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Alerte SCPI ⚠️ Le prix de parts de deux SCPI phares de PRIMONIAL chutent de plus de 10 % au 15 septembre 2023

Annoncée, redoutée, la baisse des prix des parts des SCPI PRIMONIAL est devenue réalité. Les prix des parts des SCPI PRIMOPIERRE et PATRIMMO COMMERCE s’effondrent de plus de 10% au 15 septembre 2023.

SCPI PRIMONIAL : plus dure sera la chute... © stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le
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Les mauvaises nouvelles s’enchainent pour les SCPI. Pas une semaine sans l’annonce d’abaissement de valorisation de prix de parts de SCPI. Cette semaine, PRIMONIAL créé une véritable onde de choc. Compte-tenu de la notoriété de PRIMONIAL, il est probable que les demandes d’arbitrage explosent dans les jours à venir. Le risque de liquidité devient de plus en plus fort. Avec les craintes portant sur la SCI CAPIMMO, dont le rendement annuel est négatif à début septembre, PRIMONIAL devra faire face à des demandes de rachats massifs. Le gestionnaire a déjà informé sur sa limite de liquidité : pas plus d’un milliard d’euros de retrait.

Baisses de prix de parts de SCPI PRIMONIAL

Après coup, ce ne serait une surprise pour aucun observateur. C’est tout de même étonnant que ces SCPI aient alors autant collecté et aient été autant recommandées, notamment dans le cadre de l’assurance-vie pour la SCPI Primopierre. Les raisons des baisses sont évidentes. Le marché de l’immobilier se retourne, les usages ont évolués depuis la dernière crise COVID. Par ailleurs, devant l’afflux important de liquidités, les SCPI étant pendant quelques les placements proposant le meilleur ratio rendement/risque, les gestionnaires ont été tenté d’acheter des biens immobiliers, parfois à des prix trop élevés, poussant la bulle immobilière un peu plus haut. La correction s’effectue, tout simplement.

Liste des SCPI référencées gérées par PRIMONIAL REIM
Noms SCPI Orientations Rendements (TD)
(Année)		 Variation de prix de part
(Année)		 PGA (Performance Globale Annuelle) Ouvertes à la souscription En savoir plus
PATRIMMO COMMERCECOMMERCES3.38 %
(2025)		-9,09 %
(2025)		-5,71 %
✅
En savoir Plus
PATRIMMO CROISSANCE IMPACTNUE PROPRIETE0.02 %
(2025)		-7,70 %
(2025)		-7,68 %
✅
En savoir Plus
PRIMOFAMILYRESIDENTIEL3.90 %
(2025)		0,00 %
(2025)		3,90 %
✅
En savoir Plus
PRIMOPIERRECLASSIQUE DIVERSIFIEE3.62 %
(2025)		-8,73 %
(2025)		-5,11 %
✅
En savoir Plus
PRIMOVIESANTÉ4.04 %
(2025)		-11,35 %
(2025)		-7,31 %
✅
En savoir Plus
(*): TD = Le Taux de distribution est un indicateur de performance utilisé pour mesurer le rendement des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Son calcul prend en compte le montant total des dividendes bruts versés au cours d'une année donnée et le prix de part acquéreur au 1er janvier de cette même année.
PGA = La Performance Globale Annuelle tient compte du taux de distribution ainsi que de la variation des prix de part dans l'année. (**) : Taux de Rentabilité Interne (TRI) = Mesure la rentabilité de l'investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période.

« Le marché du bureau connaît aujourd’hui une phase de transition qui implique une gestion encore plus active du portefeuille. Pour la SCPI Primopierre, cela se traduit par une politique active en termes d’asset management pour adapter les immeubles aux nouveaux usages et aux nouvelles normes environnementales ou céder les actifs les plus matures, et une priorité donnée à la qualité des locataires, aux baux longs et aux potentiels de réversion  » indique PRIMONIAL.

