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Ces nouveaux signes positifs pour les SCPI en 2025

Après un premier trimestre 2025 encore difficile pour les SCPI, le deuxième trimestre est de bien meilleure facture, des signes encourageants de reprise du marché. Détails.

De nouveaux signes positifs pour les SCPI en 2025 © stock.adobe.com
Publié le
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De nouveaux signes positifs pour les SCPI

Après un premier trimestre marqué par une forte correction, le marché des SCPI à capital variable affiche une nette reprise au deuxième trimestre 2025. L’indice Ramify SCPI Index (RSCPI) [1] enregistre une performance globale de +1,11 %, son meilleur T2 depuis sa création. Cette dynamique s’appuie sur la stabilisation du prix moyen des parts après huit trimestres consécutifs de baisse et sur la résilience des revenus locatifs.

Chiffres à retenir

  • Performance globale RSCPI : +1,11 % ;
  • Revalorisations stables : +0,01 %, après huit trimestres consécutifs de baisse ;
  • Taux de distribution net moyen : 1,10 %, en ligne avec la moyenne glissante sur un an ;
  • Collecte nette totale : 1,02 Md€ (+15 % vs T2 2024) ;
  • Part de la collecte captée par les SCPI diversifiées : 61 %, pour 13 % de la capitalisation ;
  • Performance trimestrielle des SCPI diversifiées : +1,40 %, devant la logistique (+1,27 %)

Un deuxième trimestre 2025 rassurant

Au deuxième trimestre 2025, la performance globale des SCPI à capital variable, mesurée par l’indice RSCPI, atteint +1,11 %, soit la meilleure performance pour un T2 depuis la création de l’indice (T2 2023 : -1,95 % | T2 2024 : +0,87 %). Cette progression repose à la fois sur la stabilisation du prix moyen des parts (+0,01 % après huit trimestres consécutifs de baisse), qui pourrait marquer un point d’inflexion après deux années de corrections, et sur la résilience des revenus locatifs, avec un taux de distribution trimestriel stable à +1,10 %, en ligne avec la moyenne glissante sur un an.

Les SCPI diversifiées toujours en tête, tant en performance qu’en collecte

L’analyse sectorielle du RSCPI au T2 2025 confirme la domination des SCPI diversifiées, qui affichent une performance trimestrielle de +1,40 %, portée par des loyers distribués supérieurs à la moyenne du marché (+1,35 %) et par leur capacité à sécuriser des baux attractifs. Le secteur logistique se maintient également à un niveau élevé (+1,27 %), tandis que le résidentiel (+1,04 %) bénéficie de la revalorisation de Kyaneos Pierre. À l’opposé, les segments bureaux (+1,09 %) et santé (+0,92 %) ne connaissent pas de revalorisation au T2, après 3 trimestres consécutifs de revalorisation à la baisse.

Performances trimestrielles des SCPI
Performances trimestrielles des SCPI © Ramify

Nouveauté ce trimestre, le RSCPI intègre le suivi de l’évolution des sous-indices sectoriels depuis leur lancement (T1 2024). Cette analyse met en évidence un marché à deux vitesses : d’un côté, les secteurs historiques – bureaux et santé, qui représentent près de 70 % de la capitalisation et continuent de peser sur la performance globale ; de l’autre, les segments plus récents, en particulier les SCPI diversifiées, qui tirent leur épingle du jeu grâce à des loyers solides et à des points d’entrée jugés attractifs.

+15% de collecte nette en un an

La collecte nette atteint 1,02 Md€ au T2 2025, en hausse de 15 % par rapport au T2 2024 (0,88 Md€), confirmant la dynamique positive amorcée en 2024. Cette progression reste toutefois concentrée : les 10 premières SCPI totalisent 755 M€, soit 74 % de l’ensemble des flux.

Avec 610 M€ collectés, soit 61 % de la collecte totale pour seulement 13 % de la capitalisation, le secteur diversifié capte l’essentiel des souscriptions. Dans un environnement encore marqué par l’incertitude, ces véhicules s’imposent comme un vecteur de mutualisation sectorielle et géographique, jugé plus résilient par les investisseurs.

Le secteur des bureaux affiche néanmoins un retour d’intérêt, représentant 22 % de la collecte ce trimestre (contre 10 % au T1 2025). Ce regain traduit sans doute la perception que, après les ajustements de prix opérés au début de l’année, les valorisations offrent désormais des points d’entrée attractifs et un potentiel de revalorisation à moyen terme.

