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Palmarès 2026 des SCI, les meilleures et les pires : classement des Sociétés Civiles Immobilières en assurance vie et PER

Fin de crise en vue pour les SCI ? Le rendement moyen du marché, peu significatif, reste décevant à +1.47%. Toutefois certains supports immobiliers, notamment en SC, affichent des performances attractives. Détails.

Meilleures SC et SCI 2026 de par leurs performances affichées en 2025 © FranceTransactions.com

SC (Société Civile) patrimoniale SC /SCI / SCPI Fonds de partage

Publié le vendredi 13 mars 2026 par Denis Lapalus

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SCI / SC : le plus fort de la crise derrière nous ?

Au 31 décembre 2025, les sociétés civiles enregistraient sur l’année des souscriptions nettes encore largement négatives (-583,2 millions d’euros) mais à des niveaux inférieurs à ceux constatés l’année dernière à la même période (-866 millions d’euros). Les plus optimistes verront dans cette tendance un encouragement pour ce marché. Ce dernier représente encore un encours de plus de 21 milliards d’euros à fin 2025, soit le quart du marché des SCPI.

Performances 2025 des placements en pierre-papier © IEIF

Les sociétés civiles immobilières bouclent, en moyenne, un exercice 2025 positif, avec une performance moyenne de +1,47%. Après des performances négatives en 2023 (-6.8%) et en 2024 (-4.7%), ce rendement positif en 2025 est donc très loin de combler le gouffre ouvert durant cette crise. Tout comme pour le marché des SCPI, les écarts entre les différentes SC et SCI restent importants. La moyenne des rendements n’est donc pas significative.

Performances 2025 : de +15,82% à -41,16%

La SCI la plus performante en 2025, ETXEA NOVA LIFE, affiche de son côté une performance exceptionnelle de près de +16% (15.82%). La SCI la moins performante en 2025, NOVAXIA VISTA, affiche une perte de plus de 40% (-41.16%). Les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir. Les investisseurs ne doivent évidemment pas choisir leurs supports d’investissements en fonction des performances passées, mais de celles espérées à venir.

