Démembrement de parts de SCPI

Publié le , mis à jour le

Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ? Quels sont les avantages ? Les inconvénients ? Quelles sont les répartitions entre nu-propriétaire et usufruitier ? Exemple de clés de répartition sur une SCPI phare du marché ouverte au démembrement.

Démembrement immobilier

Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la nue-propriété et l’usufruit pour une durée fixe, convenue d’avance entre les deux parties. Cette durée peut être le décès d’une des deux parties.

Le nue-propriétaire ne paie aucune charge sur son bien, mais n’en perçoit aucun revenu. Attention, dans le cas d’un bien immobilier détenu en direct, le nu-propriétaire a la charge du maintien du bien en l’état. Il devra donc donc assumer seul toutes les charges de réparation et de l’entretien du bien (toit, murs, planchers, etc). Il est donc fortement déconseillé d’effectuer un démembrement sur un bien immobilier ancien, nécessitant des travaux importants, avant la fin de la période de démembrement.

De son côté, l’usufruitier paie les charges et perçoit les revenus, au terme de la durée du démembrement, il perd les parts acquises. Le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire.

Démembrement de parts de SCPI

Exactement le même principe. Les durées de démembrement proposées oscillent entre 5 et 15 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit (de -20% à -42%) par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux, par une convention de démembrement. L’usufruit est acquis simultanément, par un autre investisseur pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.

Des avantages pour les deux parties, et des inconvénients

  • Usufuitier
    Il perçoit des revenus des parts de SCPI achetés seulement de 20 à 40% de leur valeurs. Le rendement du placement est alors élevé. Mais attention, ces revenus perçus sont bruts d’imposition. Généralement, les usufruitiers financent leurs parts à crédits. Les usufruitiers sont soumis à l’IFI sur la valeur des parts en pleine propriété.
  • Nu-propriétaire
    Le premier avantage est fiscal, pour l’IFI. Les parts en nue-propriété sortent de l’assiette d’imposition de l’IFI. Le second est aussi fiscal, en cas de transmission, aucune taxe ne sera à payer. Financièrement, le nu-propriétaire réalise une plus-value minimum estimée d’avance, ses parts auront 100% de leur valeur au terme du démembrement. Mais l’inconvénient étant évidemment qu’il ne perçoit aucun rendement des parts de SCPI durant toute la période de démembrement. Ainsi, le risque financier pris est d’autant plus important que la période de démembrement est grande. L’inflation venant grignoter sa potentielle plus-value.

Clé de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier

Les sociétés de gestion organisent les ventes de parts de SCPI à des fins de répartition entre usufruitiers et nus-propriétaires selon les durées choisies, généralement entre 3 et 15 ans. Un montant minimal de souscription est demandé, généralement d’au moins un équivalent d’une valeur de 15.000€ en pleine propriété.

Valeur de la nue-propriété en fonction de la durée du démembrement
DuréesNue-propriété (%)Usufruit (%)
3 ans
85%
15%
4 ans
81%
19%
5 ans
77%
23%
6 ans
74%
26%
7 ans
71%
29%
8 ans
68%
32%
9 ans
66%
34%
10 ans
64%
36%
11 ans
62%
38%
12 ans
60%
40%
13 ans
58%
42%
14 ans
57%
43%
15 ans
56%
44%

Pour calculer le montant de chacune des partie, il suffit de multiplier le prix de souscription d’une part en pleine propriété par le pourcentage correspondant à la durée de démembrement souhaitée.

Ainsi, pour une durée de 10 ans, la souscription coûtera 64% au nu-propriétaire, soit une remise de 36% sur le prix de la part au jour de l’achat. Le nu-propriétaire recevra au bout des 10 années la pleine propriété des parts. Le nu-propriétaire peut escompter que le prix des parts augmente afin de ne pas être perdant. L’inflation étant passée par là pendant 10 ans, sur 64% de la valeur, sans la moindre rémunération.

De l’autre côté, l’usufruitier investit à perte un montant équivalent à 36% du prix des parts et perçoit l’intégralité des revenus des parts de SCPI pendant les 10 années. Le montant des parts en pleine propriété rentre dans son assiette de calcul de l’IFI. Considérer que l’usufruitier serait perdant si la SCPI ne verse pas au minimum 3.6% de rendement par année serait une erreur grossière. La SCPI doit servir un rendement bien plus élevé que 3.6% pour que l’usufruitier ne soit pas perdant. L’inflation, de l’ordre de 2% par an sur 10 ans pouvant largement abaisser le rendement de ce montage financier...

Quelles SCPI permettent d’investir en démembrement ?

SCPI accessibles en démembrement, ouvertes à la souscription
SCPI Nature Gestionnaires DVM (rendement) (*)
(Année)
CORUM ORIGINSCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLECORUM AM7.28 %
(2018)
EPARGNE PIERRESCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLEVOISIN5.97 %
(2018)
RHONE ALPES MEDITERRANEESCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLEFONCIERES ET TERRITOIRES5.10 %
(2018)
FONCIA CAP HEBERGIMMOSCPI A CAPITAL VARIABLEFONCIA PIERRE GESTION4.72 %
(2018)
LF OPPORTUNITE IMMOSCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLELA FRANCAISE AM4.65 %
(2018)
FONCIA PIERRE RENDEMENTSCPI A CAPITAL VARIABLEFONCIA PIERRE GESTION4.59 %
(2018)
PIERRE PRIVILEGESCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLELA FRANCAISE AM4.55 %
(2018)
PFO2SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE PERIAL4.51 %
(2018)
PRIMOPIERRESCPI A CAPITAL VARIABLEPRIMONIAL REIM4.50 %
(2018)
PRIMOVIESCPI A CAPITAL VARIABLEPRIMONIAL REIM4.50 %
(2018)
MULTIMMOBILIER 2SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLELA FRANCAISE AM4.30 %
(2018)
PRIMOFAMILYSCPI A CAPITAL VARIABLEPRIMONIAL REIM4.00 %
(2018)
RIVOLI AVENIR PATRIMOINESCPI A CAPITAL VARIABLEAMUNDI3.73 %
(2018)
(*) : DVM : A compter du 1er juillet 2012, le Rendement est remplacé par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n.
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strcitement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l'immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque d'illiquité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.

Une question, un commentaire?

Réagir à cet article Démembrement de parts de (...) : Publiez un commentaire ou posez votre question...

Sur le même sujet

A lire également