SCPI en démembrement : l’arme ultime pour réduire son ISF
Le démembrement de parts de SCPI permet aux épargnants imposés à l’ISF de réduire leur assiette d’imposition. Les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne sont pas imposables à l’ISF, un placement qui multiplie donc les avantages.
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Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la « nue-propriété » et l’ « usufruit » pour une durée fixe comprise entre 5 et 15 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit (de -20% à -42%) par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.
L’usufruit est acquis simultanément, par un autre investisseur, de préférence peu imposé sur les revenus, pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux, par une convention de démembrement.
Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de ses parts. Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus des parts de SCPI. Ces revenus sont imposables sur ses revenus, c’est pourquoi il doit être faiblement imposé que cet investissement soit le plus rentable possible.
De son côté, l’investisseur nue-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne paie aucune charge durant toute la durée du démembrement. Son avantage est néanmoins important : au terme du démembrement, il aura des parts de SCPI à 100% de leur valeur, alors qu’il les aura achetées avec une décote importante. Enfin, pour les contribuables soumis à l’ISF, acheter en nue-propriété permet d’exclure cet investissement de son assiette imposable durant tout la durée du démembrement, c’est une arme anti-ISF redoutable.
Un investissement gagnant pour le nu-propriétaire
Optimiser sa fiscalité ISF, tout en se constituant un patrimoine,
Maximiser sa capacité d’investissement (des parts moins chères, il peut en acheter plus),
Optimiser sa transmission patrimoniale (les biens en nu-propriété ne sont pas taxables à la transmission).
Un investissement rentable pour l’usufruitier
Percevoir des dividendes, pendant la durée de l’usufruit,
Bénéficier d’un taux de rendement supérieur (prix de la part réduit),
Possibilité d’amortir le placement pour une société soumise à l’IS.
En règle générale, acquérir l’usufruit des parts de SCPI coûte :
20% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 5 ans
42% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 15 ans.
Avec un rendement de parts de SCPI compris entre 5% et 6%, pour une acquisition de l’usufruit de 100 000€ de parts de SCPI, l’investisseur paye 20 000€ pour un démembrement sur 5 ans.
Pendant les 5 années du démembrement, l’investisseur usufruitier recevra les revenus attachés aux parts, soit un objectif compris entre 5000€ à 6000€ par an. Au total, après 5 ans, le revenus bruts obtenus seront compris entre 25000€ et 30 000€ selon le niveau de revenu distribués par la SCPI. Ces revenus seront fiscalisés à l’impôt sur le revenu + CSG/CRDS.
Quelles SCPI permettent d’investir en démembrement ?
SCPI accessibles en démembrement, ouvertes à la souscription
SCPI
Nature
Gestionnaires
Rendement (*) (Année)
WEMO ONE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
WEMO REIM
15.27 % (2025)
REASON
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
MNK PARTNERS FRANCE
12.90 % (2025)
IROKO ATLAS
SCPI A CAPITAL VARIABLE
IROKO
9.41 % (2025)
COMÈTE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
ALDERAN
9.00 % (2025)
EDMOND DE ROTHSCHILD EUROPA
SCPI A CAPITAL VARIABLE
EDMOND DE ROTHSCHILD REIM
8.75 % (2025)
IMAREA PIERRE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
BNP PARIBAS REIM
8.17 % (2025)
MISTRAL SELECTION
SCPI A CAPITAL VARIABLE
SWISS LIFE ASSET MANAGERS FRANCE
8.07 % (2025)
CORUM USA
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
CORUM AM
7.70 % (2025)
DARWIN RE01
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
DARWIN
7.54 % (2025)
PERIAL OPPORTUNITES TERRITOIRES
SCPI A CAPITAL VARIABLE
PERIAL
7.50 % (2025)
IROKO ZEN
SCPI A CAPITAL VARIABLE
IROKO
7.14 % (2025)
REMAKE LIVE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
REMAKE AM
7.05 % (2025)
OSMO ÉNERGIE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