Comparatif des rendements 2025 des SCI
TOP	SCI Gestionnaire	Performance 2025⁽¹⁾	Performance 2024⁽¹⁾	Variation 2025 vs 2024 en %	Frais de gestion interne SCI	Assurance-Vie/PER proposant la SCI
1 🥇	ETXEA NOVA LIFE ETXEA CAPITAL	15.820 %	-	-	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : GARANCE EPARGNE MYPGA
2 🥈	IROKO IMPACT IROKO	12.800 %	4.140 %	+209,18 %	2.70 %	Aucun contrat référencé.
3 🥉	ALLIANZ IMMOBILIER DURABLE ALLIANZ IMMOVALOR	7.630 %	2.750 %	+177,45 %	3.00 %	Aucun contrat référencé.
4	ASSUR IMMEUBLE AEW PATRIMOINE	7.310 %	7.330 %	-0,27 %	3.00 %	Aucun contrat référencé.
5	IROKO NEXT IROKO	7.170 %	6.210 %	+15,46 %	2.16 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : RYTMO VALVIE III VALVIE INVEST PATRIMOINE (VIP) EVOLUVIE HORIZEO 2 QUINTESSA 2 UNEP EVOLUTION
6	TERRITOIRES AVENIR ARKEA REIM	5.030 %	4.580 %	+9,83 %	1.92 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : FORTUNEO VIE NEXITY LIFE
7	TANGRAM AMUNDI IMMOBILIER	3.540 %	-1.830 %	-	0.85 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 LUCYA ABEILLE (EX EVOLUTION VIE) LINXEA AVENIR LINXEA AVENIR 2 LINXEA SPIRIT LINXEA SPIRIT 2 M RETRAITE VIE LIBERTE VIE PLACEMENT VIE NETLIFE NETLIFE 2 PATRIMEA NETLIFE PUISSANCE AVENIR PER : LINXEA SPIRIT PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
8	GF PIERRE GENERALI REAL ESTATE	3.530 %	0.380 %	+828,95 %	1.03 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : ALTAPROFITS VIE GENERALI EPARGNE HIMALIA GENERALI PHI PLACEMENT-DIRECT ESSENTIEL LINXEA VIE ALLOCATION VIE MES PLACEMENTS VIE PUISSANCE SELECTION PER : E-PER GENERALI
9	OSMO VALEUR II MATA CAPITAL IM	3.270 %	2.270 %	+44,05 %	1.82 %	Aucun contrat référencé.
10	ÉCO RÉSID AMPERE GESTION	3.250 %	2.330 %	+39,48 %	1.65 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : BOURSE DIRECT VIE INTENCIAL LIBERALYS VIE LINXEA ZEN
11	OSMO VALEUR I MATA CAPITAL IM	3.180 %	2.020 %	+57,43 %	1.50 %	Aucun contrat référencé.
12	AFER IMMO 2 ABEILLE ASSET MANAGEMENT	3.140 %	-2.700 %	-	2.20 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : AFER MULTISUPPORT
13	CARAC PERSPECTIVES IMMO ISR ATREAM	3.010 %	2.620 %	+14,89 %	1.62 %	Aucun contrat référencé.
14	AMUNDI IMMO DOMIPIERRE AMUNDI IMMOBILIER	2.820 %	-2.960 %	-	1.52 %	Aucun contrat référencé.
15	IMMO TREND PRIME LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	2.620 %	-2.030 %	-	1.30 %	Aucun contrat référencé.
16	VIAGENERATIONS TURGOT ASSET MANAGEMENT	2.230 %	3.950 %	-43,54 %	1.92 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : BOURSE DIRECT VIE INTENCIAL LIBERALYS VIE LINXEA ZEN PRIVILEGE GESTION ACTIVE
17	PERIAL EURO CARBONE PERIAL	1.400 %	-1.050 %	-	1.40 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION 2 ETHIC VIE NETLIFE 2 NEXITY LIFE PER : P-PER SURAVENIR PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
18	ALLIANZ INVEST PIERRE ALLIANZ IMMOVALOR	1.310 %	-6.620 %	-	0.96 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : VIE FIDELITE EPARGNE RETRAITE 2 PLUS FIDELISSIMO GAIPARE SELECT F SELECTISSIMO PER : ALLIANZ PER HORIZON
19	REGARD IMMOBILIER LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	0.980 %	0.290 %	+237,93 %	nc	Aucun contrat référencé.
20	SILVER AVENIR ARKEA REIM	0.790 %	3.640 %	-78,30 %	1.92 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : DIGITAL VIE PRIME ETHIC VIE FORTUNEO VIE LINXEA AVENIR LINXEA AVENIR 2 PLACEMENT VIE MES PLACEMENTS AVENIR NEXITY LIFE PUISSANCE AVENIR PER : SURAVENIR PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
21	ATREAM EURO HOSPITALITY ATREAM	0.740 %	1.260 %	-41,27 %	1.50 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : ESPACE INVEST 5 HIMALIA INTENCIAL LIBERALYS VIE KOMPOZ LINXEA ZEN MYPGA OCTUOR PER : LINXEA PER MA SOLUTION PER MEILLEURTAUX PER P-PER PER ZEN
22	SMA IMMO LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	0.460 %	-3.850 %	-	nc	Aucun contrat référencé.
23	OFI INVEST IMMO SELECTION ABEILLE ASSET MANAGEMENT	0.450 %	-7.240 %	-	2.50 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : LUCYA ABEILLE (EX EVOLUTION VIE)
24	CAPIMMO PRAEMIA REIM FRANCE	0.360 %	-13.560 %	-	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : ALTAPROFITS VIE BOURSE DIRECT VIE CARDIF MULTI-PLUS 3I CARDIF MULTIPLUS PERSPECTIVE CONCORDANCES 4 CROISSANCE AVENIR DARJEELING DIGITAL VIE PRIME EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 ETHIC VIE FORTUNEO VIE FUTURA VIE HIMALIA GRISBEE VIE HEDIOS LIFE PLACEMENT-DIRECT ESSENTIEL LINXEA AVENIR 2 LINXEA SPIRIT LINXEA SPIRIT 2 LINXEA AVENIR LIBERTE VIE PLACEMENT VIE MES PLACEMENTS VIE NELIA VIE NETLIFE NETLIFE 2 ONEY NORTIA PANTHEA PATRIMEA PREMIUM SERENIPIERRE PUISSANCE AVENIR PUISSANCE SELECTION SWISSLIFE STRATEGIC PREMIUM PRIMONIAL TARGET + VERSION ABSOLUE PER : E-PER GENERALI LINXEA SPIRIT PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
25	AFER IMMO ABEILLE ASSET MANAGEMENT	0.350 %	-1.900 %	-	2.20 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : AFER MULTISUPPORT
26	PERENNITE PIERRE ACMN VIE	0.190 %	-14.580 %	-	0.50 %	Aucun contrat référencé.
27	CAP SANTÉ (BY CAPIMMO) PRAEMIA REIM FRANCE	0.130 %	-5.880 %	-	3.10 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 PRIMONIAL TARGET +
28	PYTHAGORE THEOREIM	0.030 %	0.020 %	+50,00 %	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : BOURSE DIRECT VIE LUCYA ABEILLE (EX EVOLUTION VIE) LINXEA AVENIR LINXEA AVENIR 2 LINXEA ZEN PLACEMENT VIE PER : LUCYA ABEILLE PER
29	LF MULTIMMO (LF PHILOSOPHALE 2) LA FRANCAISE AM	-1.490 %	-22.320 %	-	1.00 %	Aucun contrat référencé.
30	FRUCTIFONCIER AEW PATRIMOINE	-1.500 %	-1.100 %	-	3.00 %	Aucun contrat référencé.
31	LINASENS PRIMONIAL REIM	-1.550 %	0.020 %	-	nc	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 LINXEA SPIRIT LINXEA SPIRIT 2 LIBERTE VIE NETLIFE PATRIMEA NETLIFE VERSION ABSOLUE
32	LF MULTIMMO (PART LF UNICIMMO) LA FRANCAISE AM	-1.570 %	-22.390 %	-	1.08 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : NORTIA PANTHEA PRIVATE VIE
33	NOVAXIA R NOVAXIA INVESTISSEMENT	-2.820 %	3.160 %	-	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : BOURSE DIRECT VIE CROISSANCE AVENIR FORTUNEO VIE LINXEA AVENIR LINXEA AVENIR 2 PLACEMENT VIE MON PETIT PLACEMENT VIE NETLIFE NETLIFE 2 NEXITY LIFE PATRIMEA NETLIFE PUISSANCE AVENIR PER : SURAVENIR PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
34	QUALIMMO LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	-3.930 %	-13.160 %	-	nc	Aucun contrat référencé.
35	NOVAXIA VISTA NOVAXIA INVESTISSEMENT	-41.160 %	-3.430 %	-	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : NEXITY LIFE
-	MOYENNES DES PERFORMANCES	1,13 %	-2,34 %	-	-	-
⁽¹⁾ : Performance nette des frais de gestion de la SCI, brute de fiscalité et des prélèvements sociaux.