Un marché immobilier européen contrasté, marqué par les incertitudes tarifaires et politiques

Au deuxième trimestre 2025, les investissements immobiliers européens ont atteint 48,9 Md€, en recul de 6 % sur un an, une baisse tirée par le fort ralentissement du Royaume-Uni (-31 %) et un repli plus modéré en France (-9 %) et en Allemagne (-2 %). Hors Royaume-Uni, l’Europe continentale reste bien orientée (+6 %), portée par l’Europe du Sud, et affiche une progression de 19 % sur douze mois glissants. Ce contraste intervient dans un contexte mondial marqué par l’extension des droits de douane américains à plus de 90 pays – un choc tarifaire inédit depuis 1935 – susceptible de peser sur le commerce, les marges des projets immobiliers et les conditions de financement. Malgré ces vents contraires, l’Europe de l’Ouest et les pays nordiques conservent des atouts structurels (stabilité juridique, standards ESG élevés) et offrent une prime de risque plus attractive que les États-Unis, comme en témoigne la levée record de 9,8 Md€ par Blackstone pour investir dans des actifs prime européens.

Des perspectives encourageantes mais encore conditionnées

Le T2 2025 marque un net contraste avec le début d’année, porté par la stabilisation des prix et un regain d’intérêt pour certaines typologies d’actifs. Le mouvement de détente monétaire amorcé en 2024 se poursuit : après la baisse du taux directeur de la BCE en juin 2025 à 2 %, les anticipations de marché se situent désormais entre 1,75 % et 2 % d’ici la fin de l’année.

Liste des variations de prix de part de SCPI en 2025
SCPI Ancien prix de part (€) Nouveau prix de part (€) Date de varation du prix de la part Variation prix de la part 2025Avis épargnants (**) Eligibilité Assurance-Vie
PATRIMONIA ET CAPITAL RENDEMENT200.00€ 210.00€ 16/03/2025 +5,00 %
0.99/5
(1 avis)
❌
SOFIDYNAMIC300.00€ 315.00€ 03/01/2025 +5,00 %
2.98/5
(1 avis)
❌
ELIALYS204.00€ 204.00€ 01/12/2025 +2,00 %
3.97/5
(1 avis)
❌
LOG IN250.00€ 255.00€ 01/11/2025 +2,00 %
3.97/5
(1 avis)
✅
Liste contrats
NCAP REGIONS (ex Vendôme régions)670.00€ 682.00€ 02/09/2025 +1,79 %
3.64/5
(28 avis)
❌
EPSICAP NANO (ex EPSILON 360)257.00€ 257.00€ 01/07/2025 +1,30 %
4.2/5
(84 avis)
❌
COEUR D'EUROPE202.00€ 204.00€ 03/07/2025 +1,00 % Aucun avis
❌
MYSHARE EDUCATION202.00€ 202.00€ 01/12/2025 +1,00 % Aucun avis
❌
TRANSITIONS EUROPE202.00€ 202.00€ 01/12/2025 +1,00 %
4.38/5
(112 avis)
❌
ALTA CONVICTIONS308.00€ 308.00€ 01/12/2025 +1,00 % Aucun avis
✅
Liste contrats
    CRISTAL LIFE200.00€ 208.00€ 01/11/2025 +1,00 % Aucun avis
    ❌
    IROKO ZEN202.00€ 204.00€ 01/08/2025 +0,99 %
    3.87/5
    (30 avis)
    ✅
    Liste contrats
    KYANEOS PIERRE222.00€ 224.00€ 01/07/2025 +0,90 %
    4.33/5
    (12 avis)
    ❌
    GENEPIERRE191.00€ 180.00€ 31/03/2025 ⚠️ -5,76 %
    3.27/5
    (11 avis)
    ✅
    Liste contrats
    PATRIMMO CROISSANCE IMPACT733.35€ 677.00€ 21/01/2025 ⚠️ -7,68 %
    1.99/5
    (1 avis)
    ✅
    Liste contrats
    ESG PIERRE CAPITALE205.00€ 188.00€ 01/01/2025 ⚠️ -8,29 %
    3.97/5
    (1 avis)
    ✅
    Liste contrats
    PRIMOPIERRE115.00€ 115.00€ 21/01/2025 ⚠️ -8,73 %
    3.74/5
    (35 avis)
    ✅
    Liste contrats
    RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP)250.00€ 228.00€ 31/03/2025 ⚠️ -8,80 %
    2.95/5
    (20 avis)
    ✅
    Liste contrats
    PATRIMMO COMMERCE176.00€ 160.00€ 21/01/2025 ⚠️ -9,09 %
    2.65/5
    (20 avis)
    ✅
    Liste contrats
    EDISSIMMO191.00€ 172.00€ 31/03/2025 ⚠️ -9,95 %
    2.88/5
    (32 avis)
    ✅
    Liste contrats
    PRIMOVIE164.00€ 164.00€ 21/01/2025 ⚠️ -11,35 %
    3.38/5
    (55 avis)
    ✅
    Liste contrats
    LF GRAND PARIS PATRIMOINE 255.00€ 218.00€ 01/01/2025 ⚠️ -14,51 %
    2.5/5
    (4 avis)
    ✅
    Liste contrats
    SELECTINVEST 1640.00€ 530.00€ 01/01/2025 ⚠️ -17,19 %
    2.67/5
    (3 avis)
    ✅
    Liste contrats
    CREDIT MUTUEL PIERRE 1265.00€ 215.00€ 01/01/2025 ⚠️ -18,87 %
    0.99/5
    (1 avis)
    ❌
    EPARGNE FONCIERE835.00€ 670.00€ 01/01/2025 ⚠️ -19,76 %
    3.44/5
    (16 avis)
    ✅
    Liste contrats
    LF EUROPIMMO945.00€ 725.00€ 01/02/2025 ⚠️ -23,28 %
    2.5/5
    (2 avis)
    ✅
    Liste contrats

