SCPI en démembrement : l’arme ultime pour réduire son ISF

SCPI en démembrement = une arme anti-ISF

Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la « nue-propriété » et l’ « usufruit » pour une durée fixe comprise entre 5 et 15 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit (de -20% à -42%) par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.

L’usufruit est acquis simultanément, par un autre investisseur, de préférence peu imposé sur les revenus, pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux, par une convention de démembrement.

Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de ses parts. Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus des parts de SCPI. Ces revenus sont imposables sur ses revenus, c’est pourquoi il doit être faiblement imposé que cet investissement soit le plus rentable possible.

De son côté, l’investisseur nue-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne paie aucune charge durant toute la durée du démembrement. Son avantage est néanmoins important : au terme du démembrement, il aura des parts de SCPI à 100% de leur valeur, alors qu’il les aura achetées avec une décote importante. Enfin, pour les contribuables soumis à l’ISF, acheter en nue-propriété permet d’exclure cet investissement de son assiette imposable durant tout la durée du démembrement, c’est une arme anti-ISF redoutable.

Un investissement gagnant pour le nu-propriétaire

• Optimiser sa fiscalité ISF, tout en se constituant un patrimoine,
• Maximiser sa capacité d’investissement (des parts moins chères, il peut en acheter plus),
• Optimiser sa transmission patrimoniale (les biens en nu-propriété ne sont pas taxables à la transmission).

Un investissement rentable pour l’usufruitier

• Percevoir des dividendes, pendant la durée de l’usufruit,
• Bénéficier d’un taux de rendement supérieur (prix de la part réduit),
• Possibilité d’amortir le placement pour une société soumise à l’IS.

En règle générale, acquérir l’usufruit des parts de SCPI coûte :

• 20% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 5 ans
• 42% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 15 ans.

Avec un rendement de parts de SCPI compris entre 5% et 6%, pour une acquisition de l’usufruit de 100 000€ de parts de SCPI, l’investisseur paye 20 000€ pour un démembrement sur 5 ans.

Pendant les 5 années du démembrement, l’investisseur usufruitier recevra les revenus attachés aux parts, soit un objectif compris entre 5000€ à 6000€ par an. Au total, après 5 ans, le revenus bruts obtenus seront compris entre 25000€ et 30 000€ selon le niveau de revenu distribués par la SCPI. Ces revenus seront fiscalisés à l’impôt sur le revenu + CSG/CRDS.

Quelles SCPI permettent d’investir en démembrement ?