Assurance-vie : pourquoi les épargnants préfèrent-ils désormais les SCI aux SCPI ?

Si l’assurance-vie réalise la moitié de la collecte des SCPI, les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) ont gagné depuis ces dernières années les faveurs des épargnants. Pour de bonnes et parfois de mauvaises raisons. Détails.

samedi 8 avril 2023, par Denis Lapalus

Les SCI (Société Civile Immobilière) en Assurance-Vie ne sont les mêmes que les SCI familiales que bon nombre de Français détiennent dans le but de tenter d’optimiser leur succession (transmission de parts). Les SCI en assurance-vie sont des unités de compte au même titre que des fonds classiques (OPC, sicav, etc.). Leur particularité étant évidemment leur orientation d’investissement : l’immobilier. Les SCI connaissent depuis ces dernières années un engouement marqué de la part des épargnants, pour de bonnes et parfois également, de mauvaises raisons.

 Engouement SCI

Les SCI ont le vent en poupe. Le marché des sociétés civiles distribuées en unités de compte ne cesse de croître, prenant une part grandissante dans les unités de compte en assurance-vie. Ainsi à fin 2022, l’ASPIM recense plus de 35 sociétés civiles distribuées en unités de compte par des sociétés de gestion. Sur l’année 2022, la société civiles supports d’unités de compte immobilières ont enregistré pour 5,4 milliards € de souscriptions nettes, un total qui progresse de 65 % par rapport à 2021 (soit 1,75 fois plus que le marché des SCPI, hausse de 37% de la collecte en 2022). Le poids des sociétés civiles dans la collecte globale des fonds immobiliers grand public est passé de 23 % à 34 % entre 2019 et 2022. Au dernier trimestre 2022, Les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières ont enregistré pour 1,4 milliard € de souscriptions nettes, soit un volume en progression de 66 % par rapport au dernier trimestre 2021. Au 31 décembre 2022, l’actif net des sociétés civiles (SC/SCI) unités de compte immobilières s’établit à 25 milliards €, en augmentation de 33 % sur un an.

Cet engouement des SCI est également à mettre en parallèle des SCPI, dont la collecte a battu un record en 2022 à plus de 10 milliards d’euros. L’engouement pour les supports immobiliers en 2022 était fort, alors que des signaux de faiblesse du marché de l’immobilier commençaient déjà à apparaître. Mais il s’agit d’un autre sujet...

 Performances SCI vs SCPI

Les SCI affichent des performances moindres que leurs grandes sœurs, les SCPI.

 Sous le capot d’une SCI

Quels investissements effectue une SCI ? Tout dépend de la SCI ! Il existe de tout sur le marché, et justement l’épargnant doit être prudent lors de ses choix d’investissement. Si certaines SCI ne sont que des unités de compte dédiées à une société de gestion spécifique (permettant d’accéder principalement aux SCPI de la société en question), d’autres sont bien plus diversifiées. Mais ce n’est pas toujours un avantage d’être diversifié ! Contrairement à ce que l’on lit souvent, à vouloir ne pas mettre ses œufs dans le même panier, en placer un peu partout dans de mauvais paniers, n’est pas plus pertinent !

Une SCI est un fonds qui peut investir sur tout ce qui concerne de près ou de loin à de l’immobilier, cela peut être :

• des biens immobiliers en direct, bien que cela ne représente pas grand intérêt,
• des foncières cotées (actions) ou non cotées,
• des parts de SCPI (la majorité),
• des OPCI (pas toujours une bonne idée),
• d’autres SCI (c’est là que cela devient cocasse),
• des fonds immobiliers généralistes ou spécifiques (d’investissements, souvent très chargés en frais),
• des fonds monétaires pour garanti sa liquidité.

Ainsi, avec de telles compositions, l’on comprend pourquoi certains SCI publient des rendements négatifs. Il suffit d’avoir avoir investi sur des foncières cotées et/ou des OPCI, lors d’une année défavorable, pour le rendement global de la SCI voit rouge.

 SCI : de moindres frais ?

Ce serait l’argument massue pour bon nombre d’épargnants afin d’expliquer leur choix d’investissements sur des SCI en lieu et place de SCPI au sein de leur contrat d’assurance-vie. Les frais de souscription des SCI sont bien inférieurs à ceux des SCPI. Et de loin ! Le rapport est de 1 à 7 ! La moyenne des frais de souscription des SCI est de 1.29 %, tandis que la moyenne des frais des SCPI est de 9.5 % (calculs FranceTransactions.com). De même les frais de gestion des SCI publiés sur les brochures sont bien moins que les frais de gestion des SCPI. Du côté des performances, l’écart de rendement entre SCI et SCPI est pourtant important (3.7% vs 4.53%, soit 22% d’écart). Mais les frais comptent beaucoup pour les épargnants. Certes, mais ce serait aller bien vite en besogne pour affirmer que ce serait une bonne affaire d’opter alors pour les SCI sur ce seul critère. En effet, au-delà des frais de souscription moindres et des frais de gestion des SCI également bien moins élevés que les SCPI, il convient de conserver à l’esprit que les SCI sont des fonds de fonds. Au final, pour une SCI, chacune de ses lignes incluent des frais internes élevés de chacun de ses fonds. Et l’épargnant n’a aucune vue sur ces derniers. C’est d’ailleurs le cas pour toutes les SCI investissant sur des SCPI. Les frais subis sur ces lignes de SCPI ne sont pas moindres que pour un investissement en direct, bien au contraire, les frais de gestion de la SCI elle-même s’ajoutant, le rendement ne pourra alors qu’en être plus faible qu’en investissant sur des parts de SCPI en direct.

Les frais constatés sur les SCI sont bien moindres que sur les SCPI. Toutefois, une SCI investissant sur des fonds, eux-mêmes chargés de frais en interne, au final la structure des frais supportés par les investisseurs n’est pas aussi avantageuse qu’elle n’apparaît à première vue. Du reste, la comparaison des rendements reste sans appel. Le rendement moyen des SCI étant faible pour des investissements immobiliers. Le millefeuille des frais des fonds du portefeuille abaissant d’autant le potentiel rendement. C’est pourquoi il convient de choisir avec soin ses SCI.

 Exposition aux risques

Comme tous les supports immobiliers, les indicateurs de risque des SCI est peu ou prou le même que ceux des SCPI, soit un SRRI de 2 ou de 3. Toutefois, il faut encore rappeler que cet indicateur de risque n’est en fait qu’un indicateur de volatilité historique. Cela ne représente pas le niveau de pertes financières maximale que l’épargnant peut subir avec ce type de placement. L’immobilier est un actif dont les variations de rendement d’une année sur l’autre sont historiquement faibles, c’est tout ce qu’indice cet indicateur. En cas de crise immobilière, les supports immobiliers pourront perdre plus de 10% de leur valeur sans aucun souci, comme cela s’est déjà produit par le passé. L’immobilier reste un investissement à risque de perte en capital.

 Performances 2022 des SCI

Attention à l’effet yoyo ! Les SCI pouvant être investies sur des fonds volatils (actions cotées, non cotées, etc.), certaines années une SCI pourra afficher un rendement attractif et puis s’éteindre pour les 10 années à venir. Plus que jamais, les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir.