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Complément de loyer

Avec la première mise en place de l’encadrement des loyers, est née cette possibilité donnée aux bailleurs d’ajouter au loyer de base, un complément de loyer.
Complément de loyer © stock.adobe.com

Le complément de loyer, également connu sous le nom de "loyer de marché", est un dispositif qui permet aux propriétaires de logements à Paris de demander un loyer supérieur au plafond fixé par la réglementation en fonction de certaines caractéristiques exceptionnelles du logement, telles que la localisation, la qualité, la superficie, la vue, etc.

Loyers plafonnés

Ainsi, le loyer de base peut respecter le plafond défini par la loi ALUR (dépendant de la commune et du quartier). Le complément de loyer ne peut excéder de plus de 20% le loyer de base, et doit être justifiable par le bailleur : bien immobilier d’exception, prestations hors du commun, etc. Ces considérations peuvent être subjectives. Le locataire possède un délai de 3 mois afin de contester ce complément de loyer, sans quoi, il est réputé accepté.

Complément de loyer : quelles sont les règles ?

Dans les villes de Paris, Lille, Hellemmes, Lomme et de Plaine Commune, le propriétaire peut faire payer un complément de loyer, dans certains cas. Il faut que le logement ait des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins, et que le bail soit signé ou renouvelé après une certaine date. Le locataire peut contester le complément de loyer, s’il estime que le complément de loyer demandé n’est pas justifié. Il doit alors respecter une procédure spécifique.

Complément de loyer

Le propriétaire d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé après la date de mise en place des plafonds de loyers (variables selon les communes) peut appliquer un complément de loyer (somme venant s’ajouter au montant du loyer de base), dans certains cas. Pour cela, il faut que le logement ait des caractéristiques particulières (localisation, confort...) par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans la même zone géographique. Si tel est le cas, le montant du loyer se compose :

  • du loyer de base (hors charges),
  • et du complément de loyer.

Caractéristiques du logement

Pour appliquer un complément de loyer, le logement doit avoir des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes :

  • Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique...)
  • Ne pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement)
  • Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie

Complément de loyer abusif

Il est important d’étudier la situation du logement, afin de vérifier si le complément invoqué remplit les critères de validité. Le logement possède-t-il réellement une caractéristique exceptionnelle ? Il sera également nécessaire d’examiner la date de signature de votre bail pour contester si celui-ci ne rentre pas dans la période de validité. Si toutes les conditions sont remplies, votre propriétaire est en droit de vous demander un complément de loyer. Dans le cas contraire, un locataire peut contester le complément de loyer déjà signé sur le contrat de bail. Le bailleur devra alors être en mesure de présenter les éléments justificatifs prouvant l’application du complément de loyer. Sachez que dans le cas spécifique d’un bail mobilité, il n’existe pas de possibilité d’avoir recours préalablement à la commission de conciliation en cas de conflit.

Comment contester un complément de loyer ?

En tant que locataire, si le complément de loyer vous semble abusif ou injustifié, il existe des recours pour contester le montant demandé. Il est possible d’entamer une procédure à condition de respecter une démarche adéquate. En tant que locataire, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la date de signature du contrat de bail. Il reviendra alors au propriétaire la charge de prouver que son complément de loyer est légitime. Si un accord est trouvé, le montant du loyer correspondra à celui qui sera fixé dans le document de conciliation, déterminé par la commission. L’actualisation du montant s’appliquera à la date d’entrée en vigueur du bail.
Si toutefois la situation reste conflictuelle et qu’aucune solution n’a pu être trouvée entre le bailleur et le locataire, le locataire pourra alors saisir dans un délai de trois mois à la suite de la réception de l’avis de la commission, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. L’enjeu sera, pour le locataire, d’annuler ou de diminuer le montant du complément de son loyer.