SCPI en démembrement
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SCPI accessibles en démembrement, nue-propriétaire et usufruitier.
Sommaire de l'article
Démembrement ?
Dans le droit français, différents droits de propriétés s’appliquent : la propriété, l’usage et la perception des fruits (revenus) liés au bien. Ces deux derniers droits sont rassemblés en usufruit (usus + fructus en latin).
Pourquoi acheter des parts de SCPI en démembrement ?
Bonne question ! Beaucoup d’investisseurs achètent des parts de SCPI en nue-propriété pour une mauvaise raison. Ils pensent qu’ils investissement ainsi sur des parts de SCPI à moindres coûts. C’est un leurre. En effet, la "décote" n’existe pas, il s’agit d’une répartition du prix de la part entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Aucun des deux ne réalise une "bonne affaire", sans quoi il n’existerait que des investisseurs souhaitant être nus-propriétaires ou usufruitiers. Personne ne fait de cadeaux ! Une raison réelle et pertinente pour un investisseur d’investir en nue-propriété est purement fiscale. Il s’agit de bénéficier de l’effet tunnel. Cette période de nue-propriété durant laquelle l’IFI ne s’applique pas.
Clés de répartition nue-propriété/usufruiter
Qui publie ces clés de répartition entre le prix des parts en nue-propriété et celui en usufruit ? Et bien c’est le gestionnaire d’actifs de la SCPI en question qui publie et met à jour ces clés de répartition en fonction des revenus futurs estimés de la SCPI en question. Ainsi, il n’existe pas de clés fixes selon la durée de la période de démembrement.
Toutes les SCPI ne sont pas ouvertes au démembrement
Ainsi, comme le gestionnaire de la SCPI est impliqué dans la gestion nue-propriété/usufruit, certains choisissent de ne pas proposer de démembrement sur leurs parts de SCPI gérées.
Investir sur des SCPI en démembrement
Investir dans des parts de SCPI en démembrement permet d’optimiser son placement. Attention, cette façon d’investir est réservée aux investisseurs avertis. Il est important de posséder une surface financière suffisante afin de d’accepter une perte financière conséquente via ce type d’investissement. En effet, en cas de chute du prix de la part, le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu réalisera le plus mauvais investissement qui soit. De son côté, l’usufruitier ne prenant aucun risque, ne craint pas la chute du prix de la part.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
Questions & Échanges
SCPI en démembrement
Bonjour,
Oui et non. En théorie toutes les parts de SCPI peuvent être démembrées, mais en pratique si vous ne trouvez pas vous-même le nu-propriétaire ou l’usufruitier (selon les cas), vous ne pourrez rien faire. Il faut définir la clé de démembrement entre les deux parties, pas si simple. L’intérêt de cette liste étant que la contrepartie est recherchée pour vous par le gestionnaire de la SCPI et que les clés de démembrement sont fournies. C’est une action effectuée gratuitement, l’intérêt pour la société de gestion étant de faire souscrire les parts de ses SCPI.
Cdt
SCPI en démembrement
bonjour,
A ma connaissance toutes les SCPI sont éligibles au démembrement de propriété car elles se comportent fiscalement et administrativement comme des SCI ? Il n’en est pas de màªme pour les investissements SCPI dans le cadre d’un contra d’assurance vie...
La difficulté réside plus pour les SCPI fiscales qui introduisent des contraintes à la fois pour les usufruitiers et pour les nue-propriétaires.
marc
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