Attention, l’investissement sur des SCI est un placement à risques. Des frais de souscription peuvent venir s’ajouter au prix de souscription de la part. Des frais de revente peuvent être également facturés.

Tous les rendements indiqués sont bruts de frais de gestion des contrats d’assurance-vie, bruts de fiscalité et de prélèvements sociaux. Les rendements sont nets des frais de gestion internes aux SCI. Afin de déterminer le rendement réel obtenu par l’épargnant, il convient donc de déduire aux performances affichées, les frais de gestion du contrat d’assurance-vie portant sur les unités de compte.

SCI et SC : deux types de supports différents

Du côté des SC (Société Civile, donc pas spécifiquement immobilière), c’est la SC MeilleurImmo qui affiche la meilleure performance, proche des 10%, suivie de près , chez Sofidy (+9,17%). Ou Fidimmo, chez Fiducial Gérance (+8,48%).

SCI (Société Civile Immobilière) et SC (Société Civile), quelles différences ?

Un seul terme de différence entre une SCI et une SC, il fait toute la différence. Certaines SC se disent être immobilière, mais de fait ce choix de statut de SC implique pourtant une différence notoire.Les SCI, en tant que produit d’investissement proposé aux particuliers et les SC sont deux formes juridiques très proches. Les SCI sont obligatoirement focalisées uniquement sur l’immobilier. La SC (Société Civile) est une forme juridique impliquant une activité de nature civile. Une SC vise non seulement l’immobilier mais aussi les titres financiers. En clair, une SC peut investir sur des produits financiers autres qu’immobilier pour augmenter sa performance, c’est pourquoi comparer les rendements des SCI avec celui des SC n’a que peu de sens financier.

Comparatif des rendements 2025 des SC (Société Civile)
TOP	SC Gestionnaire	Performance 2025⁽¹⁾	Performance 2024⁽¹⁾	Variation 2025 vs 2024 en %	Frais de gestion interne SC	Assurance-Vie/PER proposant la SC
1 🥇	MEILLEURIMMO SOFIDY	9.170 %	5.780 %	+58,65 %	1.60 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : ALLOCATION VIE LIBERTE VIE PLACEMENT VIE PER : MEILLEURTAUX PER SURAVENIR PER
2 🥈	FIDIMMO FIDUCIAL GERANCE	8.480 %	3.390 %	+150,15 %	1.60 %	Aucun contrat référencé.
3 🥉	NAO LOGISTICS TELAMON ASSET MANAGER	7.880 %	9.870 %	-20,16 %	1.50 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : PLACEMENT DIRECT VIE
4	GÉNÉRATIONS IMMO ISR ATREAM	7.070 %	-	-	1.63 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : CARAC ÉPARGNE PATRIMOINE MYPGA PER : PER CARAC SECTEUR PUBLIC PER ZEN PER CARAC
5	ESG TENDANCES PIERRE SWISS LIFE ASSET MANAGERS France	5.620 %	5.110 %	+9,98 %	nc	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : NEXITY LIFE
6	PROXIMA VIE ETERNAM	5.220 %	5.600 %	-6,79 %	nc	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : ESPACE INVEST 5 HIMALIA OCTUOR PRIVILEGE GESTION ACTIVE PER : PER GENERALI PATRIMOINE
7	TRAJECTOIRE SANTE EURYALE	2.830 %	1.820 %	+55,49 %	1.50 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION 2 LINXEA SPIRIT LINXEA SPIRIT 2 NETLIFE 2 PER : LINXEA SPIRIT PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
8	PIERRE IMPACT BNP PARIBAS REIM	2.750 %	2.680 %	+2,61 %	2.10 %	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : EPARGNE EVOLUTION EPARGNE EVOLUTION 2 LUCYA ABEILLE (EX EVOLUTION VIE) LINXEA SPIRIT LINXEA SPIRIT 2 LIBERTE VIE NETLIFE PATRIMEA NETLIFE VERSION ABSOLUE PER : LINXEA SPIRIT PER VERSION ABSOLUE RETRAITE
9	AFER PIERRE BNP PARIBAS REIM	2.170 %	1.690 %	+28,40 %	2.34 %	Aucun contrat référencé.
10	ADVENIS IMMO CAPITAL ADVENIS REIM	0.670 %	1.620 %	-58,64 %	1.70 %	Aucun contrat référencé.
11	CNP UC IMMO LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	-0.270 %	-3.970 %	-	0.86 %	Aucun contrat référencé.
12	LF OPSIS ASSURANCE LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS	-2.410 %	-5.820 %	-	0.84 %	Aucun contrat référencé.
13	KEYS SÉLECTION VIE KEYS REIM	-6.450 %	-	-	nc	LISTE CONTRATS Assurance-Vie : LINXEA AVENIR 2 NEXITY LIFE PUISSANCE AVENIR
14	Y IMMO KEYS REIM	-20.460 %	-	-	2.30 %	Aucun contrat référencé.
-	MOYENNES DES PERFORMANCES	1,59 %	2,52 %	-	-	-
⁽¹⁾ : Performance nette des frais de gestion de la SC, brute de fiscalité et des prélèvements sociaux.

Immobilier viagier : des SCI spécialisées

Du côté des SCI, la SCI Etxea Nova Life, investissant sur le secteur du viager, affiche la meilleure performance. Evidemment, cette performance exceptionnelle n’a pas vocation à se reproduire au fil des années. L’objectif de rendement de cette SCI étant bien inférieure. Ce marché du viager comporte désormais 3 SCI accessibles par les épargnants : ViaGénérations, Silver Avenir et donc Etxea Nova Life. Les rendements affichés par les deux premières SCI viager listées ne sont pas attractifs à ce jour, encore sans doute trop tôt pour bénéficier de l’effet viager.

SCI, moins de frais, moins de contraintes, mais pas vraiment davantage de rendements !

Les SCI avaient encore le vent en poupe au sein des contrats d’assurance-vie avant la crise immobilière débutée en 2022/2023, avec la forte remontée des taux d’intérêts. Les SCI sont largement moins chargées en frais que la grande majorité des SCPI. Les SCI connaissent toutefois sensiblement davantage de volatilité dans leurs rendements. Certains SCI s’écroulent, tout comme certaines SCPI. Du côté des SC, le recours aux produits financiers permet le plus souvent de sauver les meubles. L’avantage pour les SCI étant que la liquidité est assurée et que les investisseurs peuvent sortir de l’ornière rapidement.

Investir sur des SC/SCI en 2026 ?

Pourquoi pas, toujours est-il qu’il convient, tout comme pour le marché des SCPI, de bien choisir ses supports. Le mieux est encore de prendre conseil auprès de conseiller en investissements financiers afin d’éviter de mauvais choix. Ces derniers reçoivent régulièrement des communications des différents gestionnaires leur permettant d’anticiper sur la tendance attendue pour au moins l’année à venir. Par ailleurs, les SCI/SC publiant des valeurs liquidatives, scruter l’évolution régulièrement peut être un signal d’alerte pertinent.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.

Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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