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SCPI en démembrement : l’arme ultime pour réduire son ISF

Le démembrement de parts de SCPI permet aux épargnants imposés à l’ISF de réduire leur assiette d’imposition. Les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne sont pas imposables à l’ISF, un placement qui multiplie donc les avantages.

ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune)nue-propriété SCPI

Publié le lundi 16 mai 2016 par FranceTransactions.com , mis à jour le mercredi 27 mai 2015 à 09 h 50

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SCPI en démembrement = une arme anti-ISF

Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la « nue-propriété » et l’ « usufruit » pour une durée fixe comprise entre 5 et 15 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit (de -20% à -42%) par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.

L’usufruit est acquis simultanément, par un autre investisseur, de préférence peu imposé sur les revenus, pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux, par une convention de démembrement.

Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de ses parts. Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus des parts de SCPI. Ces revenus sont imposables sur ses revenus, c’est pourquoi il doit être faiblement imposé que cet investissement soit le plus rentable possible.

De son côté, l’investisseur nue-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne paie aucune charge durant toute la durée du démembrement. Son avantage est néanmoins important : au terme du démembrement, il aura des parts de SCPI à 100% de leur valeur, alors qu’il les aura achetées avec une décote importante. Enfin, pour les contribuables soumis à l’ISF, acheter en nue-propriété permet d’exclure cet investissement de son assiette imposable durant tout la durée du démembrement, c’est une arme anti-ISF redoutable.

Un investissement gagnant pour le nu-propriétaire

Optimiser sa fiscalité ISF, tout en se constituant un patrimoine,
Maximiser sa capacité d’investissement (des parts moins chères, il peut en acheter plus),
Optimiser sa transmission patrimoniale (les biens en nu-propriété ne sont pas taxables à la transmission).

Un investissement rentable pour l’usufruitier

Percevoir des dividendes, pendant la durée de l’usufruit,
Bénéficier d’un taux de rendement supérieur (prix de la part réduit),
Possibilité d’amortir le placement pour une société soumise à l’IS.

En règle générale, acquérir l’usufruit des parts de SCPI coûte :

20% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 5 ans
42% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 15 ans.

Avec un rendement de parts de SCPI compris entre 5% et 6%, pour une acquisition de l’usufruit de 100 000€ de parts de SCPI, l’investisseur paye 20 000€ pour un démembrement sur 5 ans.

Pendant les 5 années du démembrement, l’investisseur usufruitier recevra les revenus attachés aux parts, soit un objectif compris entre 5000€ à 6000€ par an. Au total, après 5 ans, le revenus bruts obtenus seront compris entre 25000€ et 30 000€ selon le niveau de revenu distribués par la SCPI. Ces revenus seront fiscalisés à l’impôt sur le revenu + CSG/CRDS.

Quelles SCPI permettent d’investir en démembrement ?

