Démembrement de parts de SCPI

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Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ? Quels sont les avantages ?

Démembrement immobilier

Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la nue-propriété et l’usufruit pour une durée fixe, convenue d’avance entre les deux parties.

Le nue-propriétaire ne paie aucune charge sur son bien, mais n’en perçoit aucun revenu. L’usufruitier paie les charges et perçoit les revenus, au terme de la durée du démembrement, il perd les parts acquises. Le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire.

Démembrement de parts de SCPI

Exactement le même principe. Les durées de démembrement proposées oscillent entre 5 et 15 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit (de -20% à -42%) par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux, par une convention de démembrement.

L’usufruit est acquis simultanément, par un autre investisseur pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.

Des avantages pour les deux parties

  • Usufuitier

Il perçoit des revenus des parts de SCPI achetés seulement de 20 à 40% de leur valeurs. Le rendement du placement est alors élevé. Mais attention, ces revenus perçus sont bruts d’imposition. Généralement, les usufruitiers financent leurs parts à crédits

  • Nu-propriétaire

Le premier avantage est fiscal, pour l’ISF. Les parts en nue-propriété sortent de l’assiette d’imposition de l’ISF. Le second est aussi fiscal, en cas de transmission, aucune taxe ne sera à payer. Financièrement, le nu-propriétaire réalise une plue-value minimum estimée d’avance, ses parts auront 100% de leur valeur au terme du démembrement.

Quelles SCPI permettent d’investir en démembrement ?

SCPI accessibles en démembrement, ouvertes à la souscription
SCPI Nature Gestionnaires DVM (rendement) (*)
(Année)
CORUM ORIGINSCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLECORUM AM6.45 %
(2017)
EPARGNE PIERRESCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLEVOISIN5.97 %
(2017)
LFP OPPORTUNITE IMMOSCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLELA FRANCAISE AM5.55 %
(2015)
FONCIA CAP HEBERGIMMOSCPI A CAPITAL VARIABLEFONCIA PIERRE GESTION4.98 %
(2017)
PRIMOVIESCPI A CAPITAL VARIABLEPRIMONIAL REIM4.89 %
(2017)
PRIMOPIERRESCPI A CAPITAL VARIABLEPRIMONIAL REIM4.85 %
(2017)
RHONE ALPES MEDITERRANEESCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLEFONCIERES ET TERRITOIRES4.83 %
(2017)
MULTIMMOBILIER 2SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLELA FRANCAISE AM4.60 %
(2017)
PIERRE PRIVILEGESCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLELA FRANCAISE AM4.60 %
(2017)
FONCIA PIERRE RENDEMENTSCPI A CAPITAL VARIABLEFONCIA PIERRE GESTION4.59 %
(2017)
PFO2SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE PERIAL4.43 %
(2017)
RIVOLI AVENIR PATRIMOINESCPI A CAPITAL VARIABLEAMUNDI3.98 %
(2017)
PRIMOFAMILYSCPI A CAPITAL VARIABLEPRIMONIAL REIM1.05 %
(2017)
(*) : DVM : A compter du 1er juillet 2012, le Rendement est remplacé par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n.
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strcitement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l'immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque d'illiquité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.

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