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Le démembrement de parts de SCPI permet aux épargnants imposés à l’ISF de réduire leur assiette d’imposition. Les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne sont pas imposables à l’ISF, un placement qui multiplie donc les avantages.
ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune)nue-propriétéSCPI
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Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la « nue-propriété » et l’ « usufruit » pour une durée fixe comprise entre 5 et 15 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit (de -20% à -42%) par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.
L’usufruit est acquis simultanément, par un autre investisseur, de préférence peu imposé sur les revenus, pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux, par une convention de démembrement.
Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de ses parts. Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus des parts de SCPI. Ces revenus sont imposables sur ses revenus, c’est pourquoi il doit être faiblement imposé que cet investissement soit le plus rentable possible.
De son côté, l’investisseur nue-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne paie aucune charge durant toute la durée du démembrement. Son avantage est néanmoins important : au terme du démembrement, il aura des parts de SCPI à 100% de leur valeur, alors qu’il les aura achetées avec une décote importante. Enfin, pour les contribuables soumis à l’ISF, acheter en nue-propriété permet d’exclure cet investissement de son assiette imposable durant tout la durée du démembrement, c’est une arme anti-ISF redoutable.
En règle générale, acquérir l’usufruit des parts de SCPI coûte :
Avec un rendement de parts de SCPI compris entre 5% et 6%, pour une acquisition de l’usufruit de 100 000€ de parts de SCPI, l’investisseur paye 20 000€ pour un démembrement sur 5 ans.
Pendant les 5 années du démembrement, l’investisseur usufruitier recevra les revenus attachés aux parts, soit un objectif compris entre 5000€ à 6000€ par an. Au total, après 5 ans, le revenus bruts obtenus seront compris entre 25000€ et 30 000€ selon le niveau de revenu distribués par la SCPI. Ces revenus seront fiscalisés à l’impôt sur le revenu + CSG/CRDS.
| SCPI | Nature | Gestionnaires | Rendement (*) (Année) |
|---|---|---|---|
| REASON | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | MNK PARTNERS FRANCE | 12.60 % (2024) |
| DARWIN RE01 | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | DARWIN | 12.36 % (2024) |
| COMÈTE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | ALDERAN | 10.62 % (2024) |
| EDMOND DE ROTHSCHILD EUROPA | SCPI A CAPITAL VARIABLE | EDMOND DE ROTHSCHILD REIM | 9.66 % (2024) |
| OSMO ÉNERGIE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | MATA CAPITAL IM | 9.33 % (2024) |
| UPEKA | SCPI A CAPITAL VARIABLE | AXIPIT | 7.96 % (2024) |
| REMAKE LIVE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | REMAKE AM | 7.50 % (2024) |
| IROKO ZEN | SCPI A CAPITAL VARIABLE | IROKO | 7.32 % (2024) |
| CRISTAL LIFE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | INTERGESTION | 6.51 % (2024) |
| LOG IN | SCPI A CAPITAL VARIABLE | THEOREIM | 6.30 % (2024) |
| PFO | SCPI A CAPITAL FIXE | PERIAL | 6.27 % (2024) |
| CAP FONCIERES ET TERRITOIRES | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | FONCIERES ET TERRITOIRES | 6.24 % (2024) |
| COEUR DE REGIONS | SCPI A CAPITAL VARIABLE | SOGENIAL IMMOBILIER | 6.20 % (2024) |
| CORUM ORIGIN | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | CORUM AM | 6.05 % () |
| COEUR D'EUROPE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | SOGENIAL IMMOBILIER | 6.02 % (2024) |
| NEO | SCPI A CAPITAL VARIABLE | NOVAXIA INVESTISSEMENT | 6.01 % (2024) |
| PAREF EVO (ex INTERPIERRE EUROPE CENTRALE) | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | PAREF GESTION | 6.00 % (2024) |
| VENDOME REGIONS | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | NORMA CAPITAL | 5.72 % (2024) |
| LF OPPORTUNITE IMMO | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 5.62 % (2024) |
| CORUM XL | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | CORUM AM | 5.53 % (2024) |
| CORUM EURION | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | CORUM AM | 5.53 % (2024) |
| ACTIVIMMO | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | ALDERAN | 5.52 % (2024) |
| EPARGNE PIERRE SOPHIA | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | ATLAND VOISIN | 5.50 % (2024) |
| EPARGNE PIERRE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | ATLAND VOISIN | 5.28 % (2024) |
| AESTIAM PLACEMENT PIERRE | SCPI A CAPITAL FIXE | AESTIAM | 5.10 % (2024) |
| PF GRAND PARIS | SCPI A CAPITAL FIXE | PERIAL | 5.10 % (2024) |
| RHONE ALPES MEDITERRANEE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | FONCIERES ET TERRITOIRES | 5.10 % (2018) |
| CRISTAL RENTE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | INTERGESTION | 5.06 % (2024) |
| MYSHARE SCPI | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | MYSHARECOMPANY | 5.00 % (2024) |
| WEMO ONE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | WEMO REIM | 5.00 % (2024) |
| KYANEOS PIERRE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | KYANEOS AM | 4.96 % (2024) |
| PFO2 | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | PERIAL | 4.91 % (2024) |
| PAREF PRIMA (ex NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2) | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | PAREF GESTION | 4.60 % (2023) |
| EPARGNE FONCIERE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 4.52 % (2024) |
| AESTIAM PIERRE RENDEMENT | SCPI A CAPITAL VARIABLE | AESTIAM | 4.49 % (2024) |
| LF GRAND PARIS PATRIMOINE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 4.40 % (2024) |
| LF EUROPIMMO | SCPI A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 4.30 % (2024) |
| PRIMOVIE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | PRIMONIAL REIM | 4.20 % (2024) |
| PIERRE PRIVILEGE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 4.05 % (2020) |
| PF HOSPITALITE EUROPE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | PERIAL | 4.02 % (2024) |
| MULTIMMOBILIER 2 | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 4.00 % (2020) |
| RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP) | SCPI A CAPITAL VARIABLE | AMUNDI | 3.89 % (2024) |
| PRIMOFAMILY | SCPI A CAPITAL VARIABLE | PRIMONIAL REIM | 3.66 % (2024) |
| PRIMOPIERRE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | PRIMONIAL REIM | 3.54 % (2024) |
| AESTIAM CAP HEBERGIMMO | SCPI A CAPITAL VARIABLE | AESTIAM | 3.18 % (2024) |
| KYANEOS RESIDENTIEL | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | KYANEOS AM | 0.03 % (2023) |
| MISTRAL SELECTION | SCPI A CAPITAL VARIABLE | SWISS LIFE ASSET MANAGERS FRANCE | NC |
| CORUM USA | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | CORUM AM | NC |
| PERIAL OPPORTUNITES TERRITOIRES | SCPI A CAPITAL VARIABLE | PERIAL | NC |
| IMAREA PIERRE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | BNP PARIBAS REIM | NC |
| AESTIAM AGORA | SCPI A CAPITAL VARIABLE | AESTIAM | NC |
| (*) : DVM : A compter du 1er juillet 2012, le Rendement est remplacé par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de lââ¢année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n. | |||
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