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SCPI : les baisses de prix de parts devraient se poursuivre en 2024, une sélectivité s’impose !

Les baisses de prix de parts de SCPI ont surpris tous les experts, de par leur nombre et leur ampleur. Pour 2024, il ne faudra pas s’attendre à bien mieux.

Certaines SCPI devraient baisser le prix de leurs parts © FranceTransactions.com / stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le
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Sous la houlette de Raphaël Oziel, La Boutique des Placements a audité 83 SCPI de rendement à capital variable afin de déterminer l’évolution de la valeur des patrimoines immobiliers des SCPI entre 2021 et 2022 en se basant sur la valeur de reconstitution entre 2021 et 2022. Pour rappel, la valeur de reconstitution d’une SCPI correspond au montant qu’il faudrait débourser si on devait recréer ex nihilo la SCPI, frais de notaire et frais de souscription inclus. En comparant cette valeur de reconstitution par part au prix de souscription de la SCPI, on détermine si le prix de part est évalué à sa juste valeur, s’il est décoté ou surcoté. Concrètement, si vous achetez une part de SCPI à un prix inférieur à sa valeur de reconstitution, vous faites une bonne affaire. Dans le cas inverse, vous surpayez votre part.

SCPI : liste des baisses de prix de parts effectuées en 2023

Liste des SCPI dont le prix de la part a baissé en 2023

La liste des SCPI concernées par la baisse de prix de part s’allonge au fil des mois.

Liste des SCPI dont le prix de la part a baissé en 2023
SCPI Ancien prix de part (€) Nouveau prix de part (€) Date de varation du prix de la part Variation prix de la part 2023Avis épargnants (**) Eligibilité Assurance-Vie
CREDIT MUTUEL PIERRE 1285.00€ 265.00€ 13/09/2023 ⚠️ -7,02 %
0.99/5
(1 avis)
ELYSEES PIERRE825.00€ 767.00€ 09/08/2023 ⚠️ -7,03 %
2.75/5
(4 avis)
FICOMMERCE230.00€ 210.00€ 01/10/2023 ⚠️ -8,70 %
3.5/5
(2 avis)
PFO966.00€ 880.00€ 15/09/2023 ⚠️ -8,90 %
3.97/5
(1 avis)
SOFIPIERRE655.00€ 595.00€ 04/12/2023 ⚠️ -9,20 %
4.4/5
(5 avis)
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION900.00€ 817.00€ 02/10/2023 ⚠️ -9,22 %
3.97/5
(1 avis)
PF HOSPITALITE EUROPE200.00€ 181.00€ 15/09/2023 ⚠️ -9,50 %
3.71/5
(7 avis)
AEW COMMERCES EUROPE210.00€ 190.00€ 02/10/2023 ⚠️ -9,52 %
3/5
(4 avis)
LF EUROPIMMO1045.00€ 945.00€ 13/09/2023 ⚠️ -9,57 %
2.5/5
(2 avis)
LAFFITTE PIERRE 450.00€ 372.00€ 02/10/2023 ⚠️ -9,71 %
3.64/5
(25 avis)
AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE1000.00€ 902.00€ 02/10/2023 ⚠️ -9,80 % Aucun avis
Liste contrats
    FRUCTIREGIONS EUROPE233.00€ 210.00€ 01/09/2023 ⚠️ -9,87 %
    2.98/5
    (1 avis)
    EFIMMO 1237.00€ 212.00€ 04/12/2023 ⚠️ -10,50 %
    3.25/5
    (12 avis)
    PATRIMMO COMMERCE197.00€ 176.00€ 15/09/2023 ⚠️ -10,70 %
    2.65/5
    (20 avis)
    RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP)304.00€ 268.00€ 30/06/2023 ⚠️ -12,42 %
    2.89/5
    (18 avis)
    PRIMOPIERRE208.00€ 180.00€ 15/09/2023 ⚠️ -13,50 %
    3.74/5
    (35 avis)
    BUROBOUTIC267.00€ 230.00€ 01/10/2023 ⚠️ -13,86 %
    3.63/5
    (19 avis)
    Liste contrats
    EDISSIMMO237.00€ 204.00€ 30/06/2023 ⚠️ -13,92 % <

    /mark>
    2.88/5
    (32 avis)
    PF GRAND PARIS544.00€ 458.00€ 15/09/2023 ⚠️ -15,80 %
    3.92/5
    (24 avis)
    Liste contrats
    PFO2196.00€ 164.00€ 15/09/2023 ⚠️ -16,30 %
    3.4/5
    (30 avis)
    GENEPIERRE270.00€ 224.00€ 30/06/2023 ⚠️ -17,04 %
    3.27/5
    (11 avis)
    Liste contrats
    ACCIMMO PIERRE205.00€ 170.00€ 27/07/2023 ⚠️ -17,07 %
    3.69/5
    (29 avis)
    Liste contrats
    Taux de Distribution : Depuis le 1er janvier 2022, l'indication des rendements des SCPI est de nouveau calculé selon le taux de distribution (dividende brut de l’année N sur le Prix de souscription au 1er janvier de l’année N). Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) n'est plus appliqué.
    (*) : Performances brutes de fiscalité et des potentiels frais de gestion (selon leur mode de détention, des frais supplémentaires pouvant être appliqués dans le cadre de détention en unités de compte via des contrats d'assurance-vie, brutes de fiscalité et bruts des prélevements sociaux, pour des titres en détention via un compte-titres (en nominatif pur ou via un compte-titres personnel).
    (**) : Avis des lecteurs du Guide épargne. N'indique en rien la qualité intrinséque de chaque support. Purement indicatif, cf politique de collecte des avis des lecteurs.
    Liste non exhaustive des offres de marché. Informations publiées à titre indicatif uniquement.

