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Comparatif 2025 des OPCI (rendements 2024)

Comparatif des rendements 2024 des OPCI.

Classement OPCI 2025 © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le
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Les OPCI sont des placements immobiliers, de par la composition de leurs différentes poches d’investissements, publient au fil des années des rendements plus volatils que les stars de l’investissement en pierre-papier : les SCPI. Les rendements perçus par les épargnants, pour un même OPCI, peuvent être différents selon qu’il est détenu en direct, via un compte-titres, ou via un contrat d’assurance-vie, en unités de compte. Le niveau des frais n’étant pas toujours le même dans les deux cas.

Performances des OPCI

Si les OPCI avaient publié d’excellents rendements en 2019, l’année 2020 aura été la douche froide. L’année 2021, bien plus favorable sur les marchés financiers, fait renouer les OPCI avec des performances attractives. Puis une nouvelle chute en 2022 avec les marchés financiers. En 2023, c’est le marché de l’immobilier qui lâche les investisseurs. Quand cela ne veut pas...

OPCI : historique de la moyenne des performances

Les OCPI pouvant investir une poche en produits financiers (à dominante immobilière ou pas), jusqu’à une hauteur de 40% en théorie. Dans la pratique, afin de conserver une liquidité suffisante, 10% des fonds sont réservés, d’où une exposition à hauteur de 30% en actifs financiers. De ce fait, pour les OPCI optant pour une exposition, autre que sur le marché immobilier (tous les OPCI ne le font pas), les rendements des OPCI sont plus volatils que ceux des SCPI. Les aléas des marchés financiers peuvent influencer grandement les rendements publiés. Un OPCI peut prendre deux formes juridiques distinctes : la SPPICAV, dans ce cas, la fiscalité des plus-values et des revenus mobiliers pour les dividendes ou le FPI, l’imposition est alors en fonction de la nature mobilière ou foncière des revenus et des plus-values.