Liste des SCPI dont le prix de la part a baissé en 2023

La liste des SCPI concernées par la baisse de prix de part s’allonge au fil des mois.

Liste des SCPI dont le prix de la part a baissé en 2023
SCPI Ancien prix de part (€) Nouveau prix de part (€) Date de varation du prix de la part Variation prix de la part 2023Avis épargnants (**) Eligibilité Assurance-Vie
CREDIT MUTUEL PIERRE 1285.00€ 265.00€ 13/09/2023 ⚠️ -7,02 %
0.99/5
(1 avis)
❌
ELYSEES PIERRE825.00€ 767.00€ 09/08/2023 ⚠️ -7,03 %
2.75/5
(4 avis)
✅
Liste contrats
FICOMMERCE230.00€ 210.00€ 01/10/2023 ⚠️ -8,70 %
3.5/5
(2 avis)
✅
Liste contrats
PERIAL OPPORTUNITÉS EUROPE966.00€ 880.00€ 15/09/2023 ⚠️ -8,90 %
3.97/5
(1 avis)
✅
Liste contrats
SOFIPIERRE655.00€ 595.00€ 04/12/2023 ⚠️ -9,20 %
4.12/5
(18 avis)
❌
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION900.00€ 817.00€ 02/10/2023 ⚠️ -9,22 %
3.97/5
(1 avis)
✅
Liste contrats
PERIAL HOSPITALITÉ EUROPE200.00€ 181.00€ 15/09/2023 ⚠️ -9,50 %
3.71/5
(7 avis)
❌
AEW COMMERCES EUROPE (ex ACTIPIERRE EUROPE + PIERRE PLUS)210.00€ 190.00€ 02/10/2023 ⚠️ -9,52 %
3/5
(4 avis)
✅
Liste contrats
LF EUROPIMMO1045.00€ 945.00€ 13/09/2023 ⚠️ -9,57 %
2.5/5
(2 avis)
✅
Liste contrats
LAFFITTE PIERRE 450.00€ 372.00€ 02/10/2023 ⚠️ -9,71 %
3.56/5
(25 avis)
✅
Liste contrats
AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE1000.00€ 902.00€ 02/10/2023 ⚠️ -9,80 % Aucun avis
✅
Liste contrats
    AEW OPPORTUNITES EUROPE (ex FRUCTIREGIONS EUROPE)233.00€ 210.00€ 01/09/2023 ⚠️ -9,87 %
    2.98/5
    (1 avis)
    ✅
    Liste contrats
    EFIMMO 1237.00€ 212.00€ 04/12/2023 ⚠️ -10,50 %
    3.25/5
    (12 avis)
    ✅
    Liste contrats
    PATRIMMO COMMERCE197.00€ 176.00€ 15/09/2023 ⚠️ -10,70 %
    2.65/5
    (20 avis)
    ✅
    Liste contrats
    RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP)304.00€ 268.00€ 30/06/2023 ⚠️ -12,42 %
    2.95/5
    (20 avis)
    ✅
    Liste contrats
    PRIMOPIERRE208.00€ 180.00€ 15/09/2023 ⚠️ -13,50 %
    3.74/5
    (35 avis)
    ✅
    Liste contrats
    BUROBOUTIC267.00€ 230.00€ 01/10/2023 ⚠️ -13,86 %
    3.63/5
    (19 avis)
    ✅
    Liste contrats
    EDISSIMMO237.00€ 204.00€ 30/06/2023 ⚠️ -13,92 %
    2.88/5
    (32 avis)
    ✅
    Liste contrats
    PERIAL GRAND PARIS544.00€ 458.00€ 15/09/2023 ⚠️ -15,80 %
    3.92/5
    (24 avis)
    ✅
    Liste contrats
    PERIAL O2196.00€ 164.00€ 15/09/2023 ⚠️ -16,30 %
    3.4/5
    (30 avis)
    ✅
    Liste contrats
    GENEPIERRE270.00€ 224.00€ 30/06/2023 ⚠️ -17,04 %
    3.27/5
    (11 avis)
    ✅
    Liste contrats
    ACCIMMO PIERRE205.00€ 170.00€ 27/07/2023 ⚠️ -17,07 %
    3.69/5
    (29 avis)
    ✅
    Liste contrats

    SCPI : Performance Globale Annuelle

    Depuis novembre 2025, les rendements des SCPI doivent être publiés sous la forme d’un taux de Performance Globale Annuelle (PGA), accompagnés de leur Taux de Distribution (TD).

    SCPI à capital variable

    Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à variable : il est tenu compte du dividende et de la variation du prix public de souscription, entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1, selon la formule suivante :

    Dividende brut de l’année N + (prix de souscription au 1er janvier de l’année N+1 - prix de souscription au 1er janvier de l’année N) / prix de souscription au 1er janvier de l’année N

    SCPI à capital fixe

    Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à capital fixe : Il est tenu compte du dividende et du prix de part acquéreur moyen entre l’année N-1 et l’année N, pour les SCPI à capital fixe, selon la formule suivante :

    Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA)Dividende brut de l’année N + (prix de part acquéreur moyen de l’année N – prix de part acquéreur moyen de l’année N-1) / prix de part acquéreur moyen de l’année N-1

    Taux de distribution (TD)

    Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par :

    • le prix de souscription au 1er janvier de l’année N pour les SCPI à capital variable,
    • le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 pour les SCPI à capital fixe.
    (*) : Performances brutes de fiscalité et des potentiels frais de gestion (selon leur mode de détention, des frais supplémentaires pouvant être appliqués dans le cadre de détention en unités de compte via des contrats d'assurance-vie, brutes de fiscalité et bruts des prélevements sociaux, pour des titres en détention via un compte-titres (en nominatif pur ou via un compte-titres personnel).
    (**) : Avis des lecteurs du Guide épargne. N'indique en rien la qualité intrinséque de chaque support. Purement indicatif, cf politique de collecte des avis des lecteurs.
    Liste non exhaustive des offres de marché. Informations publiées à titre indicatif uniquement.

    Quid pour Primovie et Primofamily ?

    Pour le moment, Primovie, Primofamily et Patrimmo Croissance Impact, ne voient pas leur prix de part abaisser.

    SCPI : Confirmation de l’absence de baisse de prix en 2023

    SCPI dont le prix de parts ne baissera pas en 2023

    Plusieurs gestionnaires ont tenu à rassurer les épargnants et ont confirmé l’absence de baisse de prix de parts de leurs SCPI pour l’année 2023 :
    Aestiam,
    Atland Voisin,
    CORUM AM,
    IROKO,
    Novaxia,
    Paref Gestion.

    SCPI : des placements de long terme... Et alors ?

    Cet argument est trop souvent repris : "la baisse de prix de parts, ce n’est pas si grave, les SCPI sont des placements de long terme..." est juste un non-sens financier total. Ce ne serait pas le prix de la part qui compterait au premier lieu, mais le rendement, sur toute la durée du placement. Comment calculent-ils donc le rentabilité d’un placement ? Uniquement sur les revenus annuels ? Quid du capital de départ ? Qui dit que la baisse ne va pas perdurer ? Drôles de conseils, pour le moins erronés.

    Le saviez-vous ? Lors de la précédente crise des SCPI, débutée en 1993, le prix des parts a chuté pendant 6 années consécutives. Les conditions n’étaient évidemment pas les mêmes, mais personne peut affirmer que cette baisse des prix des parts débutée en 2023 n’est que passagère. Personne ne peut prédire l’avenir avec certitude.
    Variations moyennes du prix des parts de SCPI, avec la crise des années 1993 à 1998
    Variations moyennes du prix des parts de SCPI, avec la crise des années 1993 à 1998 © FranceTransactions.com

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