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SCPI en démembrement

Liste des SCPI en démembrement © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
SCPI accessibles en démembrement, nue-propriétaire et usufruitier.

Publié le , mis à jour le

Démembrement ?

Dans le droit français, différents droits de propriétés s’appliquent : la propriété, l’usage et la perception des fruits (revenus) liés au bien. Ces deux derniers droits sont rassemblés en usufruit (usus + fructus en latin).

Pourquoi acheter des parts de SCPI en démembrement ?

Bonne question ! Beaucoup d’investisseurs achètent des parts de SCPI en nue-propriété pour une mauvaise raison. Ils pensent qu’ils investissement ainsi sur des parts de SCPI à moindres coûts. C’est un leurre. En effet, la "décote" n’existe pas, il s’agit d’une répartition du prix de la part entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Aucun des deux ne réalise une "bonne affaire", sans quoi il n’existerait que des investisseurs souhaitant être nus-propriétaires ou usufruitiers. Personne ne fait de cadeaux ! Une raison réelle et pertinente pour un investisseur d’investir en nue-propriété est purement fiscale. Il s’agit de bénéficier de l’effet tunnel. Cette période de nue-propriété durant laquelle l’IFI ne s’applique pas.

Clés de répartition nue-propriété/usufruiter

Qui publie ces clés de répartition entre le prix des parts en nue-propriété et celui en usufruit ? Et bien c’est le gestionnaire d’actifs de la SCPI en question qui publie et met à jour ces clés de répartition en fonction des revenus futurs estimés de la SCPI en question. Ainsi, il n’existe pas de clés fixes selon la durée de la période de démembrement.

Toutes les SCPI ne sont pas ouvertes au démembrement

Ainsi, comme le gestionnaire de la SCPI est impliqué dans la gestion nue-propriété/usufruit, certains choisissent de ne pas proposer de démembrement sur leurs parts de SCPI gérées.

Investir sur des SCPI en démembrement

Investir dans des parts de SCPI en démembrement permet d’optimiser son placement. Attention, cette façon d’investir est réservée aux investisseurs avertis. Il est important de posséder une surface financière suffisante afin de d’accepter une perte financière conséquente via ce type d’investissement. En effet, en cas de chute du prix de la part, le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu réalisera le plus mauvais investissement qui soit. De son côté, l’usufruitier ne prenant aucun risque, ne craint pas la chute du prix de la part.

SCPI accessibles en démembrement, ouvertes à la souscription
SCPI Nature Gestionnaires Rendement (*)
(Année)
REMAKE LIVE SCPI A CAPITAL VARIABLE REMAKE AM 7.64 %
(2022)
IROKO ZEN SCPI A CAPITAL VARIABLE IROKO 7.10 %
(2021)
CORUM ORIGIN SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE CORUM AM 6.88 %
(2022)
NEO SCPI A CAPITAL VARIABLE NOVAXIA INVESTISSEMENT 6.49 %
(2021)
CORUM EURION SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE CORUM AM 6.47 %
(2022)
COEUR DE REGIONS SCPI A CAPITAL VARIABLE SOGENIAL IMMOBILIER 6.43 %
(2021)
ACTIVIMMO SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE ALDERAN 6.02 %
(2021)
CORUM XL SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE CORUM AM 5.97 %
(2022)
KYANEOS PIERRE SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE KYANEOS AM 5.94 %
(2021)
VENDOME REGIONS SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE NORMA CAPITAL 5.91 %
(2021)
CAP FONCIERES ET TERRITOIRES SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE FONCIERES ET TERRITOIRES 5.61 %
(2021)
PFO SCPI A CAPITAL FIXE PERIAL 5.56 %
(2022)
EPARGNE PIERRE SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE ATLAND VOISIN 5.28 %
(2022)
LF OPPORTUNITE IMMO SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE LA FRANCAISE AM 5.21 %
(2021)
RHONE ALPES MEDITERRANEE SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE FONCIERES ET TERRITOIRES 5.10 %
(2018)
CRISTAL RENTE SCPI A CAPITAL VARIABLE INTERGESTION 5.04 %
(2021)
MYSHARESCPI SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE ATLAND VOISIN 5.03 %
(2021)
AESTIAM PLACEMENT PIERRE SCPI A CAPITAL FIXE AESTIAM 5.01 %
(2022)
PRIMOPIERRE SCPI A CAPITAL VARIABLE PRIMONIAL REIM 4.77 %
(2021)
PRIMOVIE SCPI A CAPITAL VARIABLE PRIMONIAL REIM 4.58 %
(2021)
LF GRAND PARIS PATRIMOINE SCPI A CAPITAL VARIABLE LA FRANCAISE AM 4.53 %
(2021)
EPARGNE FONCIERE SCPI A CAPITAL VARIABLE LA FRANCAISE AM 4.40 %
(2021)
PFO2 SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE PERIAL 4.32 %
(2022)
PF GRAND PARIS SCPI A CAPITAL FIXE PERIAL 4.32 %
(2022)
PIERRE PRIVILEGE SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE LA FRANCAISE AM 4.05 %
(2020)
LF EUROPIMMO SCPI A CAPITAL VARIABLE LA FRANCAISE AM 4.02 %
(2021)
MULTIMMOBILIER 2 SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE LA FRANCAISE AM 4.00 %
(2020)
AESTIAM PIERRE RENDEMENT SCPI A CAPITAL VARIABLE AESTIAM 4.00 %
(2021)
PF HOSPITALITE EUROPE SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE PERIAL 4.00 %
(2022)
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP) SCPI A CAPITAL VARIABLE AMUNDI 3.80 %
(2021)
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE PAREF GESTION 3.39 %
(2021)
AESTIAM CAP HEBERGIMMO SCPI A CAPITAL VARIABLE AESTIAM 3.31 %
(2021)
PRIMOFAMILY SCPI A CAPITAL VARIABLE PRIMONIAL REIM 3.03 %
(2021)
COEUR D'EUROPE SCPI A CAPITAL VARIABLE SOGENIAL IMMOBILIER 2.50 %
(2021)
CRISTAL LIFE SCPI A CAPITAL VARIABLE INTERGESTION 1.28 %
(2021)
LOG IN SCPI A CAPITAL VARIABLE THEOREIM NC
(*) : DVM : A compter du 1er juillet 2012, le Rendement est remplacé par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de lâ€â„¢année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n.
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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