    Un matelas de réserve

    Les SCPI possèdent un matelas de sécurité pour absorber les baisses de valorisation de leurs actifs, avant même d’imposer une baisse de prix de leurs parts. Ainsi, ce matelas existant reste encore conséquent en 2023. Ce matelas de sécurité de +2,83% entre la dernière valeur d’expertise connue et le prix de part actuel. Cela signifie qu’il faudrait une baisse de -12,83% sur les valeurs d’expertise dite de reconstitution pour qu’une SCPI ait l’obligation de diminuer son prix de part, sachant que la société de gestion n’a aucune obligation d’ajuster le prix de la part tant que celle-ci ne dépasse pas de +/- 10% de la valeur de reconstitution.

    Catégories de SCPIPotentiels de plus ou moins-value (Valeur de reconstitution 2022 par rapport au prix de souscription)
    SCPI Diversifiée 3,01%
    SCPI à prépondérance Commerces 3,26%
    SCPI à prépondérance Bureaux 2,07%
    SCPI à prépondérance Santé & éducation 0,40%
    SCPI Résidentiel (non fiscale) 6,38%
    SCPI à prépondérance Hôtels, tourisme & loisirs 7,77%
    SCPI à prépondérance Logistique & locaux d’activité 5,64%
    TOTAL 2,83%
    (source : La Boutique des Placements)

    Baisse des prix des parts, juste un ajustement, pas une crise !

    Ainsi, Raphaël Oziel se veut rassurant. En cas de baisse de prix de parts, ce serait un ajustement, et non une crise comme celle connue par le passé dans les années 1980. « Pour la première fois depuis la crise des subprimes de 2008 certaines SCPI pourraient baisser leur prix de part en 2023/2024. D’une part à cause d’une baisse effective de la valeur de leur patrimoine, mais aussi pour leur permettre de remonter le rendement facial calculé de la façon suivante dividende de l’année rapporté au prix de part au 1 er janvier. Cette inquiétude pour les épargnants est à relativiser dans le sens où ces baisses sont relativement faibles on parle de baisses à un chiffre. De plus la SCPI est avant tout un placement de long terme dont la promesse est de vous verser une rente nette de tous frais et de toutes contraintes d’un investissement locatif. La plus-value n’est que la cerise sur le gâteau. Après une diminution régulière des rendements au profit de la plus-value. La tendance s’inverse, la diminution des prix de l’immobilier pourraient faire remonter les rendements des SCPI. D’autant plus que la collecte au premier trimestre s’est montrée massive (2,4 milliards d’euros) permettant de réaliser des acquisitions avec des rendement supérieurs de 15%, 20%. La trésorerie des SCPI en attente d’investissement rémunérée à 3 ou 4% leur permet de ne pas se précipiter et de négocier au mieux à l’achat dans un nouveau monde ou plus que jamais Cash is King. Il faudra être particulièrement sélectif quant au choix des SCPI et ne pas oublier qu’en immobilier les menaces créent aussi de nouvelles opportunités ».

    SCPI : liste des variations (hausses / baisses) des prix des parts en 2023

    Hausses / baisses des prix de parts de SCPI en 2023 © FranceTransactions.com / stock.adobe.com

    SCPI : Liste des SCPI dont le prix de la part pourrait augmenter en 2023

    Revalorisations anticipées du prix des parts des SCPI en 2023

    Les SCPI suivantes pourraient voir le prix de leur part être revalorisées prochainement (la réglementation imposant une variation du prix de la part dès lors que la différence avec la valeur de reconstitution, en valeur absolue, dépasse le seuil de 10%) :

    SCPI (Gestionnaire) Taux Distribution (*)
    (Année)
    Eligibilité Assurance-Vie Écart Prix de part VS Valeur de reconstitution
    AESTIAM CAP HEBERGIMMO (AESTIAM)4.01 %
    (2023)
    -7.92 %
    AESTIAM PIERRE RENDEMENT (AESTIAM)4.50 %
    (2023)
    -7.45 %
    ATREAM HOTELS (ATREAM)5.30 %
    (2023)
    -7.81 %
    CRISTAL LIFE (INTERGESTION)6.00 %
    (2023)
    -8.40 %
    EPARGNE FONCIERE (LA FRANCAISE AM)4.43 %
    (2023)
    -7.37 %
    EPARGNE PIERRE (ATLAND VOISIN)6.00 %
    (2023)
    -7.61 %
    EPSILON 360 (EPSILON CAPITAL)6.25 %
    (2023)
    -8.27 %
    GMA ESSENTIALIS (GREENMAN ARTH)3.01 %
    (2023)
    -7.36 %
    LF OPPORTUNITE IMMO (LA FRANCAISE AM)5.46 %
    (2023)
    -9.83 %
    NOVAPIERRE 1 (PAREF GESTION)4.50 %
    (2023)
    nc
    SELECTINVEST 1 (LA FRANCAISE AM)4.13 %
    (2023)
    -9.77 %
    SELECTIPIERRE 2 (FIDUCIAL GERANCE)4.04 %
    (2023)
    -9.55 %
    (*) : TD (Taux de Distribution). Fiscalité non appliquée. Informations fournies à titre indicatif uniquement.

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