Fin de crise en vue pour les SCI ? Le rendement moyen du marché, peu significatif, reste décevant à +1.47%. Toutefois certains supports immobiliers, notamment en SC, affichent des performances attractives. Détails.
vendredi 13 mars 2026, par Denis Lapalus
SCI / SC : le plus fort de la crise derrière nous ?
Au 31 décembre 2025, les sociétés civiles enregistraient sur l’année des souscriptions nettes encore largement négatives (-583,2 millions d’euros) mais à des niveaux inférieurs à ceux constatés l’année dernière à la même période (-866 millions d’euros). Les plus optimistes verront dans cette tendance un encouragement pour ce marché. Ce dernier représente encore un encours de plus de 21 milliards d’euros à fin 2025, soit le quart du marché des SCPI.
Les sociétés civiles immobilières bouclent, en moyenne, un exercice 2025 positif, avec une performance moyenne de +1,47%. Après des performances négatives en 2023 (-6.8%) et en 2024 (-4.7%), ce rendement positif en 2025 est donc très loin de combler le gouffre ouvert durant cette crise. Tout comme pour le marché des SCPI, les écarts entre les différentes SC et SCI restent importants. La moyenne des rendements n’est donc pas significative.
Performances 2025 : de +15,82% à -41,16%
La SCI la plus performante en 2025, ETXEA NOVA LIFE, affiche de son côté une performance exceptionnelle de près de +16% (15.82%). La SCI la moins performante en 2025, NOVAXIA VISTA, affiche une perte de plus de 40% (-41.16%). Les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir. Les investisseurs ne doivent évidemment pas choisir leurs supports d’investissements en fonction des performances passées, mais de celles espérées à venir.
| TOP | SCI Gestionnaire | Performance 2025(1) | Performance 2024(1) | Variation 2025 vs 2024 en % | Frais de gestion interne SCI | Assurance-Vie/PER proposant la SCI |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 🥇 | ETXEA NOVA LIFE ETXEA CAPITAL | 15.820 % | - | - | 1.60 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| 2 🥈 | IROKO IMPACT IROKO | 12.800 % | 4.140 % | +209,18 % | 2.70 % | Aucun contrat référencé. |
| 3 🥉 | ALLIANZ IMMOBILIER DURABLE ALLIANZ IMMOVALOR | 7.630 % | 2.750 % | +177,45 % | 3.00 % | Aucun contrat référencé. |
| 4 | ASSUR IMMEUBLE AEW PATRIMOINE | 7.310 % | 7.330 % | -0,27 % | 3.00 % | Aucun contrat référencé. |
| 5 | IROKO NEXT IROKO | 7.170 % | 6.210 % | +15,46 % | 2.16 % | LISTE CONTRATS |
| 6 | TERRITOIRES AVENIR ARKEA REIM | 5.030 % | 4.580 % | +9,83 % | 1.92 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| 7 | TANGRAM AMUNDI IMMOBILIER | 3.540 % | -1.830 % | - | 0.85 % | |
| 8 | GF PIERRE GENERALI REAL ESTATE | 3.530 % | 0.380 % | +828,95 % | 1.03 % | |
| 9 | OSMO VALEUR II MATA CAPITAL IM | 3.270 % | 2.270 % | +44,05 % | 1.82 % | Aucun contrat référencé. |
| 10 | ÉCO RÉSID AMPERE GESTION | 3.250 % | 2.330 % | +39,48 % | 1.65 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| 11 | OSMO VALEUR I MATA CAPITAL IM | 3.180 % | 2.020 % | +57,43 % | 1.50 % | Aucun contrat référencé. |
| 12 | AFER IMMO 2 ABEILLE ASSET MANAGEMENT | 3.140 % | -2.700 % | - | 2.20 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| 13 | CARAC PERSPECTIVES IMMO ISR ATREAM | 3.010 % | 2.620 % | +14,89 % | 1.62 % | Aucun contrat référencé. |
| 14 | AMUNDI IMMO DOMIPIERRE AMUNDI IMMOBILIER | 2.820 % | -2.960 % | - | 1.52 % | Aucun contrat référencé. |
| 15 | IMMO TREND PRIME LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS | 2.620 % | -2.030 % | - | 1.30 % | Aucun contrat référencé. |
| 16 | VIAGENERATIONS TURGOT ASSET MANAGEMENT | 2.230 % | 3.950 % | -43,54 % | 1.92 % | LISTE CONTRATS |
| 17 | PERIAL EURO CARBONE PERIAL | 1.400 % | -1.050 % | - | 1.40 % | LISTE CONTRATS |
| 18 | ALLIANZ INVEST PIERRE ALLIANZ IMMOVALOR | 1.310 % | -6.620 % | - | 0.96 % | LISTE CONTRATS |
