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SCPI à crédit ?
Sur le papier, le jeu en vaut la chandelle. Des taux de crédits proches de 3%, des rendements des parts de SCPI autour des 4.5% bruts. L’écart, en théorie, est suffisamment significatif pour que ce (...)
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SCPI en démembrement
SCPI accessibles en démembrement, nue-propriétaire et usufruitier.
Achat immobilier en nue-propriétéBiens démembrésdémembrementnue-propriétéRépartition usufruit / nue-propriétéSCPIusufruit
Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leAnnonce
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Démembrement ?
Dans le droit français, différents droits de propriétés s’appliquent : la propriété, l’usage et la perception des fruits (revenus) liés au bien. Ces deux derniers droits sont rassemblés en usufruit (usus + fructus en latin).
Pourquoi acheter des parts de SCPI en démembrement ?
Bonne question ! Beaucoup d’investisseurs achètent des parts de SCPI en nue-propriété pour une mauvaise raison. Ils pensent qu’ils investissement ainsi sur des parts de SCPI à moindres coûts. C’est un leurre. En effet, la "décote" n’existe pas, il s’agit d’une répartition du prix de la part entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Aucun des deux ne réalise une "bonne affaire", sans quoi il n’existerait que des investisseurs souhaitant être nus-propriétaires ou usufruitiers. Personne ne fait de cadeaux ! Une raison réelle et pertinente pour un investisseur d’investir en nue-propriété est purement fiscale. Il s’agit de bénéficier de l’effet tunnel. Cette période de nue-propriété durant laquelle l’IFI ne s’applique pas.
Clés de répartition nue-propriété/usufruiter
Qui publie ces clés de répartition entre le prix des parts en nue-propriété et celui en usufruit ? Et bien c’est le gestionnaire d’actifs de la SCPI en question qui publie et met à jour ces clés de répartition en fonction des revenus futurs estimés de la SCPI en question. Ainsi, il n’existe pas de clés fixes selon la durée de la période de démembrement.
Toutes les SCPI ne sont pas ouvertes au démembrement
Ainsi, comme le gestionnaire de la SCPI est impliqué dans la gestion nue-propriété/usufruit, certains choisissent de ne pas proposer de démembrement sur leurs parts de SCPI gérées.
Investir sur des SCPI en démembrement
Investir dans des parts de SCPI en démembrement permet d’optimiser son placement. Attention, cette façon d’investir est réservée aux investisseurs avertis. Il est important de posséder une surface financière suffisante afin de d’accepter une perte financière conséquente via ce type d’investissement. En effet, en cas de chute du prix de la part, le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu réalisera le plus mauvais investissement qui soit. De son côté, l’usufruitier ne prenant aucun risque, ne craint pas la chute du prix de la part.
| SCPI | Nature | Gestionnaires | Rendement (*) (Année) |
|---|---|---|---|
| REASON | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | MNK PARTNERS FRANCE | 12.60 % (2024) |
| DARWIN RE01 | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | DARWIN | 12.36 % (2024) |
| COMÈTE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | ALDERAN | 10.62 % (2024) |
| EDMOND DE ROTHSCHILD EUROPA | SCPI A CAPITAL VARIABLE | EDMOND DE ROTHSCHILD REIM | 9.66 % (2024) |
| OSMO ÉNERGIE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | MATA CAPITAL IM | 9.33 % (2024) |
| UPEKA | SCPI A CAPITAL VARIABLE | AXIPIT | 7.96 % (2024) |
| REMAKE LIVE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | REMAKE AM | 7.50 % (2024) |
| IROKO ZEN | SCPI A CAPITAL VARIABLE | IROKO | 7.32 % (2024) |
| CRISTAL LIFE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | INTERGESTION | 6.51 % (2024) |
| LOG IN | SCPI A CAPITAL VARIABLE | THEOREIM | 6.30 % (2024) |
| PERIAL OPPORTUNITÉS EUROPE | SCPI A CAPITAL FIXE | PERIAL | 6.27 % (2024) |
| CAP FONCIERES ET TERRITOIRES | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | FONCIERES ET TERRITOIRES | 6.24 % (2024) |