SCPI accessibles en démembrement, ouvertes à la souscription
SCPI	Nature	Gestionnaires	Rendement ^(*) (Année)
REASON	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	MNK PARTNERS FRANCE	12.60 % (2024)
DARWIN RE01	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	DARWIN	12.36 % (2024)
COMÈTE	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	ALDERAN	10.62 % (2024)
EDMOND DE ROTHSCHILD EUROPA	SCPI A CAPITAL VARIABLE	EDMOND DE ROTHSCHILD REIM	9.66 % (2024)
OSMO ÉNERGIE	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	MATA CAPITAL IM	9.33 % (2024)
UPEKA	SCPI A CAPITAL VARIABLE	AXIPIT	7.96 % (2024)
REMAKE LIVE	SCPI A CAPITAL VARIABLE	REMAKE AM	7.50 % (2024)
IROKO ZEN	SCPI A CAPITAL VARIABLE	IROKO	7.32 % (2024)
CRISTAL LIFE	SCPI A CAPITAL VARIABLE	INTERGESTION	6.51 % (2024)
LOG IN	SCPI A CAPITAL VARIABLE	THEOREIM	6.30 % (2024)
PERIAL OPPORTUNITÉS EUROPE	SCPI A CAPITAL FIXE	PERIAL	6.27 % (2024)
CAP FONCIERES ET TERRITOIRES	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	FONCIERES ET TERRITOIRES	6.24 % (2024)
COEUR DE REGIONS	SCPI A CAPITAL VARIABLE	SOGENIAL IMMOBILIER	6.20 % (2024)
CORUM ORIGIN	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	CORUM AM	6.05 % (2024)
COEUR D'EUROPE	SCPI A CAPITAL VARIABLE	SOGENIAL IMMOBILIER	6.02 % (2024)
NEO	SCPI A CAPITAL VARIABLE	NOVAXIA INVESTISSEMENT	6.01 % (2024)
PAREF EVO (ex INTERPIERRE EUROPE CENTRALE)	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	PAREF GESTION	6.00 % (2024)
NCAP REGIONS (ex Vendôme régions)	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	NORMA CAPITAL	5.72 % (2024)
LF OPPORTUNITE IMMO	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	LA FRANCAISE AM	5.62 % (2024)
CORUM XL	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	CORUM AM	5.53 % (2024)
CORUM EURION	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	CORUM AM	5.53 % (2024)
ACTIVIMMO	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	ALDERAN	5.52 % (2024)
EPARGNE PIERRE SOPHIA	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	ATLAND VOISIN	5.50 % (2024)
EPARGNE PIERRE	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	ATLAND VOISIN	5.28 % (2024)
AESTIAM PLACEMENT PIERRE	SCPI A CAPITAL FIXE	AESTIAM	5.10 % (2024)
PERIAL GRAND PARIS	SCPI A CAPITAL FIXE	PERIAL	5.10 % (2024)
RHONE ALPES MEDITERRANEE	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	FONCIERES ET TERRITOIRES	5.10 % (2018)
CRISTAL RENTE	SCPI A CAPITAL VARIABLE	INTERGESTION	5.06 % (2024)
MYSHARE SCPI	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	MYSHARECOMPANY	5.00 % (2024)
WEMO ONE	SCPI A CAPITAL VARIABLE	WEMO REIM	5.00 % (2024)
KYANEOS PIERRE	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	KYANEOS AM	4.96 % (2024)
PERIAL O2	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	PERIAL	4.91 % (2024)
PAREF PRIMA (ex NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2)	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	PAREF GESTION	4.60 % (2023)
EPARGNE FONCIERE	SCPI A CAPITAL VARIABLE	LA FRANCAISE AM	4.52 % (2024)
AESTIAM PIERRE RENDEMENT	SCPI A CAPITAL VARIABLE	AESTIAM	4.49 % (2024)
LF GRAND PARIS PATRIMOINE	SCPI A CAPITAL VARIABLE	LA FRANCAISE AM	4.40 % (2024)
LF EUROPIMMO	SCPI A CAPITAL VARIABLE	LA FRANCAISE AM	4.30 % (2024)
PRIMOVIE	SCPI A CAPITAL VARIABLE	PRIMONIAL REIM	4.20 % (2024)
PIERRE PRIVILEGE	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	LA FRANCAISE AM	4.05 % (2020)
PERIAL HOSPITALITÉ EUROPE	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	PERIAL	4.02 % (2024)
MULTIMMOBILIER 2	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	LA FRANCAISE AM	4.00 % (2020)
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP)	SCPI A CAPITAL VARIABLE	AMUNDI	3.89 % (2024)
PRIMOFAMILY	SCPI A CAPITAL VARIABLE	PRIMONIAL REIM	3.66 % (2024)
PRIMOPIERRE	SCPI A CAPITAL VARIABLE	PRIMONIAL REIM	3.54 % (2024)
AESTIAM CAP HEBERGIMMO	SCPI A CAPITAL VARIABLE	AESTIAM	3.18 % (2024)
KYANEOS RESIDENTIEL	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	KYANEOS AM	0.03 % (2023)
MISTRAL SELECTION	SCPI A CAPITAL VARIABLE	SWISS LIFE ASSET MANAGERS FRANCE	NC
CORUM USA	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	CORUM AM	NC
PERIAL OPPORTUNITES TERRITOIRES	SCPI A CAPITAL VARIABLE	PERIAL	NC
IMAREA PIERRE	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	BNP PARIBAS REIM	NC
AESTIAM AGORA	SCPI A CAPITAL VARIABLE	AESTIAM	NC
REMAKE UK 2025	SCPI A CAPITAL FIXE	REMAKE AM	NC
IROKO ATLAS	SCPI A CAPITAL VARIABLE	IROKO	NC
EURYALE HORIZONS SANTÉ	SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE	EURYALE	NC
^() : DVM : A compter du 1er juillet 2012, le Rendement est remplacé par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM)* qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de lââ¢année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n.

Sélection de 3 Plans Épargne Retraite Individuels

TOP	DÉTAILS	EN SAVOIR +
🥇 1	YOMONI RETRAITE+ (SPIRICA) Jusqu'à 2 000€ offerts (sous conditions).	👉 EN SAVOIR PLUS
🥈 2	GARANCE VIVACITE (GARANCE) Jusqu'à 750€ offerts (sous conditions).	👉 EN SAVOIR PLUS
🥉 3	PER PLACEMENT-DIRECT RETRAITE ISR (UMR) Jusqu'à 1 200€ offerts (sous conditions).	👉 EN SAVOIR PLUS

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