SCPI en démembrement

SCPI accessibles en démembrement, nue-propriétaire et usufruitier.

dimanche 19 novembre 2017, par Denis Lapalus

Démembrement ?

Dans le droit français, différents droits de propriétés s’appliquent : la propriété, l’usage et la perception des fruits (revenus) liés au bien. Ces deux derniers droits sont rassemblés en usufruit (usus + fructus en latin).

Pourquoi acheter des parts de SCPI en démembrement ?

Bonne question ! Beaucoup d’investisseurs achètent des parts de SCPI en nue-propriété pour une mauvaise raison. Ils pensent qu’ils investissement ainsi sur des parts de SCPI à moindres coûts. C’est un leurre. En effet, la "décote" n’existe pas, il s’agit d’une répartition du prix de la part entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Aucun des deux ne réalise une "bonne affaire", sans quoi il n’existerait que des investisseurs souhaitant être nus-propriétaires ou usufruitiers. Personne ne fait de cadeaux ! Une raison réelle et pertinente pour un investisseur d’investir en nue-propriété est purement fiscale. Il s’agit de bénéficier de l’effet tunnel. Cette période de nue-propriété durant laquelle l’IFI ne s’applique pas.

Clés de répartition nue-propriété/usufruiter

Qui publie ces clés de répartition entre le prix des parts en nue-propriété et celui en usufruit ? Et bien c’est le gestionnaire d’actifs de la SCPI en question qui publie et met à jour ces clés de répartition en fonction des revenus futurs estimés de la SCPI en question. Ainsi, il n’existe pas de clés fixes selon la durée de la période de démembrement.

Toutes les SCPI ne sont pas ouvertes au démembrement

Ainsi, comme le gestionnaire de la SCPI est impliqué dans la gestion nue-propriété/usufruit, certains choisissent de ne pas proposer de démembrement sur leurs parts de SCPI gérées.

Investir sur des SCPI en démembrement

Investir dans des parts de SCPI en démembrement permet d’optimiser son placement. Attention, cette façon d’investir est réservée aux investisseurs avertis. Il est important de posséder une surface financière suffisante afin de d’accepter une perte financière conséquente via ce type d’investissement. En effet, en cas de chute du prix de la part, le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu réalisera le plus mauvais investissement qui soit. De son côté, l’usufruitier ne prenant aucun risque, ne craint pas la chute du prix de la part.