| 19 | REGARD IMMOBILIER LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS | 0.980 % | 0.290 % | +237,93 % | nc | Aucun contrat référencé. |
| 20 | SILVER AVENIR ARKEA REIM | 0.790 % | 3.640 % | -78,30 % | 1.92 % | |
| 21 | ATREAM EURO HOSPITALITY ATREAM | 0.740 % | 1.260 % | -41,27 % | 1.50 % | LISTE CONTRATS |
| 22 | SMA IMMO LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS | 0.460 % | -3.850 % | - | nc | Aucun contrat référencé. |
| 23 | OFI INVEST IMMO SELECTION ABEILLE ASSET MANAGEMENT | 0.450 % | -7.240 % | - | 2.50 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| 24 | CAPIMMO PRAEMIA REIM FRANCE | 0.360 % | -13.560 % | - | 1.60 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie :
|
| 25 | AFER IMMO ABEILLE ASSET MANAGEMENT | 0.350 % | -1.900 % | - | 2.20 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| 26 | PERENNITE PIERRE ACMN VIE | 0.190 % | -14.580 % | - | 0.50 % | Aucun contrat référencé. |
| 27 | CAP SANTÉ (BY CAPIMMO) PRAEMIA REIM FRANCE | 0.130 % | -5.880 % | - | 3.10 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| 28 | PYTHAGORE THEOREIM | 0.030 % | 0.020 % | +50,00 % | 1.60 % | LISTE CONTRATS |
| 29 | LF MULTIMMO (LF PHILOSOPHALE 2) LA FRANCAISE AM | -1.490 % | -22.320 % | - | 1.00 % | Aucun contrat référencé. |
| 30 | FRUCTIFONCIER AEW PATRIMOINE | -1.500 % | -1.100 % | - | 3.00 % | Aucun contrat référencé. |
| 31 | LINASENS PRIMONIAL REIM | -1.550 % | 0.020 % | - | nc |
LISTE CONTRATS |
| 32 | LF MULTIMMO (PART LF UNICIMMO) LA FRANCAISE AM | -1.570 % | -22.390 % | - | 1.08 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| 33 | NOVAXIA R NOVAXIA INVESTISSEMENT | -2.820 % | 3.160 % | - | 1.60 % | |
| 34 | QUALIMMO LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS | -3.930 % | -13.160 % | - | nc | Aucun contrat référencé. |
| 35 | NOVAXIA VISTA NOVAXIA INVESTISSEMENT | -41.160 % | -3.430 % | - | 1.60 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| - | MOYENNES DES PERFORMANCES | 1,13 % | -2,34 % | - | - | - |
| (1) : Performance nette des frais de gestion de la SCI, brute de fiscalité et des prélèvements sociaux. | ||||||
Attention, l’investissement sur des SCI est un placement à risques. Des frais de souscription peuvent venir s’ajouter au prix de souscription de la part. Des frais de revente peuvent être également facturés.
Tous les rendements indiqués sont bruts de frais de gestion des contrats d’assurance-vie, bruts de fiscalité et de prélèvements sociaux. Les rendements sont nets des frais de gestion internes aux SCI. Afin de déterminer le rendement réel obtenu par l’épargnant, il convient donc de déduire aux performances affichées, les frais de gestion du contrat d’assurance-vie portant sur les unités de compte.
SCI et SC : deux types de supports différents
Du côté des SC (Société Civile, donc pas spécifiquement immobilière), c’est la SC MeilleurImmo qui affiche la meilleure performance, proche des 10%, suivie de près , chez Sofidy (+9,17%). Ou Fidimmo, chez Fiducial Gérance (+8,48%).
SCI (Société Civile Immobilière) et SC (Société Civile), quelles différences ?
Un seul terme de différence entre une SCI et une SC, il fait toute la différence. Certaines SC se disent être immobilière, mais de fait ce choix de statut de SC implique pourtant une différence notoire.Les SCI, en tant que produit d’investissement proposé aux particuliers et les SC sont deux formes juridiques très proches. Les SCI sont obligatoirement focalisées uniquement sur l’immobilier. La SC (Société Civile) est une forme juridique impliquant une activité de nature civile. Une SC vise non seulement l’immobilier mais aussi les titres financiers. En clair, une SC peut investir sur des produits financiers autres qu’immobilier pour augmenter sa performance, c’est pourquoi comparer les rendements des SCI avec celui des SC n’a que peu de sens financier.