    SCPI : Performance Globale Annuelle

    Depuis novembre 2025, les rendements des SCPI doivent être publiés sous la forme d’un taux de Performance Globale Annuelle (PGA), accompagnés de leur Taux de Distribution (TD).

    SCPI à capital variable

    Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à variable : il est tenu compte du dividende et de la variation du prix public de souscription, entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1, selon la formule suivante :

    Dividende brut de l’année N + (prix de souscription au 1er janvier de l’année N+1 - prix de souscription au 1er janvier de l’année N) / prix de souscription au 1er janvier de l’année N

    SCPI à capital fixe

    Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à capital fixe : Il est tenu compte du dividende et du prix de part acquéreur moyen entre l’année N-1 et l’année N, pour les SCPI à capital fixe, selon la formule suivante :

    Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA)Dividende brut de l’année N + (prix de part acquéreur moyen de l’année N – prix de part acquéreur moyen de l’année N-1) / prix de part acquéreur moyen de l’année N-1

    Taux de distribution (TD)

    Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par :

    • le prix de souscription au 1er janvier de l’année N pour les SCPI à capital variable,
    • le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 pour les SCPI à capital fixe.
    (*) : Performances brutes de fiscalité et des potentiels frais de gestion (selon leur mode de détention, des frais supplémentaires pouvant être appliqués dans le cadre de détention en unités de compte via des contrats d'assurance-vie, brutes de fiscalité et bruts des prélevements sociaux, pour des titres en détention via un compte-titres (en nominatif pur ou via un compte-titres personnel).
    (**) : Avis des lecteurs du Guide épargne. N'indique en rien la qualité intrinséque de chaque support. Purement indicatif, cf politique de collecte des avis des lecteurs.
    Liste non exhaustive des offres de marché. Informations publiées à titre indicatif uniquement.

    Dans un contexte où les produits de taux sans risque avaient capté une part importante de la collecte, cette inflexion pourrait restaurer l’attractivité relative de l’immobilier, en améliorant la prime de risque perçue. La poursuite de la baisse des taux devrait également faciliter l’accès au financement, notamment pour les investisseurs institutionnels, et fluidifier le marché des transactions. Cette dynamique, couplée à la hausse des volumes d’investissement en immobilier européen observée depuis mi-2024, pourrait à moyen terme stabiliser les valeurs d’expertise et favoriser un retour progressif de la confiance sur le marché des SCPI.

    «  Après huit trimestres de baisse, la stabilisation des prix et la résilience des revenus locatifs témoignent de la capacité d’adaptation du marché. Dans ce contexte, nous continuons de privilégier une triple diversification – géographique, sectorielle et par société de gestion, intégrée dans nos portefeuilles Flagship et Elite. Cette approche nous permet d’afficher une performance solide de +7,74 % depuis fin 2022, contre -3,98 % pour le marché », déclare Samy Ouardini, cofondateur de Ramify.

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    [1] Le Ramify SCPI Index (RSCPI) est le premier indice de référence conçu pour évaluer la performance des SCPI à capital variable. Cet indice, mis à jour trimestriellement, reflète la performance moyenne de ces SCPI, pondérée par leur capitalisation. Les performances intègrent à la fois la revalorisation des parts et les loyers distribués, couvrant un panel de plus de 100 SCPI représentant une capitalisation totale d’environ 82 milliards d’euros.

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