| COEUR DE REGIONS | SCPI A CAPITAL VARIABLE | SOGENIAL IMMOBILIER | 6.20 % (2024) |
| CORUM ORIGIN | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | CORUM AM | 6.05 % (2024) |
| COEUR D'EUROPE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | SOGENIAL IMMOBILIER | 6.02 % (2024) |
| NEO | SCPI A CAPITAL VARIABLE | NOVAXIA INVESTISSEMENT | 6.01 % (2024) |
| PAREF EVO (ex INTERPIERRE EUROPE CENTRALE) | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | PAREF GESTION | 6.00 % (2024) |
| VENDOME REGIONS | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | NORMA CAPITAL | 5.72 % (2024) |
| LF OPPORTUNITE IMMO | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 5.62 % (2024) |
| CORUM XL | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | CORUM AM | 5.53 % (2024) |
| CORUM EURION | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | CORUM AM | 5.53 % (2024) |
| ACTIVIMMO | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | ALDERAN | 5.52 % (2024) |
| EPARGNE PIERRE SOPHIA | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | ATLAND VOISIN | 5.50 % (2024) |
| EPARGNE PIERRE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | ATLAND VOISIN | 5.28 % (2024) |
| AESTIAM PLACEMENT PIERRE | SCPI A CAPITAL FIXE | AESTIAM | 5.10 % (2024) |
| PERIAL GRAND PARIS | SCPI A CAPITAL FIXE | PERIAL | 5.10 % (2024) |
| RHONE ALPES MEDITERRANEE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | FONCIERES ET TERRITOIRES | 5.10 % (2018) |
| CRISTAL RENTE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | INTERGESTION | 5.06 % (2024) |
| MYSHARE SCPI | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | MYSHARECOMPANY | 5.00 % (2024) |
| WEMO ONE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | WEMO REIM | 5.00 % (2024) |
| KYANEOS PIERRE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | KYANEOS AM | 4.96 % (2024) |
| PERIAL O2 | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | PERIAL | 4.91 % (2024) |
| PAREF PRIMA (ex NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2) | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | PAREF GESTION | 4.60 % (2023) |
| EPARGNE FONCIERE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 4.52 % (2024) |
| AESTIAM PIERRE RENDEMENT | SCPI A CAPITAL VARIABLE | AESTIAM | 4.49 % (2024) |
| LF GRAND PARIS PATRIMOINE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 4.40 % (2024) |
| LF EUROPIMMO | SCPI A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 4.30 % (2024) |
| PRIMOVIE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | PRIMONIAL REIM | 4.20 % (2024) |
| PIERRE PRIVILEGE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 4.05 % (2020) |
| PERIAL HOSPITALITÉ EUROPE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | PERIAL | 4.02 % (2024) |
| MULTIMMOBILIER 2 | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | LA FRANCAISE AM | 4.00 % (2020) |
| RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP) | SCPI A CAPITAL VARIABLE | AMUNDI | 3.89 % (2024) |
| PRIMOFAMILY | SCPI A CAPITAL VARIABLE | PRIMONIAL REIM | 3.66 % (2024) |
| PRIMOPIERRE | SCPI A CAPITAL VARIABLE | PRIMONIAL REIM | 3.54 % (2024) |
| AESTIAM CAP HEBERGIMMO | SCPI A CAPITAL VARIABLE | AESTIAM | 3.18 % (2024) |
| KYANEOS RESIDENTIEL | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | KYANEOS AM | 0.03 % (2023) |
| MISTRAL SELECTION | SCPI A CAPITAL VARIABLE | SWISS LIFE ASSET MANAGERS FRANCE | NC |
| CORUM USA | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | CORUM AM | NC |
| PERIAL OPPORTUNITES TERRITOIRES | SCPI A CAPITAL VARIABLE | PERIAL | NC |
| IMAREA PIERRE | SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE | BNP PARIBAS REIM | NC |
| AESTIAM AGORA | SCPI A CAPITAL VARIABLE | AESTIAM | NC |
| (*) : DVM : A compter du 1er juillet 2012, le Rendement est remplacé par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de lââ¢année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n. | |||
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
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