCAISE AM	-22.390 %	-5.850 %	-	1.08 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : NORTIA PANTHEA PRIVATE VIE
-	MOYENNES DES PERFORMANCES	-3,09 %	-2,85 %	-	-	-
⁽¹⁾ : Performance nette des frais de gestion de la SCI, brute de fiscalité et des prélèvements sociaux.

Attention, l’investissement sur des SCI n’en reste pas moins un placement à risques. Au contraire des SCPI, les contrats d’assurance-vie du marché ne comportent que rarement des contraintes d’investissements sur les SCI, il est en général permis d’investir jusqu’à 100% en SCI. Attention, les performances passées ne préjugent évidemment en rien des performances à venir. Des frais de souscription peuvent venir s’ajouter au prix de souscription de la part. Des frais de revente peuvent être également facturés.

Tous les rendements indiqués sont bruts de frais de gestion des contrats d’assurance-vie, bruts de fiscalité et de prélèvements sociaux. Les rendements sont nets des frais de gestion internes aux SCI. Afin de déterminer le rendement réel obtenu par l’épargnant, il convient donc de déduire aux performances affichées, les frais de gestion du contrat d’assurance-vie portant sur les unités de compte.

Et du côté des SC (Société Civile) ?

SCI (Société Civile Immobilière) et SC (Société Civile), quelles différences ?

Un seul terme de différence entre une SCI et une SC, il fait toute la différence. Certaines SC se disent être immobilière, mais de fait ce choix de statut de SC implique pourtant une différence notoire.Les SCI, en tant que produit d’investissement proposé aux particuliers et les SC sont deux formes juridiques très proches. Les SCI sont obligatoirement focalisées uniquement sur l’immobilier. La SC (Société Civile) est une forme juridique impliquant une activité de nature civile. Une SC vise non seulement l’immobilier mais aussi les titres financiers. En clair, une SC peut investir sur des produits financiers autres qu’immobilier pour augmenter sa performance, c’est pourquoi comparer les rendements des SCI avec celui des SC n’a que peu de sens financier.

Comparatif des rendements 2024 des SC (Société Civile)
TOP	SC Gestionnaire	Performance 2024⁽¹⁾	Performance 2023⁽¹⁾	Variation 2024 vs 2023 en %	Frais de gestion interne SC	Assurance-Vie/PER proposant la SC
1 🥇	NAO LOGISTICS TELAMON ASSET MANAGER	9.870 %	-	-	1.50 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : PLACEMENT DIRECT VIE
2 🥈	MEILLEURIMMO SOFIDY	5.780 %	-0.630 %	-	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : ALLOCATION VIE LIBERTE VIE PLACEMENT VIE PER : MEILLEURTAUX PER SURAVENIR PER
3 🥉	PROXIMA VIE ETERNAM	5.600 %	5.260 %	+6,46 %	nc	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : ESPACE INVEST 5 HIMALIA OCTUOR PRIVILEGE GESTION ACTIVE PER : PER GENERALI PATRIMOINE
4	TERRA EUROPE FRANCE VALLEY	5.510 %	-	-	0.60 %	Aucun contrat référencé.
5	ESG TENDANCES PIERRE SWISS LIFE ASSET MANAGERS France	5.110 %	6.140 %	-16,78 %	nc	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : NEXITY LIFE
6	FIDIMMO FIDUCIAL GERANCE	3.390 %	4.740 %	-28,48 %	1.60 %	Aucun contrat référencé.
7	PIERRE IMPACT BNP PARIBAS REIM	2.680 %	0.870 %	+208,05 %	2.10 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 LUCYA ABEILLE (EX EVOLUTION VIE) LINXEA SPIRIT LINXEA SPIRIT 2 LIBERTE VIE NETLIFE PATRIMEA NETLIFE VERSION ABSOLUE PER : LINXEA SPIRIT PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
8	TRAJECTOIRE SANTE EURYALE	1.820 %	2.830 %	-35,69 %	1.50 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION 2 LINXEA SPIRIT LINXEA SPIRIT 2 NETLIFE 2 PER : LINXEA SPIRIT PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
9	AFER PIERRE BNP PARIBAS REIM	1.690 %	-9.840 %	-	2.34 %	Aucun contrat référencé.
10	ADVENIS IMMO CAPITAL ADVENIS REIM	1.620 %	-0.180 %	-	1.70 %	Aucun contrat référencé.
11	CNP UC IMMO LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	-3.970 %	-11.650 %	-	0.86 %	Aucun contrat référencé.
12	LF OPSIS ASSURANCE LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	-5.820 %	-1.180 %	-	0.84 %	Aucun contrat référencé.
-	MOYENNES DES PERFORMANCES	2,77 %	-0,36 %	-	-	-
⁽¹⁾ : Performance nette des frais de gestion de la SC, brute de fiscalité et des prélèvements sociaux.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.

Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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