| TOP | SC Gestionnaire | Performance 2025(1) | Performance 2024(1) | Variation 2025 vs 2024 en % | Frais de gestion interne SC | Assurance-Vie/PER proposant la SC | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 🥇 | MEILLEURIMMO SOFIDY | 9.170 % | 5.780 % | +58,65 % | 1.60 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : PER : | |||||||
| 2 🥈 | FIDIMMO FIDUCIAL GERANCE | 8.480 % | 3.390 % | +150,15 % | 1.60 % | Aucun contrat référencé. | |||||||
| 3 🥉 | NAO LOGISTICS TELAMON ASSET MANAGER | 7.880 % | 9.870 % | -20,16 % | 1.50 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : | |||||||
| 4 | GÉNÉRATIONS IMMO ISR ATREAM | 7.070 % | - | - | 1.63 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : PER : | |||||||
| 5 | ESG TENDANCES PIERRE SWISS LIFE ASSET MANAGERS France | 5.620 % | 5.110 % | +9,98 % | nc | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : | |||||||
| 6 | PROXIMA VIE ETERNAM | 5.220 % | 5.600 % | -6,79 % | nc | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : PER : | |||||||
| 7 | TRAJECTOIRE SANTE EURYALE | 2.830 % | 1.820 % | +55,49 % | 1.50 % | LISTE CONTRATS | |||||||
| 8 | PIERRE IMPACT BNP PARIBAS REIM | 2.750 % | 2.680 % | +2,61 % | 2.10 % | ||||||||
| 9 | AFER PIERRE BNP PARIBAS REIM | 2.170 % | 1.690 % | +28,40 % | 2.34 % | Aucun contrat référencé. | |||||||
| 10 | ADVENIS IMMO CAPITAL ADVENIS REIM | 0.670 % | 1.620 % | -58,64 % | 1.70 % | Aucun contrat référencé. | |||||||
| 11 | CNP UC IMMO LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS | -0.270 % | -3.970 % | - | 0.86 % | Aucun contrat référencé. | |||||||
| 12 | LF OPSIS ASSURANCE LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS | -2.410 % | -5.820 % | - | 0.84 % | Aucun contrat référencé. | |||||||
| 13 | KEYS SÉLECTION VIE KEYS REIM | -6.450 % | - | - | nc | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : | |||||||
| 14 | Y IMMO KEYS REIM | -20.460 % | - | - | 2.30 % | Aucun contrat référencé.| - | MOYENNES DES PERFORMANCES | 1,59 % | 2,52 % | - | - | - | |
| (1) : Performance nette des frais de gestion de la SC, brute de fiscalité et des prélèvements sociaux. | |||||||||||||
Immobilier viagier : des SCI spécialisées
Du côté des SCI, la SCI Etxea Nova Life, investissant sur le secteur du viager, affiche la meilleure performance. Evidemment, cette performance exceptionnelle n’a pas vocation à se reproduire au fil des années. L’objectif de rendement de cette SCI étant bien inférieure. Ce marché du viager comporte désormais 3 SCI accessibles par les épargnants : ViaGénérations, Silver Avenir et donc Etxea Nova Life. Les rendements affichés par les deux premières SCI viager listées ne sont pas attractifs à ce jour, encore sans doute trop tôt pour bénéficier de l’effet viager.
SCI, moins de frais, moins de contraintes, mais pas vraiment davantage de rendements !
Les SCI avaient encore le vent en poupe au sein des contrats d’assurance-vie avant la crise immobilière débutée en 2022/2023, avec la forte remontée des taux d’intérêts. Les SCI sont largement moins chargées en frais que la grande majorité des SCPI. Les SCI connaissent toutefois sensiblement davantage de volatilité dans leurs rendements. Certains SCI s’écroulent, tout comme certaines SCPI. Du côté des SC, le recours aux produits financiers permet le plus souvent de sauver les meubles. L’avantage pour les SCI étant que la liquidité est assurée et que les investisseurs peuvent sortir de l’ornière rapidement.
Investir sur des SC/SCI en 2026 ?
Pourquoi pas, toujours est-il qu’il convient, tout comme pour le marché des SCPI, de bien choisir ses supports. Le mieux est encore de prendre conseil auprès de conseiller en investissements financiers afin d’éviter de mauvais choix. Ces derniers reçoivent régulièrement des communications des différents gestionnaires leur permettant d’anticiper sur la tendance attendue pour au moins l’année à venir. Par ailleurs, les SCI/SC publiant des valeurs liquidatives, scruter l’évolution régulièrement peut être un signal d’alerte pertinent.