Comparatif des rendements des OPCI accessibles en assurance-vie
OPCI Grand public
Gestionnaire
(Forme juridique)		 Détenu via une Assurance-Vie
Contrats(3) Frais spécifiques Rendements 2023(5)
Frais/Versement Frais de Gestion (4)
OFI INVEST EXPERIMMO
OFI INVEST EXPERIMMO
OFI INVEST
(SPPICAV)		AFER MULTISUPPORT2,95%1.40 % %
EVOLUTION VIE2,95%1.40 % %
SILVER GENERATION (PART A )
SILVER GENERATION (PART A )
A PLUS FINANCE
(FPI)		BOURSE DIRECT VIE2,80%0.850 %4,33 %
EPARGNE EVOLUTION2,80%0.500 %4,68 %
EPARGNE EVOLUTION 22,80%0.500 %4,68 %
GARANCE EPARGNE2,00%0.600 %4,58 %
LIBERTE VIE2,85%0.500 %4,68 %
NETLIFE2,00%0.700 %4,48 %
NETLIFE 22,00%0.500 %4,68 %
VERSION ABSOLUE2,00%1.000 %4,18 %
ALTIXIA VALEUR
ALTIXIA VALEUR
ALTIXIA REIM
(SPPICAV)		FUTURA VIE3,75%0.600 %3,14 %
MULTISUPPORT EXCELLENCE3,75%0.960 %2,78 %
ORADEA MULTISUPPORT3,75%0.991 %2,75 %
PATRIMEA PREMIUM1,75%0.720 %3,02 %
GROUPAMA GAN PIERRE 1
GROUPAMA GAN PIERRE 1
GROUPAMA GAN REIM
(SPPICAV)		MODULATION5,00%0.800 %-0,11 %
SOLIVING
SOLIVING
SOFIDY
(SPPICAV)		Aucun contrat référencé.-- % %
AXA SELECTIV IMMOSERVICE
AXA SELECTIV IMMOSERVICE
AXA REIM SGP
(SPPICAV)		CLER4,50%1.000 %-1,63 %
SOFIDY PIERRE EUROPE (A)
SOFIDY PIERRE EUROPE (A)
SOFIDY
(SPPICAV)		BOURSE DIRECT VIE3,50%0.850 %-2,03 %
BOURSOVIE3,50%0.750 %-1,93 %
MES PLACEMENTS AVENIR3,50%0.600 %-1,78 %
NEXITY LIFE3,50%0.700 %-1,88 %
PATRIMEA PREMIUM3,50%0.720 %-1,90 %
PUISSANCE AVENIR3,50%0.600 %-1,78 %
LFP OPSIS PATRIMOINE
LFP OPSIS PATRIMOINE
LA FRANCAISE AM
(SPPICAV)		ALTAPROFITS VIE6,00%0.600 %-3,66 %
EPARGNE EVOLUTION3,00%0.500 %-3,56 %
EPARGNE EVOLUTION 23,00%0.500 %-3,56 %
GENERALI EPARGNE3,00%0.800 %-3,86 %
HIMALIA6,00%1.000 %-4,06 %
INTENCIAL LIBERALYS VIE6,00%1.000 %-4,06 %
LINXEA SPIRIT3,00%0.500 %-3,56 %
LINXEA SPIRIT 23,00%0.500 %-3,56 %
LINXEA VIE3,00%0.600 %-3,66 %
LIBERTE VIE3,00%0.500 %-3,56 %
MES PLACEMENTS VIE3,00%0.600 %-3,66 %
NETLIFE2,00%0.700 %-3,76 %
NETLIFE 22,00%0.500 %-3,56 %
PATRIMEA PREMIUM2,85%0.720 %-3,78 %
PUISSANCE SELECTION3,00%0.600 %-3,66 %
VERSION ABSOLUE2,00%1.000 %-4,06 %
FRANCEUROPE IMMO
FRANCEUROPE IMMO
NAMI AEW EUROPE
(SPPICAV)		HORIZEO 25,00%0.800 %-4,02 %
MILLEVIE ESSENTIELLE5,00%0.900 %-4,12 %
MILLEVIE INFINIE5,00%0.950 %-4,17 %
MILLEVIE INITIALE5,00% %-3,22 %
MILLEVIE PREMIUM5,00%0.950 %-4,17 %
QUINTESSA 25,00%0.800 %-4,02 %
AXA SELECTIV IMMO
AXA SELECTIV IMMO
AXA INVESTMENT MANAGERS
(SPPICAV)		ARPEGES3,50%2.01 %-6,53 %
CLER3,50%2.01 %-6,53 %
CORALIS SELECTION3,50%2.01 %-6,53 %
MASTER PLUS VIE3,50%2.01 %-6,53 %
IMMANENS
IMMANENS
AMUNDI IMMOBILIER
(SPPICAV)		PREDISSIME 93,90%0.850 %-7,82 %
PREDISSIME 9 SERIE 23,90%0.850 %-7,82 %
SWISSLIFE DYNAPIERRE
SWISSLIFE DYNAPIERRE
VIVERIS REIM
(SPPICAV)		ALTAPROFITS TITRES@VIE3,00%0.600 %-10,10 %
BFORBANK VIE2,00%0.850 %-10,35 %
BOURSE DIRECT VIE3,00%0.850 %-10,35 %
BOURSOVIE2,85%0.750 %-10,25 %
DARJEELING3,00%0.600 %-10,10 %
EPARGNE EVOLUTION2,85%0.500 %-10,00 %
EPARGNE EVOLUTION 22,85%0.500 %-10,00 %
INTENCIAL LIBERALYS VIE3,00%1.000 %-10,50 %
LIBERTE VIE3,00%0.500 %-10,00 %
NETLIFE2,00%0.700 %-10,20 %
NETLIFE 22,00%0.500 %-10,00 %
PATRIMEA PREMIUM3,00%0.720 %-10,22 %
SWISSLIFE STRATEGIC PREMIUM3,00%0.960 %-10,46 %
VERSION ABSOLUE2,00%1.000 %-10,50 %
PREIM ISR (VIE)
PREIM ISR (VIE)
PRIMONIAL REIM
(SPPICAV)		LINK VIE5,00%0.600 %-11,32 %
SERENIPIERRE5,00%0.950 %-11,67 %
PRIMONIAL TARGET +5,00%0.980 %-11,70 %
OPCIMMO
OPCIMMO
AMUNDI IMMOBILIER
(SPPICAV)		ACUITY3,50%1.00 %-12,84 %
ACUITY 23,50%1.00 %-12,84 %
ALTAPROFITS VIE3,50%1.00 %-12,84 %
BFORBANK VIE3,50%1.00 %-12,84 %
BOURSE DIRECT VIE3,50%1.00 %-12,84 %
DIGITAL VIE PRIME3,50%1.00 %-12,84 %
EPARGNE EVOLUTION3,50%1.00 %-12,84 %
EPARGNE EVOLUTION 23,50%1.00 %-12,84 %
ESPACE LIBERTE 33,50%1.00 %-12,84 %
ETHIC VIE3,50%1.00 %-12,84 %
FLORIANE3,50%1.00 %-12,84 %
FORTUNEO VIE3,50%1.00 %-12,84 %
FUTURA VIE3,50%1.00 %-12,84 %
HIMALIA3,50%1.00 %-12,84 %
EX DIRECT3,50%1.00 %-12,84 %
INTENCIAL LIBERALYS VIE3,50%1.00 %-12,84 %
PLACEMENT-DIRECT ESSENTIEL3,50%1.00 %-12,84 %
LCL VIE3,50%1.00 %-12,84 %
LINXEA VIE3,50%1.00 %-12,84 %
LIONVIE VERT EQUATEUR3,50%1.00 %-12,84 %
LIBERTE VIE3,50%1.00 %-12,84 %
MES PLACEMENTS VIE3,50%1.00 %-12,84 %
MES PLACEMENTS AVENIR3,50%1.00 %-12,84 %
M RETRAITE VIE3,50%1.00 %-12,84 %
NETLIFE3,50%1.00 %-12,84 %
NETLIFE 23,50%1.00 %-12,84 %
NORTIA PANTHEA3,50%1.00 %-12,84 %
PUISSANCE AVENIR3,50%1.00 %-12,84 %
PUISSANCE SELECTION3,50%1.00 %-12,84 %
ROUGE CORINTHE3,50%1.00 %-12,84 %
VERSION ABSOLUE3,50%1.00 %-12,84 %
BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE
BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE
BNP PARIBAS REIM
(SPPICAV)		ASSURANCE VIE HELLO !2,95%0.750 %-13,81 %
MULTIPLACEMENTS 22,95%0.960 %-14,02 %
BOURSE DIRECT VIE5,50%0.850 %-13,91 %
CARDIF MULTI-PLUS 3I2,95%1.000 %-14,06 %
CARDIF MULTIPLUS PERSPECTIVE2,95%0.960 %-14,02 %
MULTIPLUSWEB2,95%0.700 %-13,76 %
EPARGNE EVOLUTION2,95%0.500 %-13,56 %
EPARGNE EVOLUTION 22,95%0.500 %-13,56 %
INTENCIAL LIBERALYS VIE5,50%1.000 %-14,06 %
LIBERTE VIE2,95%0.500 %-13,56 %
NETLIFE2,95%0.700 %-13,76 %
NETLIFE 22,95%0.500 %-13,56 %
NORTIA PANTHEA2,95%1.000 %-14,06 %
VERSION ABSOLUE2,95%1.000 %-14,06 %
PRIMONIAL REIM PREIMIUM B
PRIMONIAL REIM PREIMIUM B
PRIMONIAL REIM
(SPPICAV)		BOURSE DIRECT VIE3,50%0.850 %-15,91 %
DARJEELING3,50%0.600 %-15,66 %
DIGITAL VIE PRIME3,50%0.600 %-15,66 %
EPARGNE EVOLUTION3,50%0.500 %-15,56 %
EPARGNE EVOLUTION 23,50%0.500 %-15,56 %
ETHIC VIE3,50%1.000 %-16,06 %
FORTUNEO VIE3,50%0.750 %-15,81 %
INTENCIAL LIBERALYS VIE3,50%1.000 %-16,06 %
PLACEMENT-DIRECT ESSENTIEL3,50%0.600 %-15,66 %
LIBERTE VIE3,50%0.500 %-15,56 %
MES PLACEMENTS AVENIR3,50%0.600 %-15,66 %
M RETRAITE VIE3,50%0.600 %-15,66 %
NETLIFE3,50%0.700 %-15,76 %
NETLIFE 23,50%0.500 %-15,56 %
NORTIA PANTHEA3,50%1.000 %-16,06 %
PATRIMEA PREMIUM3,50%0.720 %-15,78 %
PUISSANCE AVENIR3,50%0.600 %-15,66 %
PRIMONIAL TARGET +3,50%0.980 %-16,04 %
VERSION ABSOLUE3,50%1.000 %-16,06 %