MATA CAPITAL IM
7.00 % (2025)
CRISTAL LIFE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
INTERGESTION
6.57 % (2025)
CORUM ORIGIN
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
CORUM AM
6.50 % (2025)
COEUR D'EUROPE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
SOGENIAL IMMOBILIER
6.25 % (2025)
CAP FONCIERES ET TERRITOIRES
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
FONCIERES ET TERRITOIRES
6.24 % (2025)
LOG IN
SCPI A CAPITAL VARIABLE
THEOREIM
6.21 % (2025)
COEUR DE REGIONS
SCPI A CAPITAL VARIABLE
SOGENIAL IMMOBILIER
6.20 % (2025)
PERIAL OPPORTUNITÉS EUROPE
SCPI A CAPITAL FIXE
PERIAL
6.10 % (2025)
EPARGNE PIERRE SOPHIA
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
ATLAND VOISIN
6.00 % (2025)
CORUM EURION
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
CORUM AM
5.73 % (2025)
NCAP REGIONS (ex Vendôme régions)
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
NORMA CAPITAL
5.72 % (2025)
UPEKA
SCPI A CAPITAL VARIABLE
AXIPIT
5.71 % (2025)
LF OPPORTUNITE IMMO
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
5.68 % (2025)
NEO
SCPI A CAPITAL VARIABLE
NOVAXIA INVESTISSEMENT
5.50 % (2025)
ACTIVIMMO
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
ALDERAN
5.49 % (2025)
CORUM XL
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
CORUM AM
5.30 % (2025)
EPARGNE PIERRE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
ATLAND VOISIN
5.28 % (2025)
AESTIAM HORIZON (ex PLACEMENT PIERRE)
SCPI A CAPITAL FIXE
AESTIAM
5.10 % (2025)
RHONE ALPES MEDITERRANEE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
FONCIERES ET TERRITOIRES
5.10 % (2018)
CRISTAL RENTE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
INTERGESTION
5.00 % (2025)
PAREF PRIMA (Fusion NOVAPIERRE ALLEMAGNE 1 et 2)
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
PAREF GESTION
5.00 % (2025)
MYSHARE SCPI
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
MYSHARECOMPANY
5.00 % (2025)
EPARGNE FONCIERE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
4.86 % (2025)
PERIAL GRAND PARIS
SCPI A CAPITAL FIXE
PERIAL
4.80 % (2025)
PAREF EVO (ex INTERPIERRE EUROPE CENTRALE)
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
PAREF GESTION
4.72 % (2025)
LF GRAND PARIS PATRIMOINE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
4.66 % (2025)
PERIAL O2
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
PERIAL
4.65 % (2025)
LF EUROPIMMO
SCPI A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
4.63 % (2025)
AESTIAM CAP HEBERGIMMO (fusion avec Aestiam Pierre Rendement pour AEASTIAM AGORA)
SCPI A CAPITAL VARIABLE
AESTIAM
4.50 % (2025)
AESTIAM AGORA (CAP HEBERGIMMO + PIERRE RENDEMENT)
SCPI A CAPITAL VARIABLE
AESTIAM
4.50 % (2025)
AESTIAM PIERRE RENDEMENT (fusion avec AESTIAM CAP HEBERGIMMO pour AESTIAM AGORA)
SCPI A CAPITAL VARIABLE
AESTIAM
4.49 % (2024)
KYANEOS PIERRE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
KYANEOS AM
4.35 % (2025)
PERIAL HOSPITALITÉ EUROPE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
PERIAL
4.11 % (2025)
PIERRE PRIVILEGE
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
4.05 % (2020)
PRIMOVIE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
PRIMONIAL REIM
4.04 % (2025)
MULTIMMOBILIER 2
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
LA FRANCAISE AM
4.00 % (2020)
PRIMOFAMILY
SCPI A CAPITAL VARIABLE
PRIMONIAL REIM
3.90 % (2025)
PRIMOPIERRE
SCPI A CAPITAL VARIABLE
PRIMONIAL REIM
3.62 % (2025)
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP)
SCPI A CAPITAL VARIABLE
AMUNDI
3.46 % (2025)
OSMO VALEUR II
SCI A CAPITAL VARIABLE
MATA CAPITAL IM
3.27 % (2025)
OSMO VALEUR I
SCI A CAPITAL VARIABLE
MATA CAPITAL IM
3.18 % (2025)
KYANEOS RESIDENTIEL
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
KYANEOS AM
0.03 % (2023)
REMAKE UK 2025
SCPI A CAPITAL FIXE
REMAKE AM
NC
EURYALE HORIZONS SANTÉ
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE
EURYALE
NC
(*) : DVM : A compter du 1er juillet 2012, le Rendement est remplacé par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de lââ¢année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n.
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