Moyenne des rendements bruts des OPCI détenus via un compte-titres (en nominatif pur ou via un compte-titres personnel) : -4,66 % (20 OPCI considérés)

Moyenne des rendements bruts des OPCI détenus via un contrat d'assurance-vie : -5,89 % (14 OPCI considérés)

(1) : Proportion du capital de l'OPCI investie en produits financiers (30% max. selon la réglementation).

(2) : Rendement publié brut.

(3) : Contrats d'assurance-vie référencés sur FranceTransactions.com, proposant l'OPCI en unité de compte.

(4) : Frais de gestion du contrat sur les unités de compte.

(5) : Rendement net des frais de gestion du contrat, brut des prélèvements sociaux et de fiscalité.

Une offre complétée chaque année

Il existe plus d’une centaine d’OPCI. Mais la grande majorité ne sont pas accessibles aux particuliers investisseurs. Les particuliers peuvent investir sur moins d’une quinzaine d’OPCI, identifiés comme étant "Grand Public". L’investissement, car il s’agit bien d’un investissement et non d’un placement (les risques de perte de capital existent), s’effectue soit en direct en déposant les titres sur un compte-titres, soit via un contrat d’assurance-vie. Dans ce dernier cas, tout comme pour les SCPI, l’OPCI est, pour l’épargnant, une unité de compte, néanmoins soumise à des frais spécifiques. C’est pourquoi, le rendement publié par le gestionnaire (cf comparatif ci-dessus) ne sera forcément pas le rendement servi à l’épargnant. Des frais sont alors à déduire. Ils peuvent être importants.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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